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前言|Preface
曾幾何時，“百萬富翁”是財富的代名詞（推薦《貧民窟裡的百萬富翁》，這部2009年奧斯卡最佳影片）。
房價，一直都是最敏感的民生話題之一。如今，“一百萬”只是安家在特大城市和中心城市的一個起步。那麼，人口突破千萬、建成區超過500平方公里的西安房價，它呈現一個什麼特點？
西安最新的房價地圖
100萬能買多大面積
2019年即將過去一半，西安也迎來超過一百多天沒有“一把手”的日子。這個背景下，2019年5月西安房價是什麼樣的情形？
數據顯示，西安五月均價為13640元/平米。均價最高的是曲江，達到20511元/㎡；而周邊縣區的房價，均價為7666元/㎡——相差12885元/㎡。那麼，擁有100萬可以在西安買到多大面積的房子？
100萬在西安各區域買多大面積◎製圖/城記智庫
一個現實就是，曾經的西安存在“中心區塌陷”——因為大量低品質、高密度的城改，這讓西安主城區的居住環境和品質都受到極大影響，造成中心城區價格低於外圍區域。
不過，這一現象已發生新的變化。近十幾年西安各大開發區快速發展，諸如高新、曲江和經開等已成為西安主城，與當年中心城區已完全融合。這個時候，中心城區已經沒房了。這個背景下，西安全域主城區房價被快速拉平，形成一條水平線。
最為明顯的，當年房價處於定位的二環東西部，房價與幾年前可謂是“翻天覆地”的變化。而幾無土地的曲江，更是“一枝獨秀”。
2019年5月份西安房價數據
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2019年5月房價明細數據◎來源/安居客
當然，房價與諸多因素有很多關聯，包括推出的供應量、產品類型和備案價格等影響。
所以，在5月房價中你會看到城東比高新區高、滻灞區比經開區房價高。這個方面，主要是因為供應量的關係：城東目前在售的住宅類項目較少，供應量有限下的物以稀為貴。偌大的經開區域，目前暫時少有在售住宅類。
所以，我們可以簡單說一下高新區和曲江新區這兩個“西安的高峰區”。
2019年高新房價走勢◎來源/安居客
一直是“風向標”的高新，“南拓擴權”下其轄區面積超過一千多平方公里。這個面積空間，與曲江、滻灞等區域不可同日而語。
從這個角度上來看，擁有強大經濟實力和更為廣袤面積的高新區，房價綜合處於西安的“第一梯隊”：1月，高新區新房均價為15897元/㎡，5月為17258元/㎡；從1月到5月，高新區新房均價上漲1361元/㎡，漲幅約8.6%。
客觀現實，高新區向西的魚化寨和軟件新城，一個本身已是核心區域；一個與灃東新城融合。未來判斷，這兩個將未來將直接“蓋過”曲江。
2019年5月曲江房價走勢圖◎來源/安居客
一直被譽為“西安最適宜居住的地方”，曲江房價從1月的14225元/㎡，到5月的20551元/㎡。5個月上漲6326元/㎡，漲幅大約為43.84%。
簡單說兩個核心原因：第一，已成為主城的曲江，被“擠壓效應”尤其明顯。2017-2018年，曲江住宅銷售量都高居西安前二，賣得越多、也賣得越貴；第二，曲江可供開發的用地極其有限，再向南就是航天新城。
這種現狀下，很快西安樓市將無“曲江板塊”。這如同當年高新一期，市場被擠壓到灃東。
西安房價連漲38個月
位居全國首位
國家統計局數據顯示，5月份31個大中城市中，21城市上漲，較4月份19城有所提升，貴陽以環比3.5%、重慶以環比2.67%漲幅領漲，海口新房跌幅最高，為5.66%。
在此之外，新一線城市杭州的31795元/㎡、南京的30929元/㎡，與一線城市廣州33221元/㎡的均價，已十分接近。
其實，從經濟總量來看，杭州和南京的GDP大概只有廣州GDP的60-65%。從人口上來看，這兩座“新一線城市”的人口也只有廣州的60%。如果按照經濟實力和人口角度，南京和杭州的均價肯定“過熱”，就更不用提及廈門了。
▲數據來源：貝殼研究院
十幾年前，當時被“南貧北富”的北京南三環，一個普通小區的普通住宅房價為8000元/平米。
同樣的地段、同樣的產品、十幾年歷史，我們查詢了一下，如今它的二手房價格在八萬一平左右。這樣的上漲邏輯和幅度，除非用經濟現象說明，難以用所謂的租售比、人均收入開解釋。
▲2019年5月份全國房價數據
其中，西安新房價格環比上漲1.1%，同比漲幅23.8%，在70城裡面最高。實際上，西安房價自2016年開始已連續上漲3年又2個月。到目前為止，實現連續38個月上漲。
與此同時，西安成為2018年12月以來，連續5個月成為房價同比漲幅最大的城市。在核心一、二線城市中，西安可能是上漲最為持久的，且沒有之一。京滬穗深、南京、杭州、天津、武漢等熱點城市都曾在階段性暴漲後面臨回落。
根據CREIS中指數據，今年1-4月，在全國土地成交城市排行榜TOP10中，西安的土地成交的規劃建築面積達到1700萬平米，位列第一，同比增長20%；成交總價為305億，位列第十，但同比上漲45%。
還記得當年西安買房，政府還有各種補貼嗎？判斷西安房價，就像揣測美國總統特朗普先生的下一步一樣。
文=壹地產
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