一、漢口之北崛起的大型批發市場綜合體
漢口北位於武漢北部，涵蓋盤龍城開發區、灄口街道、武湖街道、三裡橋街道等區域，面積97.37平方公里。漢口北是大漢口商貿文化的增長極和拓展帶，承接東部產業轉移和漢正街商貿業外遷。目前，漢口北已經形成了以漢口北國際商品交易中心、四季美農貿城、中國傢俱CBD、武漢盤龍汽車城、五洲國際建材城、長江金屬交易中心等為代表的大型專業市場，形成了專業批發市場集群。
一、漢口之北崛起的大型批發市場綜合體
漢口北位於武漢北部，涵蓋盤龍城開發區、灄口街道、武湖街道、三裡橋街道等區域，面積97.37平方公里。漢口北是大漢口商貿文化的增長極和拓展帶，承接東部產業轉移和漢正街商貿業外遷。目前，漢口北已經形成了以漢口北國際商品交易中心、四季美農貿城、中國傢俱CBD、武漢盤龍汽車城、五洲國際建材城、長江金屬交易中心等為代表的大型專業市場，形成了專業批發市場集群。
圖：俯瞰漢口北國際商品交易中心
之所以取名“漢口北”，不僅僅是因為此地位居漢口之北，更深刻的寓意在於此地承載著大武漢現代商貿物流業的未來。
2006年1月，“漢口北”被全國人大代表葉青、湖北省人大常委趙曉勇等專家指定最適合發展商貿物流市場集群，2007年9月市場啟建，漢口北建設不斷提速。2009年12月28日，項目鞋業、小商品、皮具、兒童用品、酒店用品五大市場同時開業，3000家商戶、2000個品牌、10萬種商品集中亮相。2010年10月28日，日用品、針棉製品城輝煌開業，2萬種商品形成交易，500餘品牌主力店強勢入駐。2011年8月，漢口北批發第一城日化、汽配、五金城同時開盤。2012年武漢市“兩會”期間，市委、市政府做出漢正街兩年內整體搬遷漢口北的重大決定。
交易中心位於武漢市黃陂區南部，東距陽邏深水港約30公里，西至天河機場約20公里，北距武漢北站約15公里，南達三環線約10公里，水陸空立體交通優勢明顯，武麻、漢十高速東西呼應，通過武漢外環與京珠、滬蓉高速連接，可直達全國各地，區位優勢全國獨有，是武漢“九省通衢”特色最集中的體現。交易中心整體分佈於漢口北大道兩側並向兩翼逐次發展，周邊建設了配套的漢口北貨運中心及漢口北交通總站，多條公交線路通達漢口北。良好的區位優勢，為其物流、人流提供了有力保障。
漢口北國際商品交易中心由卓爾發展集團有限公司投資、建設並運營，規劃總建築面積800萬平方米。建築物外觀風格統一，外立面均有醒目標誌註明各專業市場的經營業態。專業市場室內均已分隔為面積在30-80平方米不等的小型商鋪，出售或出租給業主自行經營其相應的產品。室內淨高在3.5米左右，配置了足夠數量的手扶電梯及垂直電梯，主要出入口臨漢口北大道，整體裝修風格較為一般，設施設備等配置標準一般，基本能夠滿足市場的日常運營。
二、如此天賦，價值幾何？
儘管“漢口北”具備如此先天優勢，後天的建設也可謂巨資投入，然而，在調查中發現，“漢口北”經過近十年的發展，其經營現狀並沒有如想象中那麼勢如破竹，似乎配不上如此的天賦。由於篇幅所限，在此以品牌服裝城為例，嘗試解析該市場的價值水平。
品牌服裝城位於整個交易中心的東北側，緊鄰漢口北大道，車流量大；距軌道交通1號線漢口北站約400米，距公交站約300米，有228、286、298路等多條公交線路經過；品牌服裝城對面即為漢口北交通總站，客流量較大。其區位優勢在整個交易中心之中亦可謂得天獨厚。
品牌服裝城共4層，每層分為4個區域，每個區域又分隔為200多間獨立的小面積商鋪，各區域之間由市場中庭分隔開來。品牌服裝城1層主要經營品牌男女裝，2-3層主要經營品牌女裝，4層主要經營兒童服裝。1層整體經營狀況相對較好，人流量相對較大，絕大多數商鋪均處於經營狀態，空置率約為5%。然而，2-4層的經營狀況就只能用慘淡來形容。還在營業的商戶主要集中在環中庭區域，且越遠離漢口北大道，經營商戶越少，人流量越小，單層的空置率約在70%-80%。雖說1層的經營狀況、人流量等因素具有一定優勢，但也是相對而言，客觀來說，1層經營狀況、人流量等因素亦不甚理想，且2-4層存在的問題，1層同樣存在。在調查中發現，不少業主採取低租金策略，希望能夠回收少量成本，亦有不少商鋪已改變用途作為倉庫出租，但說到出售，大多數業主都不能接受折價出售，而是希望能以成本價或比成本價稍低的價格出售。市場整體租金水平約在12-32元/㎡·月，整體售價約在7000-13000元/㎡，租售比不合理，且受到樓層、位置的影響，其價格變化幅度較大，市場整體空置率高，有價無市難以脫手，租售交易並不活躍。
