武漢曇華林泛悅匯

4月24日晚，南國置業股份有限公司（下稱“南國置業”，代碼002305）發佈年度報告，2018年，公司實現營收40.31億元，同比增長27.34%；歸母淨利潤為0.84億元，同比增長47.01%；扣非淨利潤為-0.75億元，同比增長20.38%。

這意味著，報告期內，南國置業的主營業務實際為虧損。

根據財報，2018年，公司旗下多家重要控股子公司出現淨利潤負值。其中，襄陽南國商業發展有限責任公司（全資）虧損1.16億元，成都泛悅北城房地產開發有限公司（持股41%）虧損0.37億元，荊州南國商業發展有限公司（全資）虧損0.20億元。

南國置業是一家以商業地產為引導，涵蓋多種物業類型的綜合性物業開發企業。公司以武漢為核心區域，佈局於成都、南京、重慶、荊州、襄陽、北京等城市，已初步形成了“南國大家裝、泛悅Mall、泛悅匯、泛悅坊”四條商業地產產品線。截至4月24日收盤，公司市值約60億元。

2018年，房地產政策堅持“房住不炒”基調，因城施策，調控從傳統的需求端向供給側轉變，效果逐步顯現。加上信貸政策持續收緊，中小地產企業普遍面臨較大的資金壓力。

投靠國企但毛利率逐年下滑

南國置業前身為1998年創立的武漢南湖花園置業有限公司，2003年更名為武漢南國置業有限公司，2007年採取整體變更方式設立武漢南國置業股份有限公司。2009年10月，公司在深交所上市。

初上市時，公司創始人許曉明直接和間接共持有公司股份71.12%。

2012年，電建地產（原中國水電地產）入股南國置業，成為其主要戰略股東；2014年，電建地產又通過要約收購購買公司股權，持股比例達到40.94%，進而成為公司控股股東。這也意味著南國置業搖身變為國企。

截至2018年底，許曉明以15.34%的持股比例位列第三大股東，其母尹光華持股比例為2.02%。

電建地產是中國電力建設集團的成員企業和房地產板塊發展的主要平臺，公司註冊資金70億元，擁有房地產開發企業壹級資質，公司重組成立於2005年11月，是國務院國資委核定的首批16家主營房地產開發與經營業務的中央企業之一。

儘管頂著國企“光環”，但在中國房地產開發企業中，電建地產與行業“第一梯隊”尚存一定差距。根據中國房地產業協會的排名，目前電建地產在行業內的綜合排名位列第56位。

電建地產控股後，依託央企資源和資金等優勢，南國置業確立了“4+4+N”的全國擴張戰略，即重點佈局北上廣深4個一線城市，武漢、重慶、成都、南京等4個強二線城市和部分機會型城市。

2015年-2017年，南國置業的營收分別為30.51億元、28.99億元和31.65億元，營收分別同比增長15.25%、-4.98%和9.21%，歸母淨利潤分別為3069萬元、4328萬元和5737萬元。

值得一提的是，南國置業房地產業務的毛利率連年下滑，2015年-2018年的毛利率31.89%、25.88%、16.22%和12.67%。由於還同時存在資產負債率較高、多家子公司虧損等問題，引發深交所關注。

2018年6月11日，南國置業回覆深交所問詢稱，房地產調控政策對公司毛利率產生了一定影響。同時，2017年度主要確認收入項目中，襄陽南國城市廣場結轉住宅部分為還建限價房，影響公司整體毛利率水平。受到襄陽還建限價房因素的影響，2017年度營業收入雖有所上漲，但公司利潤水平未呈現增長趨勢。

2018年，公司新開業商業項目泛悅坊·西城店（北京），至此累計運營項目已達到17個，累計商業運營面積108.95萬平方米。其中，武漢的南國大家裝珞獅路店、月星家居珞獅路店、泛悅Mall·西匯店、南國大家裝漢西店部分區域正在進行業態調整和升級改造。

2018年，公司在建項目數量為11個，其中公司操盤項目8個，合作方操盤項目3個，總建築面積326.39萬平方米，截至2018年底已完工建築面積33.41萬平方米。

截至2018年末，公司累計土地儲備10.15萬方，計容建築面積100.81萬方。

管理層換血

自2014年電建地產入主南國置業以來，已基本完成管理層更新。

3月14日，南國置業公告稱，公司副總經理張軍、肖新喬因工作調動原因辭職。這也意味著繼1月25日公司董事、董祕、副總經理譚永忠，副總經理鄭彤離職之後，今年已有4名副總經理以上職務的高管離任。

