攝影：西大街遊民
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文=聶海峰
前言 | Preface
毫無疑問，在很多西安人眼中，小寨商圈的地位已經超越了“老牌”的鐘樓商圈。
這樣的情況，也發生在重慶的觀音橋商圈與解放碑商圈之間。不過，隨著小寨多個百貨店的撤離和早期市場的蕭條等，很多人“高呼”小寨商圈怎麼了？也有人說，“賽格國際”一榮周邊損……
昨晚，《問政時刻》報道了小寨商圈話題。那麼，創造單一商場銷售額全國排名第五的小寨商圈，我們還對它有什麼期許？
回顧 | 小寨商圈的那些事兒
從古代一個村落，成為今日城市中心區；從城市郊區的文教區，成為西安第二大商圈……位於中軸線的小寨商圈，是西安城市發展的縮影和見證。
五十年代，西安第一輪城市規劃奠定了城市格局：中部城市、東部軍工、西部工業、南部文教，成為主要城市商圈的誕生地。隨後，西安城市的幾度增容，基本上是以中軸龍脈展開——小寨成為西安最發達南部區域的商業中心，這是其崛起的基礎。
從西安城市發展來看，鐘樓、小寨、經開區和曲江等幾個核心商圈，基本都在中軸一線。“定海神針”的中軸，決定著西安多組團多中心的佈局。
二〇〇五年的小寨，賽格彼時還是紅屋頂◎攝影/聶海峰
小寨商圈的發展歷史，堪稱是西安商業歷史的“教科書”。簡單梳理一下，我們認為它經歷三個時代：
1.0時代——批發業態為主：包括百匯市場、海港城、飛炫廣場等，帶來後期諸多入西旅國際“格子鋪”的規劃設計。2.0時代——百貨業態為主：包括百盛廣場、金莎百貨、金鷹百貨、軍人服務社等，商業面積基本上不超過5萬平米。3.0時代——購物中心為主：以賽格國際購物中心為代表，形成“吃喝玩購娛商”等一體化的城市生活聚集地。
這期間，人們的消費習慣也發生了巨大變化：物質需求→購物需求→休閒消費生活需求；這帶來了商業的迭代升級：批發業態→百貨業態→購物中心業態。
如今的商業時代，需要“購物+消費+飲食+娛樂”等一站式需求。城市發展，不以個人意志為轉移。有人“緬懷”金鷹百貨等退出，還發出“既留不住青春、也留不住金鷹”感慨。本質上，這也是對商業發展、業態定位等了解不足的一種誤解。
小寨那些曾經的商業體，無法滿足市場需求◎攝影/牧野
曾經火爆的那些商業體，慢慢退出市場、被人們所淡忘，核心是業態單一、產品落後，無法滿足人們消費的需求：
比如，西旅國際劃分無數“鴿子籠”賣鋪做法，從一開始就奠定了失敗的結局；工人文化宮改造後的金莎百貨，空間侷促、業態匱乏……這些誕生在“草莽時代”的商業建築，反而成了小寨商圈的“傷疤”。
所以，已經過去的百貨時代，讓金鷹和百盛們難以為繼。這已不是個案，東大街和西大街發生的變化，已經說明了一切。
改變 | 賽格國際的啟示錄
對此，有人這樣認為：“賽格國際一家獨大，造成‘虹吸效應’，導致周邊不少商業業態經營慘淡！”
這是一個偽命題：難道沒有賽格，百匯市場、海港城、百盛百貨就會變好？消費，是人們在“用腳投票”。如今，大家還會青睞百匯市場嗎？所以，我們必須承認一個客觀現實：如果沒有賽格國際，就沒有如今小寨商圈的地位！
很簡單，成都的太古裡和IFS（有著名的“熊貓”雕塑）直接升級了春熙路商圈。重慶的北城天街，成就瞭如今山城的第一商圈——觀音橋商圈。
西安最大商業體，賽格成為一個里程碑◎來源/賽格國際
公開數據顯示，賽格國際2018年日均接待量達17.8萬，全年接超6000多萬——這是什麼概？相當於“兵馬俑+袁家村+大唐芙蓉園+回坊”等旅遊人數的總和，10%左右為遊客。2018年，銷售額實現70.86億，實現西安商業在全國最高排名——第五位。
據相關部門數據顯示，2018年上半年小寨商圈限上企業零售額為76.38億。可以說，“一個賽格國際，半個小寨商圈”——沒有賽格國際，哪來增長？
毫無疑問，這與產品迭代有直接關聯。賽格國際商業面積總計二十多萬平米，可容納足夠多人群的消費需求。超2000個停車位，相當於鐘樓商圈所有商場、寫字樓車位（合計不過2000個）。兩條地鐵線交匯，更是強化了到達性！