綜上所述，品牌服裝城整體經營狀況不容樂觀。從整個交易中心的情況來看，其他類別的專業市場與品牌服裝城類似，都存在如下現象，即：市場規模體量大但經營商戶少；1層狀況優於其他樓層但整體市場發育不良；經營範圍廣泛但吸引的有效人流量小；市場租金水平低且空置率高。
三、鮮有起色，緣何如此？
“漢口北”之所以會出現當前這種狀況，除了上述陳述的一些現狀，還在於以下幾個方面。
（一）區域微觀交通狀況不良
雖然宏觀交通狀況得天獨厚，但是細看“漢口北”周邊的交通條件，不難發現，該區域僅有漢口北大道一條主幹道橫貫東西。該道路東連灄口、武湖，西接劉店、盤龍城，是周邊居民出行的主要通道，且對外連接各交通樞紐，對內各市場間人貨流通，都得依靠漢口北大道，再加上區域外的途經車輛，道路荷載可想而知，不僅要承載交易中心日常的貨運物流車輛，還要容納日益增長的社會客運車輛。平時客貨混行、雜亂無章，高峰期更是擁堵不堪、搶道嚴重。
“漢口北”發展多年，但區域內並未形成細化成熟的交通網絡，雖然近年新建了劉店立交，周邊交通狀況有所改善，但受限於府河大橋車道數量偏少，劉店立交至三環線三金潭立交3.5公里的路程，高峰期往往得花1個小時才能通過。區域內橫向道路數量偏少，縱向道路建設滯後，輔助路網尚未成型，區域微觀交通狀況不良，阻礙了“漢口北”進一步的發展。
（二）市場定位落後
一定程度上說，“漢口北”的發展依賴於漢正街的整體搬遷，然而，整體搬遷工作近年來進入擱淺狀態，市區內的產業轉移沒有按預期實現，使得整個漢口北市場“寥商難成市”。而此時“漢口北”的市場定位沒有及時做出調整，仍然以“漢正街模式”為基礎小修小補，但品牌效應一時之間又難以與“漢正街”匹敵，市場宣傳力度不夠，現行的商貿模式受到衝擊較大，整體定位相對落後造成市場氛圍比較冷清。
其次，從“漢口北”經營的商品檔次來說，大多數市場以中低端品牌為主，引進的大品牌寥寥無幾，且目標消費人群層次定位偏低，配套服務和增值服務嚴重滯後，一站式的休閒體驗服務尚未建立，在今天這個講究生活品質的年代，不足以吸引大量人流，特別是年輕人的關注，難以形成集聚效應。
第三，互聯網思維嫁接不夠充分。商品無論優劣，全都採取了“一鍋燉”的方式，讓小微商戶們“自由發揮”，而小微商戶們恰恰還不能很好地利用電子商務、連鎖經營、線上線下互相配合、網上配送等現代流通業態和交易方式。這就造成商戶們難以為繼，無法長期堅守，往往開業半年一年又匆匆逃離，空置率居高不下，租金低位徘徊，商業氛圍始終無法產生集聚效應，又造成新的商戶望而卻步，最終無法形成良性循環。
（三）服務核心尚未樹立
交易中心集鞋業、小商品、皮具箱包、酒店用品、五金機電、服裝、家紡、日化用品、兒童用品、汽車等十大專業批發市場於一體，涉及商品的種類繁多、範圍廣泛。而然細究其發展現狀，各大市場往往是不溫不火、苦心經營。數十個專業市場，卻沒有樹立一個真正的核心產業。
對照武漢另一處大型綜合性批發市場，就不得不提到舵落口大市場。舵落口大市場的建設初衷是取代位於古田二路的皇經堂蔬菜市場，使得貨車不用大批進城，也提供一個面積和容量更大的專業蔬菜批發市場。但是皇經堂市場因為各方原因遲遲未能拆遷和轉移，所以舵落口大市場在建成後的最初幾年裡，慘淡的經營著蔬菜批發，不能達成籌建時的既定目標。其後調整思路，開放市場給了其它眾多的行業進入市場，效果得到了明顯的改善，經過一再擴建已經成為了一個綜合性的大型批發市場。
