前幾天，哥聊了一下武漢的新區。

大家比較容易有一個共識，產業決定一個新區的基本面。

現在一些新區，產業沒什麼眉目，房子先蓋了不少。

要是在以前，也不是不可以，你說南湖後湖這樣的純居住新區，不敢說有多好的區域前景，但是它的居住價值大家都還是很認可的。

問題是，現在真可能很難再複製後湖南湖的情況了，不走產城融合的路子，新區幾乎就是自絕生路。

原因很簡單，南湖後湖離主城區夠近啊。

現在主城邊緣哪裡還有這樣大的純居住組團？

新區是越建越遠，單純用價格不足以打動購房者。

光谷東的崛起教會了大家很多東西。

真正支撐光谷東房價5年從5000漲到18000的，不是虛頭巴腦的概念，不是開發商圈地蓋的房子，是華為、國家存儲器基地（長江存儲）等一系列響噹噹的名字。

不管是哪裡，要是能引進10萬人就業，30萬人居住，你說這裡會不會火？

這也是業內經常提到的一個觀點：長期看人口、中期看土地、短期看金融。

01

目前來看，武漢的新區當中，有3個地方在產業的打造上處於第一集團，甚至形成了官方認證的3條“千億大道”。

經開的東風大道，沿線13公里駐紮近2萬家企業，其中包括7家整車廠、54家世界500強企業，年工業總產值超過3400億元。

光谷的左嶺大道，約8公里長，兩側坐落著國家存儲器基地、華星光電、天馬微電子等企業，總投資額超過4000億元，而且都是國內外戰略性新興產業。

經開和光谷，這倆大家都熟，今年多了一個臨空港大道。

7.5公里長的臨空港大道兩側正在緊鑼密鼓建設國家網絡安全人才與創新基地。截至今年年初，已簽約項目43個，註冊企業84家，協議投資3272億元。

圖片來源：長江日報

相比東風大道的汽車工業，左嶺大道跟臨空港大道的產業還是要更“朝陽”、更前沿一些。所以，臨空港可以完全類比光谷東嗎？

02

產業構成的只是區域利好的基本面，區域想要起飛還需要更多附加值。

光谷東前幾年房子也蓋了不少，近兩年調頭很快，幾乎沒有純住宅地塊，要求也越來越嚴格。

想在光谷東拿地，50%或更高的商業配比，規定自持比例，引進多少家世界500強，規定建築高度，這些要求都已經算是小case了，純寫字樓地塊，純商住地塊，純會展地塊······現在光谷東遍地都是大型商業商務項目，總體量有一兩百萬方。

通過開發商的“群狼效應”，快速拉動光谷東城市功能的完善。

臨空港新城定位臨空經濟的商貿引擎、西部新城的活力中心、東西湖區的創智天地，融商務商業、總部科研、行政文化、居住配套於一體，以綠色交通為導向、公共服務配套完善、環境優雅宜居的城市新中心。