此前一天，公司召開董事會臨時會議，經總經理鍾永紅提名，並經公司第四屆董事會提名委員會審議通過，公司董事會同意聘任李明軒、吳疆、熊宇靜、張曉冬擔任公司副總經理職務。而鍾永紅也是去年7月剛剛履新，接任原總經理吳鹹發。

公開資料顯示，鍾永紅、暢文智、李明軒、吳疆等多名新任管理層均來自電建地產。鍾永紅曾任電建地產武漢公司總經理、電建地產總經理助理、華中區域總部總經理等職，暢文智曾任電建地產董事會辦公室副主任，南國置業總經理助理、董事會辦公室主任等職。

如此頻繁又密集的管理層“換血”，讓很多投資者都忍不住猜測：電建地產整體注入上市公司體內或指日可待。

但是，管理層變動也引發了公司內部企業文化“調整”，許多老員工高呼不適應。

南國置業一名員工向支點財經記者透露，在鍾永紅履新之初，公司內部派發了一份《關於鍾總工作風格的溝通內容》，目的是讓員工儘快適應新領導、共同營造良好氛圍。記者在這份文件中看到了“鍾總是一位既嚴格又隨和的領導，嚴格是一種大愛”“鍾總既重視儀式感，也重視實質性結果”等內容。該員工稱，電建地產領導層進入公司以來，公司氛圍發生了較大變化。

公司創始人、原董事長許曉明任期於2016年3月4日結束後，已卸任公司所有職務。在此之前其通過協議轉讓的方式，向子女許棠、許榕，母親尹光華轉讓股份，持股比例逐步降低。

有消息稱，許曉明已基本退出房地產圈，將一手創辦的公司實控權拱手相讓後，正拿著套現的錢環遊世界。

4月20日，公司公告稱，許曉明計劃以集中競價交易、大宗交易方式或協議轉讓方式減持公司股份共計10000萬股（佔公司總股本比例5.766%）。減持完成後，許曉明的持股比例還將進一步下降至9.574%。

全國拓展不及預期

2016年7月4日，公司名稱由“武漢南國置業股份有限公司”變更為“南國置業股份有限公司”，以體現公司未來跨區域全國發展的佈局。

然而，截至2018年底，公司在北上廣深四個一線城市中也僅在北京落地泛悅坊·西城店一個社區型購物中心項目。

根據財報，重慶將成為南國置業除大本營武漢外佈局的重點，僅2018年就接連摘取三幅地塊。

2018年1月3日，南國置業與電建地產競得重慶市巴南區李家沱-魚洞組團地塊，總計容建築面積52.5萬平方米，項目被命名為洺悅城·公園裡，雙方各佔50%權益。隨後兩家公司聯合成立的項目公司重慶啟潤房地產開發有限公司以底價25.1億元摘得重慶巴南區龍洲灣地鐵換乘站地塊，成交樓板價4781元/平方米，總建築面積147萬平方米，項目命名為 洺悅城；10月22日，公司以5.73億元的價格摘得重慶市沙坪壩區西永住宅用地，項目建設用地面積6.81萬平方米，計容總建築面積10.22萬平方米。

南國置業表示，獲取上述項目進一步鞏固了公司在西南區域的佈局，有助於進一步加快公司全國多點佈局的步伐。

此外，公司在較早之前已經佈局成都市場。目前，已落地成都泛悅國際、成都泛悅城市廣場和成都泛悅mall等項目，但經營狀況並不樂觀。2016年-2018年，公司成都房地產業務的毛利率分別為32.74%、12.13%和3.61%，呈持續大幅下滑趨勢。

在湖北省內，公司在荊州、襄陽等地的擴張也並未實現預期業績。2016年-2018年，荊州市場的毛利率分別為3.31%、-37.26%和-25.26%，襄陽市場的毛利率分別為58.9%、24.02%和-26.92%，波動較為劇烈。

除此之外，公司還在南京選擇了退出部分優質地塊。

2016年，南國置業以總價9.4億元競得南京秦淮區一塊商辦混合用地，並命名為南京泛悅中心。2017年11月24日，南國置業公告稱，擬將全資子公司南京泛悅房地產有限公司100%股權及債權轉讓予誠通房地產投資有限公司，其中100%股權對價2.51億元，債權2000萬元。

對於出售上述南京項目的原因，南國置業表示主要是因自身經營發展戰略需要，“為加快去庫存，實現資金回籠，目前，公司僅在南京泛悅城市廣場中佔有26.01%的權益……異域拓展遠不及預期。

END

記者丨李文卉

編輯丨吳玲

出品丨湖北日報傳媒集團 支點雜誌