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2019年政府放地，像一個待開啟的寶藏，總是源源不斷的有新地塊掛出來。

就如今天晚上掛出的市區垟兒路新地塊一溫州市核心片區江濱單元垟兒地塊，7月15日出讓，我沒有記錯的話，這裡已經N年N年沒有新地塊供應了。這一片放眼望去，典型傳統的老城區，以老齡房為主。遙想當年長運地塊當時的價位讓太多情結老溫州人望而卻步（買的人也是KUI的一塌糊塗）

初步看了一下地塊的指標，雖然地理位置，妥妥的屬於市中心的中心地塊，但是可吐槽的點可真不少。

（1）首先，體量上看，15畝的佔地，連迷你都算不上，充其量就是一宗“超迷你地塊”，可發揮的空間不大。

以建築面積19520.6平計算，除去公攤綠化等，以120平的戶型，最多隻能打造1，2棟建築，甚至不能形成一個小規模的社區，一字型橫排分佈；

（2）再來看地段性質，離“方整”這詞相差甚遠，完全是不規則的形狀，給規劃排布也增加了難度。

（3）周邊以老齡房為主，缺少一點高端居住氛圍

吐槽歸吐槽，瘦死的駱駝比馬大，也有幾點值得稱讚的：容積率只有1.9，限高60米，以3米/層統計，大概可以規劃成20層的小高層。

地塊所處的片區，供地飢餓多年，居住人口密度大，生活配套成熟，分佈著很多潛在的老城區情結購房者，苦於這一片沒有新的商品房，有一種久旱逢甘霖的感覺，周邊新盤競品壓根兒就沒有。

地塊區位圖 來自相關網站

地塊位於飛霞北路和黎明西路兩條主幹道的交叉口，交通便利，西南面是老牌大廈一國信大廈。西北面是環東大樓，永嘉大廈等。

地塊總用地面積13465平方米，其中出讓部分面積10274平方米，劃撥公園綠地面積3191平方米。

地塊詳情圖 來自相關網站

商住性質，容積率1.9, ≤60米（且住宅≥12米）

總建築面積≤19520.6平方米，其中各兼容功能的面積≤5856平方米

住宅外立面裝飾工程（不含門窗）平均造價不低於120元/平方米。商業、餐飲外立面玻璃幕牆平均造價不低於1000元/平方米，非玻璃幕牆平均造價不低於800元/平方米。室外景觀工程（不含架空層）均不低於800元/平方米。

地塊設計方案圖 來自相關網絡

起始價為人民幣31300萬，保證金6260萬元，起始樓面價16034元/㎡。

本次掛牌地塊設定上限價格為40600萬, 如果達到封頂價，樓面價封頂價為20798元/㎡。預估未來保守售價3.5萬左右。但是這宗地塊體量很少，片區人口密度大，去化難度不大，但是如果定價過高，那麼周邊缺少高端居住氛圍氣質支撐，增加去化難度。

地塊所處的垟兒頭片區，以老城區老齡房為主，城市界面一般，但是之前一個規劃政策，有可能激活和改善未來片區整體居住環境。

19年5月規劃局關於《溫州市核心片區江濱單元（0577-WZ-HX-04）控制性詳細規劃暨城市設計》調整，市區燈具市場、裝飾城和文具市場，今後將做住宅用地！

本次規劃範圍：北臨甌江，東至灰橋浦，南至黎明西路，西至環城東路及飛霞北路。溫州市核心片區重要組成部分，集時尚商業、商務與品質居住等功能於一體的濱江綜合居住片區。

地塊規劃圖 來自相關網站

老城區雖然改造難度比新區大很多，但是我們也驚喜的發現，今年很多老城區也在慢慢的開始有點新面貌的萌芽冒出來。