大家不僅僅是在這裡工作，更是要在這裡居住生活。

臨空港新城房子是越蓋越多，但是隻有房子是堆不出一個新城的。

這是目前的臨空港新城與光谷東差距最明顯的地方。

所以，像奧山漢口澎湃城這樣的城市綜合體，不敢說是臨空港新城的“全村希望”，至少是目前唯一能夠體現城市新中心功能定位的項目。

奧山漢口澎湃城是臨空港新城內唯一一個大型城市綜合體，也是新城內唯一擁有大型商場和寫字樓的項目。

同時，它也是唯一一個在臨空港大道這條“千億大道”上的在售項目。

03

這三個“唯一”，讓漢口澎湃城有了不一樣的價值底色。

漢口澎湃城總體量約40萬方，商業佔了一半。

奧山最近幾年在武漢三鎮分別佈局了三個城市綜合體項目，都是以冰雪運動為主題，極具標籤化，漢口澎湃城也不例外。

示意圖

項目圍繞著3萬方的冰雪中心，設置了非常豐富的業態，包含綠色居住、冰雪運動、觀影娛樂、酒店住宿、創意辦公和風情商業。

漢口澎湃城所擁有的冰雪運動+購物休閒+酒店度假的完整商業閉環，對於整個區域而言，都是對生活配套的提升。

有些項目把漢口澎湃城作為自己的配套價值點輸出給購房者，也是可以理解的。

對於臨空港新城來說，澎湃城的意義還不止於此。

冰雪中心擁有專業級比賽滑冰場和千人看臺，可承辦國際賽事級標準冰場，以後會承辦各類冰上賽事。

它與旁邊的東西湖體育中心以及東西湖文化中心形成產業合力，共同助推著東西湖文體產業的發展。

東西湖文化中心

東西湖體育中心

而項目的4棟22層的商用物業，佈局總部辦公和科技研發功能，吸引企業總部入駐，建設科研孵化基地，打造區域創新創業平臺和具有國際水準的商務辦公區。

項目效果圖

奧山漢口澎湃城已經深深沉澱到板塊之中。

04

武漢有別於很多其他一二線城市，新區/新城一般都是承接剛需溢出的。

咱也不去和杭州成都這些強二線城市比，同為中部城市的鄭州，單價地王就誕生在鄭東新區，樓面價接近3.7萬/平米，這也就註定了這個新區豪宅板塊的底色。

相比之下，武漢新區的項目更偏向於賣區域利好，經常會疏於對產品力的打磨。

但是，奧山漢口澎湃城，在產品打造上還是可圈可點的，並不是“躺著賣”預期。

98㎡戶型

117㎡戶型

127㎡戶型

項目即將開盤推出的98㎡、117㎡和127㎡幾個戶型，都做得相當方正，沒有出現一味向貨值妥協，做出一些很奇葩的戶型。

特別是面寬進深比也是相當優秀，通透採光非常好。

南向的視野非常好。遠處白色建築就是五環體育中心，工地是東西湖文化中心。

這兩個項目都不高，樓層稍微高點，就可以一覽無餘。

良好的戶型，是保證未來生活品質感的基礎。

項目精裝交付，在不少細節上也是可圈可點。

交付標準中，增加了新風系統。

新風系統常見於部分中高端項目，對於一個偏剛需剛改的項目就有點奢侈了。

據置業顧問介紹，這套新風系統在關閉門窗的情況下，只需要10分鐘就能將室內空氣更換一遍，為健康生活多了一份保障。

廚房內裝備有涼霸，使廚房更涼快，同時淨化空氣、減少油煙。目前市面上樓盤少有這樣的設計，其實是大大改善了廚房料理的體驗感。

除新風系統、涼霸外，以精緻生活為出發點，交標中還增加了淨水器——保護家人飲水健康。就算增加成本，也儘量做到各方面周到。

看了他們的樣板間，哥還有個感受，漢口澎湃城似乎是跟門“槓上了”。

臥室門頭包裹延伸到天花板，更具整體性，大氣美觀，稍微站遠點看，就顯得室內空高很大。

門縫處增加乳膠條，密封靜音。

衛生間加高了踢腳線，材料換成大理石，防水防潮。

廚房採用上滑道推拉門，方便清潔，也不容易被踩壞變形。

還有，衛生間內的壁龕設計，增加儲物空間。

這些細節，都是對生活場景的細心揣摩。

這些地方不會花很多錢，但是願意去扣這些細節，體現的是開發商做產品的態度和誠意。

過去，武漢的項目是有什麼賣什麼，強調現有配套資源。

然而，那些插上“概念翅膀”的新城/新區的出現，越來越多的項目開始賣預期。

市中心的房子，從3萬漲到6萬確實有難度，但是新區價格翻倍直至破萬，似乎並不難。

這也導致無論是開發商還是購房者，都產生了“新區崇拜”。

大家一股腦的追著新區跑，有時候關注的重心難免就會跑偏。

奧山的漢口澎湃城上，是新區項目的一個很好的標杆。

項目效果圖

通過城市綜合體的打造，匹配區域特點，提升區域價值，建設一個區域的價值中心。在擁有大的區位和配套價值之後，卻依然能夠用心做好產品，這是很難得的。

上個月底，奧山正式將總部遷往上海。

在上海這個國際化大都市，奧山無疑有了更大的平臺和更高的視野。相信奧山對於城市與房地產會有更深一層的理解，對於產品也會有更深的探索。

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注：文中所使用圖片均源自於網絡。