如今舵落口大市場彙集了10萬多個品種、100多個知名品牌，形成了農資、農產品、傢俱、林產品（板材）、日化副食、五金、摩托車、塑料文具等八大交易板塊。無論是經營模式，還是品種類別，亦或是規模體量，舵落口大市場與漢口北交易中心都有眾多的相似之處。不同之處在於，經過十幾年的發展，舵落口大市場最終形成了以傢俱銷售為核心的綜合型批發市場。傢俱專業批發市場總佔地6萬平方米，分設四廳：高檔傢俱廳、漢產精品廳、民用傢俱廳、辦公傢俱廳。200多個知名傢俱品牌雲集於此，涵蓋高、中、低多個檔次，已成為武漢市及周邊地區採購家居商品的熱點市場。
可見，樹立一個真正的產業核心對專業市場的推廣和發展有著極其重要的意義。“漢口北”商品涵蓋範圍雖廣，卻沒有一個實實在在的拳頭產品，所有的市場都想抓，所有的市場都抓不到位，沒有特別突出的亮點，就吸引不了相關受眾人群。
（四）服務延伸還需改善
“漢口北”的開發，承載著大武漢現代商貿物流業的未來。然而在實際的建設過程中，卻是以一個典型的房地產開發項目進行操盤，即：拿地-開發-銷售。將偌大的專業市場分割為無數個小面積的商鋪出售，僅僅只是對商品類別區進行了簡單的區分，之後的商業運營、市場維護，就全靠個體商戶們“自由發揮”了。須知築巢引鳳才是運營市場成敗的關鍵，僅靠行政命令就能讓漢正街的商戶們心甘情願的搬遷到“漢口北”嗎？打鐵還需自身硬，提供優質的服務、營造健康的市場環境，才是打造現代商貿物流業的基礎。例如，提升經營理念、重設項目定位、加強招商推廣、著重管理運營、嫁接電商以提升信息化等。“漢口北”依然屬於新興市場，相關後續服務的延伸與拓展，任重而道遠。
四、未來可期！
那麼，“漢口北”目前的現狀是否就決定其未來呢？倒也未必，“漢口北”依然屬於新興市場，依然有較大的成長空間。
（一）交通狀況大改善
“漢口北”地區在未來幾年，交通狀況將會得到較大的改善。
1、濱湖路延長線
濱湖路延長線橫跨岱黃高速，按照雙向6車道城市道路設計，建成後將與漢口北大道形成環路，大大分攤漢口北大道上的車流，能夠較大程度緩解目前的交通擁堵。
2、府河大橋拓寬
府河大橋兩側將各平行加寬一座12.25米寬的橋樑，現在的雙向4車道橋面將拓寬至雙向8車道。
3、武英高速收費站北移
漢口北和武湖之間的武英高速收費站正卡在黃陂南部中間，導致黃陂南部交通的經常性擁堵，此次收費站北移3.1公里，黃陂南部的交通將更加順暢。
4、岱家山大橋即將竣工
岱家山大橋及接線工程沿漢黃路佈置，起於江岸區岱山街，止於黃陂區漢口北大道，沿途穿越三環線及府河。該工程的竣工，將使前往黃陂漢口北和盤龍城的通道不再受“橋梗阻”所困。
（二）確立核心，產業升級
“漢口北”存在缺乏核心、配套服務不到位等缺點，但這些癥結並非不可改變。如若經營單位能精準找到市場定位，正確樹立產業核心，圍繞核心吸納上下游產業鏈企業，徹底騰飛指日可待。
就具體措施而言，加緊確立1-2個核心品牌，邀請在行業內具有良好口碑的優質企業入駐，以拳頭產品為契機加大整體市場的宣傳推廣和產業升級力度，積極樹立“漢口北”的正面品牌；切實為小微商戶做好互聯網+的嫁接服務，利用電子商務、連鎖經營、線上線下互相配合、網上配送等現代流通業態和交易方式打開銷售壁壘；加快區域內配套設施建設，吸引集聚如科研、酒店、娛樂、餐飲等機構，拿出一片空置區域，統一管理，打造具有一定優勢和特色的一站式休閒體驗服務區，共同構築具有“漢口北”特色的現代商貿物流業。
（三）依城而興
備受矚目的長江新城最終選址位於武漢中北部，將分三期建設，前期起步區位於諶家磯-武湖區塊。長江新城西北向毗鄰的漢口北國際商品交易中心，與新城起步區僅隔府河相望。這項世界級典範之城的建設與規劃，將為漢口北帶來重大發展機遇。
長江新城起步區落子緊鄰漢口北，將使漢口北依城而興，迎來新的發展契機。在長江新城建設和發展過程中，漢口北作為武漢北部商貿新城，中西部最大的商貿物流平臺，可通過不斷提升業態結構，完善服務品質，為長江新城產業發展、城市建設提供一流的生活、商業配套和服務。作為長江新城起步區的腹地，漢口北納入長江新城100平方公里的中期發展區，應為水到渠成之事。