眼下的武漢樓市，剛改是最尷尬的群體：首付看似充裕，卻發現買不到合適的房子。
眼下的武漢樓市，剛改是最尷尬的群體：首付看似充裕，卻發現買不到合適的房子。
另一面，武漢2-3萬檔的樓盤，恰好是最難賣出的一批。改善群體的住房需求和供給端的產品設計，中間隔著一條東非大裂谷。
每次回答改善群體的諮詢，我都心理壓力巨大：
三四百萬的預算，可能是多數家庭大半身家，壓在一套房子上，對置業失敗的容錯率更低。推薦不當影響對方未來的生活質量，也誤錢程。
難就難在武漢的在售樓盤，滿足這部分群體需求的房子極少。改善需求客戶一般年齡三四十歲，工作穩定，也就意味收入上升空間有限。
上有父母，下有小兒，住著一套小房子，但居住升級需求是實實在在的——孩子要上學了，最好帶有學區；醞釀二胎，父母要過來照顧，最好是四房。自己上班辛苦，房子最好地段好，離工作地點近。
滿足以上所有需求的預算內新房，翻遍全市樓市，一隻手可以數完。
滿足以上所有的真正改善房，總價至少在500萬以上。在地價成本和溢價壓力下，主城區 “大戶化”已漸成趨勢。二環內，基本邁入30000+時代，本以為可以伸手夠一下120左右戶型，結果新盤的戶型戶均140㎡+。
豪宅如漢口二七濱江的華髮外灘首府（華髮外灘首府_武漢華髮外灘首府詳情-武漢搜狐焦點網）、綠城黃浦灣、偉鵬萬科御璽濱江；
武昌的聯投中心（聯投中心_武漢聯投中心詳情-武漢搜狐焦點網）、武漢江山（武漢江山_武漢武漢江山詳情-武漢搜狐焦點網）、融創壹號院；
漢陽的碧桂園晴川府、龍湖春江彼岸等；東湖風景區的華僑城原岸等等。就連位於中心城區鄙視鏈底部的昔日窪地，也開始賣大戶型：後湖的首地雲夢臺戶均141平米、仁恆公園世紀戶均158平米、連大漢口三環內最低價片區的新盤翡翠中心潤璽，面積110平米起步。
事實就是，三四百萬的預算的選擇餘地集中在二環至三環之間區域：大漢口的楊汊湖，後湖、金銀湖，大武昌的仁和路、卓刀泉、雄楚大道，大光谷的關山大道，唯有在青山漢陽的核心地段，有還有挑選餘地。
更心酸的是，為了住上大房子，說服人從內環沿線搬到了二環外，找到居住舒適度高的房子也很難。
以雄楚大道上某個改善盤為例，一位朋友為了孩子上學近考慮在小區買二套房，預算有限，在高層140平米三房和洋房158平米四房戶型之間糾結。
看眼戶型圖，建議他果斷買四房戶型。原因是，140平米做成三房本應錯錯有餘，舒適度高。結果這個樓盤設計是，140平的房子，面寬8.3米進深14.2米的狹長型，兩開間朝南，其中南向臥室兩個，還有一個臥室在廚房旁邊。對於他家來說，這種動靜無分區的設計根本沒考慮到現實生活場景，學齡孩子起床早，他使用廁所和廚房時，隔壁北面臥室住的人就別想繼續睡了。
改善的功能需求不僅僅只是把小房子換成大房子，更多的應該是把舊的、戶型格局不合理的、舒適度不夠的、環境不好的、物業服務不好的、配套不充足的，甚至外立面不美觀的老房子，更換成新的產品。
對照以上幾點看看，武漢20000—30000的新盤裡，有幾個把土氣外立面改成了石材甚至鋁板？
又有幾個小區的容積率在4.0以下，還有幾個做到恆溫恆溼靜音的綠色住宅？
有幾個小區有運動設施或兒童遊樂場？
又有幾家物業能為老年住戶提供小食堂？
杭州的樓盤品質一直是業界良心，對照杭州20000-30000元價位的樓盤看一下真正的產品力：
杭州的網紅盤中國鐵建·西湖國際城，89平米做成三房兩室兩衛，有兩開間朝南三面採光和三開間朝南三種戶型。115平米四房，雙陽臺設計，其中主臥陽臺可包入房間擴展面積。戶型方正全明，南北通透。小區是美式風格，容積率只有2.9，綠化率30%。
均價23000元，在杭州，是妥妥的剛需盤，在主城區邊緣地帶。
沒有對比就沒有傷害，回到看看武漢市場上的樓盤，是不是有點心塞。
根據大家顧問的統計，2018年是武漢近五年來首次出現供大於求。全市僅蔡甸、東西湖、青山、武昌等四區供求平衡，其他新房村裡較大的區域，基本是房價較高的中心城區：如江漢區供求比高達5.2，東湖高新區2.3，江岸2.1。大量賣不出去的新房，不是簡單的價格談不攏，而是多數項目讓改善群體覺得“不值得”，在犧牲地段的前提下，置換不能提高家庭生活品質。
月初杭州房產大v層樓組織的“老友記”會上，多位全國自媒體大咖盧俊都提到了樓盤品質的問題，認為這是今後樓盤進化的主要方向。武漢的樓市趨於平穩，裸泳的樓盤逐個浮出水面，是該時候反思一下，怎樣的產品能吸引改善群體爽快掏腰包了。畢竟武漢的房價站到一定高度，未來的購房主力集中在有產者群體，他們對房子的要求更高。
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