品牌方面，截止2018年賽格國際購物中心有742個品牌。其中，三百多個品牌，銷售額位列中國前十。西安的消費力，由此可見一斑。
大悅城的轟動效應，驗證了產品的魅力◎圖/大悅城
除此之外，隨著城市的發展和多中心的形成，近幾年西安的購物中心出現了井噴式增長。值得關注的是：
2018年5月開業的西安SKP——這家以奢侈品著稱的商業體，半年時間竟以24億業績超越了“老牌”的開元廣場，名列西安第二。同樣的，賽格國際兩公里以外的西安大悅城——2018年12月6日開業當日，其客流量就突破28萬！
西安大悅城的改造，成為全國商業綜合體更新示範。此前，很多人認為大雁塔商圈已“塌陷”……所謂“虹吸效應”，其實是總結為優勝劣汰，互相競爭。
建言 | 我們給小寨商圈的提議
城市在裂變，商業格局隨之裂變。談論小寨商圈，不能“唱衰”或者“過譽”——市場不相信眼淚。
準確的對標，才能起到參照意義。拿西成渝來說，西安鐘樓商圈相當於重慶解放碑，是城市最早的大規模商圈；小寨商圈，則相當於重慶觀音橋商圈，是城市崛起後的新一代城市中心商圈。那麼，小寨商圈下一步該如何走？
目前，重慶觀音橋商圈擁有超大購物中心十餘個、超大的寫字樓集群、步行街區和公園等業態，日客流量達50-80萬，已超過解放碑商圈。
重慶觀音橋商圈，有國家4A級景區的步行街◎攝影/百慕大橘子
未來，小寨商圈的地面交通面臨癱瘓，地鐵交通“爆棚”。所以，小寨商圈嚴重的交通問題，我們下次將進行專題分析。
除去交通，小寨商圈最大的挑戰是“三補”：第一，需要更準確的整體定位和更遠大的規劃；第二，空間亟待擴容，需要更多的賽格國際；第三、改變目前“有商業無商務”的現狀，形成真正的商務商業中心區。
①補規劃：小寨商圈需更準確的定位
問題：1、RBD(遊憩商務區)，不匹配小寨商圈未來；2、“西北第一品質商圈”，正確但毫無意義。
建議小寨商圈，有眾多大學、寺廟、博物館、購物中心等為一體的獨特都市文化和資源優勢，具備成為“都市文化區、城市會客廳、生活時尚地、購物新天堂”的都市旅遊區和城市中心區。最繁華的城市中心區，是城市價值最高之地。所以，就需要從規劃、定位、空間、文化、配套和服務上進行統籌。小寨商圈內的改造，必須要吸引全國性乃至世界性的資本進入，才能有更高的品質、更好的規劃、更全的品牌、更有競爭力的業態組合，不辜負城市中心區的價值。
②補空間：小寨商圈需要真正的空間擴容問題：1、早期商業體單一，只有擴容才能升級；2、更大規模的體量，老區才有優化可能。
建議：立足西安中軸的絕對地位和聚集趨勢，實現“南拓內優”，形成“豐”字型商業結構進行空間拓展，具體工作：加快推進東八里村、西八里村的改造，為小寨商圈至少增加30-50萬平米左右的現代購物中心，突破現有商業體空間和業態的不足問題，從而形成一個真正輻射全城的購物中心集群。
③補業態：小寨商圈業態需要完善和升級 問題：1、有商業無商務：第三產業結構待升級；2、有配套無品質：高端酒店等業態匱乏。
建議：對比北京三里屯商圈、成都太古裡商圈、重慶觀音橋商圈等，西安小寨商圈缺乏完善的商務集群功能。讓大學校園變成公園、文化和創意場所，為西安的第三產業增加足夠的多的空間。在空間增容的基礎上，並強化金融保險、文化創意、商務總部、信息科技、諮詢服務等商務功能。
“無農不穩，無工不富，無商不活”。在工業北進、科創向南、商立中心的時代，城市中心區商業商務越發達，就越讓城市充滿動力。
實際上，政府營商環境有兩種。一種是廣義的營商環境——謀局：創造更好基礎，讓更多的人和商進來；第二是狹義的營商環境——做事：把每一件事情做對，把每一個細節做好。對於未來的“西安第一商圈”來說，“謀局”才是重中之重！
文=聶海峰
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