你未來的房產配置,請不要忽略中部城市!
近日,“中部崛起”座談會在南昌舉行。一晃眼,“中部崛起”規劃迎來十年節點。
“中部地區”,是怎樣的一個區域範疇?
它覆蓋了湖北、湖南、河南、安徽、江西、山西六個省份,分別由武漢、長沙、鄭州、合肥、南昌、太原作為各自的省會城市。
從前我們似乎很少將目光聚焦在中部——長三角、粵港澳,這些區域太過亮眼,無論是經濟增長還是樓市發展,這些城市才是整個中國版圖上的主角。
但是近年來,“中部崛起”越來越不僅僅停留在一個口號,而是成為了中部城市的發展節奏:
2018年,武漢、鄭州、長沙同時躋身萬億GDP俱樂部;
武漢,更是正式進入全國前十;
合肥,十年間GDP增幅高達369.9%……
十年來,六座中部城市究竟取得了怎樣的發展成果?未來,參謀長最看好哪些城市的發展和投資潛力?
一、經濟實力
衡量區域投資潛力,無論是房地產、還是其他領域,城市的經濟實力一定是考察的第一指標。
中部六個省會城市的經濟表現如何?
1.論經濟實力,武漢毫無疑問穩坐中部地區龍頭
一個比較有趣的現象是,從2008年到2018年的十年期間,無論中部六省會的經濟如何發展,都沒能形成“你追我趕、互不相讓”之勢。
換言之,六座城市GDP排名十年未變。按照高低排序依次是武漢、長沙、鄭州、合肥、南昌、太原。
武漢這個“經濟老大”的穩,既穩在總量,也穩在趨勢。
從折線圖可以看出,總量第二的長沙近兩年漸漸顯現出增長疲軟之勢,武漢則一騎絕塵甩開後來者高歌猛進。
第一輪,經濟比拼,武漢勝。
2.鄭州、長沙、合肥,第二梯隊的較量
武漢之後,參謀長將鄭州長沙合肥一起劃歸為經濟實力上的第二梯隊。
相較於武漢的絕對領先,這三個城市的比拼要精彩得多。
長沙,雖然總量上一直身居第二,但是2018年的名義增速卻被總量第三的鄭州超越。2018年,鄭州的GDP增速為10.3%,長沙卻只有7.8%。長沙還有一個失落,那就是鄭州和武漢同列為國務院支持的“國家中心城市”之列,長沙卻失之交臂。如果照這樣的趨勢,長沙會不會失去中部經濟第二的地位?
合肥,由於總體量沒有“萬億”級別加持而受到輕視,但其實合肥十年間的GDP增幅絕對夠亮眼。參謀長認為屬於合肥的機遇正在到來,“長三角一體化”戰略的推動下,合肥將極大地享受到政策利好、經濟發展的輻射。
在經濟層面,鄭州長沙合肥三兄弟,誰也不能說全面贏過誰。
而南昌和太原就要略遜一籌了。在參謀長看來,經濟實力是城市發展的基礎,因此,論未來潛力,這兩座城市暫時無力與其他四座同場競技。
二、區位分析
我們都知道,京津冀、長三角、珠三角,一直以來是中國區域經濟發展並駕齊驅的三巨頭。現在,成渝城市群已經被普遍認作“中國經濟的第四極”,那麼下一個區域經濟中心,可能出現的“第五極”名號,就落到了中部城市的肩頭。
而城市群的概念,在今年已經成為區域經濟發展戰略中極為重要的部分。
先從宏觀上看,長沙、武漢、南昌、合肥可以被共同劃歸於“長江中游城市群”,但由於這個區域劃定太過寬泛,所以長沙、武漢、南昌又各自分別擁有以自身為中心的小城市群。而合肥已經被正式劃歸於長三角城市群。鄭州和太原,則分屬中原城市群和山西中部城市群。
微觀一點來看,長江中游城市群又分別以武漢、長沙、南昌為中心,形成武漢都市圈、長株潭城市群和南昌都市圈。
接下來從城市群的角度具體分析中部六座省會城市的競爭力。
1.武漢、長沙、鄭州,不可替代的區域經濟中心
在這三者中,參謀長又要把鄭州放在第一位。為什麼?因為以鄭州為中心的中原城市群的規模,是其他幾個城市群無法比擬的。中原城市群囊括了5省30座地級市,範圍輻射至河南、山東、河北、安徽、山西,其規模之大、一體化程度之高、人口之密集都極具競爭力,而鄭州處於該城市群的核心地位。鄭州,潛力無限。
武漢和長沙稍遜一籌,但也較為強勁。
武漢城市群,包括武漢、黃石、鄂州、黃岡、孝感、咸寧6個城市。長株潭城市群則已經基本達到同城化標準,併成為湖南省經濟發展的核心增長極。
從區位角度看,參謀長仍最看好鄭州的發展潛力。儘管鄭州作為中心城市,目前還在經濟帶動力上有所欠缺,但偌大的城市群體量和較高的戰略地位仍然足夠給予鄭州無限加持。
2.合肥、太原、南昌,落寞的配角
合肥,儘管被劃分進競爭力極強的長三角城市群,但卻只能身居邊緣,與身居中心的其他城市自然無法相較。
而太原和南昌的城市群概念較弱,成熟度也較低,因此在這項指標中也只能居於末位。
三、迴歸房地產
最終,我們還是回到房地產這個話題中來,分析了這麼多,也是為了落腳於這些城市樓市的未來潛力。
從投資的角度來看,參謀長較為看好武漢和鄭州。
武漢,無須贅述,一個綜合評分最高的城市,絕對值得被投資者看好。
鄭州,有兩點使得它值得被重視。第一,在沿海地區的產業轉移中,鄭州是極為重要的目標城市,這對當地的產業結構優化和競爭力提升來說是重大利好。第二,鄭州正在表現出很強的人口吸聚力,十年間,鄭州的人口數增加了36.24%,位列中部六省會中的第二名。
而對於自住目的更強的購房者來說,長沙作為樓市調控最“剛”的城市,其房價水平一直保持得很穩。從房價收入比這項指標來看,長沙的表現在全國各大重點城市中最為亮眼,也就是說剛需群體在長沙的購房壓力是最小的。
未來,請不要忽略中部城市,它們還能大有作為。