覆盤上半年的走勢，我有一個悲觀的看法：
從2008年開始，每當經濟下行的時候，房地產作為尿壺都要拿出來用一用。但目前看來，即使經濟有些不景氣，高層對於房價上漲容忍度還是很低的。政策上依然有連貫性。哪怕暫時犧牲了經濟數據，也要控房價。
——貓叔
01
2019年，上半年已經過半。概括上半年的樓市，一句話就可以了：
4月份之前很熱，4月份以後轉冷。
今年樓市小陽春是預料之中的，一線、二線城市2017年、2018年兩年的調整，賣家扛不住的早就低價出貨了，該跌的也早就跌了。
對於購買力旺盛的城市來說，剛需對樓市的觀望時間，也只有半年左右。以北京市場為例，跌15-20%就已經是買家的心理價位了，能早上車還是早上車了。
畢竟像一線城市的購房者，浸泡在二手房市場多年，什麼大風大浪都見過。不會指望崩盤、腰斬這類小概率事件。對他們來說，踏空的風險要遠遠大於站崗的風險。
上海、深圳也是同理，樓市最低點都過去了。想要再來一次長時間的陰跌可能性不大。一線城市裡邊廣州是比較雞賊的。因為從統計數據來看，廣州的價格很低，處於一線中最低的水平。實際上廣州的網籤是控制最嚴格的，裝修費沒有算進去而已。所以看上去廣州房價漲幅不高，控制的很好。
再說新一線城市和二線。蘇州、廈門因為16年大漲，調控的比較早，所以回暖也是最快的。另外杭州、無錫、寧波、西安、青島等城市也迎來了不同程度的小陽春。這麼城市回暖要麼是經濟實力強，要麼就是調控政策相對寬鬆。
特別要提醒的是，一二線回暖後但劇本並沒有按照正常的情節走，樓市就在4月份以後就突然轉冷了。
原因就在於，4月份開了一次大會，大會上再次提及了房住不炒、因城施策等內容。有機構做了統計，地方上出臺4月份的調控政策60次，5月份的調控40多次。密集精準的調控直接又把蠢蠢欲動的樓市直接摁趴下了。
覆盤上半年的走勢，我有一個悲觀的看法：
從2008年開始，每當經濟下行的時候，房地產作為尿壺都要拿出來用一用。但目前看來，即使經濟有些不景氣，高層對於房價上漲容忍度還是很低的。政策上依然有連貫性。哪怕暫時犧牲了經濟數據，也要控房價。
一旦某些城市出現房價過快上漲的勢頭，都要受到問責。房住不炒的政策並沒有轉向。
在樓市穩定期，一二線現在買房是很安全的。（除了近期調控的蘇州、西安等城市。這類城市二手房會迎來下跌，請多留意、觀望）
02
重點來說，房價波動會偏大一點的三四線吧。
關於三四線的文章，我已經寫過很多次了。每一次都能引起大家的討論，以及個別大號的借（chao）鑑（xi）。
先說結論：2019年下半年，是三四線房價的最低點。
2017年我在知乎上回答了，如何看待三四線城市房價瘋漲的現象。這個問題的瀏覽量過了千萬。
2017年，是三四線房價上漲最瘋的一年。瘋到什麼程度呢?
當時易居做了一個《全國50城地價房價比偏離度》，就是拿地的成本價和房價的比值，一般來說，比值在15%左右是一個合理的區間。
但統計調查的結果是，2017年中山、南通、清遠、東莞、佛山、濟南、北海等等比值超過100%，漳州、惠州、無錫、泉州、貴陽、煙臺、汕頭、泰州在50-100%區間。
也就是說，2017年麵粉的價格通通超過了麵包，開發商敢拿比樓盤還要貴的價格，短期樓市催生了大量的泡沫。
通過一組數據來對比，大家就明白三四線的樓市的風險了：
中泰給出的數據顯示：2017年至今，三四線城市漲幅普遍高於一二線城市，三四線城市中紹興漲幅達到55.59%、洛陽為53.73%、貴陽為47.93%，而同期廣州、北京和上海僅為9.97%、2.60%和1.92%。
對比數據可以發現，三四線房價上漲的幅度遠遠大於一二線，三四線的泡沫風險也遠遠大於一二線。
這輪因為棚改貨幣化安置導致的對三四線樓市“定向放水”，使得大部分受益於棚改的三四線城市，啟動了一波長達兩年的牛市。
2017年10月份，我在知乎的回答裡，也預估了棚改貨幣化要繼續推行2年左右的時間。
轉折點在2018年7月份，俠客島發了一篇重磅級的文章，文章提出了一個非常明顯的信號：下半年全國三四線的棚改貨幣將大幅度收縮，甚至認為“貨幣化安置手段沒有保留的必要”。
當時我也寫了文章說明:希望三四線有多套房的人，使用“逢三退一”的策略，賣出性價比最差的房子——
黨媒發聲：三四線房價太高，樓市改革將進入深水區!
