想知道房價為什麼下跌,就要搞清楚,房價為什麼上漲?我在第一篇文章裡面說過,房價本質上還是貨幣現象,即水多則漲,水少則跌。
那麼水是怎麼放出來的呢?為了讓讀者更容易明白,就以房地產行業來說吧,這裡說一下簡單且簡化過的模型:
對於企業而言,假設企業從銀行貨款1個億建設一個小區的房子,在社會上的錢是不是就多了1個億?房子建設好之後,假設整個小區所有房子加起來,假設可以賣2億。小區的購房者都是首付30%,並且貸款70%,那賣一個小區,小區的所有購房者是不是要從銀行貸款2 * 70% = 1.4億是不是社會上是不是又多了1.4億(1萬的70%)。到目前為止,社會上是不是總共多了2.4億?你想全國這麼多的小區,一個建設週期到銷售完成,社會多了多少錢(水)?社會上錢增長的速度遠比全國人民創造價值(可以簡單認為生產的商品或者提供的服務)速度快,那物價肯定上漲,薪水是不是也要提高了?企業一看,哎喲,這麼賺錢,肯定繼續還了銀行的貨款,又重新貨款建設。既然賣得這麼火,需要這麼大,房價是不是要上漲?
對於個人而言,看到房價上漲,自己又漲工資了,覺得錢也容易賺了(但還是房價漲得更快些)。再加上某些地產相關的人員洗腦和恐嚇,比如:早買早享受,剛需、房價永遠漲,今年客廳明年廁所等等之類的。這個時候剛需、個人炒房者、企業炒房的必然會一哄而上,有條件的上車,沒條件的創造條件(貨款甚至借首付)也要上車。這個時候,房價是不是越來越高?社會上的錢是不是越來越多?,錢是不是越來越容易賺?經濟是不是一片繁榮?形勢是不是一片大好?買了房子的人,看到自己的資產價格上漲是不是很高興?從網上的評論或者文章可以看到,以前人都是用錢來衡量自己的財產有多少。現在是不是都是用有多少套房子來衡量?是不是言必自己有幾套房?哪個房子又漲了多少萬?
以上的情況,只有在貨幣政策寬鬆才會發生。現在貨幣政策,2019年官方的說法是穩健的貨幣政策,保持鬆緊適度,讀者可以自己體會。
那麼水是怎麼收回去的呢?下面看一下這個簡單又簡化的模型:
對於個人而言,開始可能會買幾套,當積蓄花光了,而且還款壓力比較大時,就不會再買。此時,需求端開始萎縮。個人不再貨款,並且一直在賺錢還貨款,社會的錢就開始變少。而且此時由於還款壓力大,消費能力會急速下降,肯定會影響到其他行業,其他行業不賺錢了,就有了裁員和失業。
對於企業而言,當房子開始無法銷售出去的時候,還了之前的貸款後,將不會貨款再繼續建造房子。把錢還銀行後,錢是不是變少了?錢變少了,工資物價是不是就下來了?
以上的情況可以得出,水收回去的情況和和水放出來的情況剛好相反,市場的反應也是相反的。
你知道房價為什麼會下跌了嗎?
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