從2018年7月份開始，國開行對於PSL投放持相對謹慎的態度，三四線的樓市上漲開始減速。
最近一個很重要，大部分人都沒注意到的消息是：隨著2019年大部分城市棚改計劃套數腰斬，截止5月份，PSL已經連續兩個月暫停。這說明三四線樓市的徹底熄火。
看明白這一系列的步驟沒?
把三四線樓市想象成一輛笨重的大卡車，棚改貨幣化安置（又叫PSL）就是柴油。17年是充分添柴油加速度的飆車，18年7月份柴油逐漸減少，卡車慢慢減速，到了19年5月份，柴油差不多燒光了，卡車也要剎車了。
所以下半年，大部分依靠棚改推動的三四線樓市都會深度調整，迎來17年以來的最低點。
巧合的是，兩家權威機構也給出了同樣的風險提示：
《房地產藍皮書：中國房地產發展報告No.16（2019）》認為，伴隨已完成去庫存的地區將逐步退出或減少貨幣化安置，失去強政策託底，加之前期需求透支，三四線城市市場銷售有可能進一步回落，不排除陷入負增長的區間，要防範市場價格下跌過快。
中國住房市場發展月度分析報告（2019年06月）指出，2019年5月，三四線城市房價平均環比上漲0.011%，漲速比上月收窄0.052個百分點。與一二線城市相比，三四線城市房價持續上漲的動能不足，政府的市場調節手段也更為有限。部分三四線城市在經歷了一波突擊性上漲後，因後續需求不足，房價將進入下跌階段。
03
那麼三四線房價最多的跌幅是多少？這個數字我們沒有辦法預測。但是可以知道，政府對於樓市下跌的心裡底線。
前段時間，就一個城市，因為樓盤“止跌令”上了熱搜。
恩施是湖北省的一個三四線小城市，當地房價在6000元左右。而房企們因為低價開盤被警告了。
其中，降價幅度在300-500元、800-1200元這個區間。按照最高的降價幅度算，1200元是最不能接受的底線。那麼20%的降幅，是當地政府最不能接受的降價幅度了。
所以三四線樓市，即使降價，也不會出現普遍大降的情況，更不會出現系統性的風險。
最近貓叔也能明顯感覺到三四線粉絲的焦慮。一二線夠不上，三四線要買又怕大跌。
雖然大部分買房的群體，都是買漲不買跌。但是三四線樓市迎來相對低點，還是可以找到更多性價比高的房子。如果你所在的城市已經回調，並且距離17年的最高點下跌了20%左右，其實這就是一個比較安全的價格了。買入風險不會高。
還沒有回調的城市，不妨先等等，雖然抄底抄到最低點的可能性很小，但是在回調中買入，還是不錯的時機。
最後提醒要在三四線買房的人群，幾個重要的地方。
1、如果二手房價格比新房便宜，二手房房齡在5年內，又是優質地段的學區房，儘量買入二手。
2、儘量買入大品牌開發商的樓盤。下半年肯定有不少房企的資金鍊是緊張的，小房企買了爛尾樓沒辦法維權，大品牌爛尾了，會有媒體願意曝光。
3、儘量買入現房。
4、如果有開發商大出血，碰上五折7折甩賣尾盤的好事，即使房源位置不好，也可以大膽買入，因為夠便宜。