雲福·星悅城
在售為ABC棟，整體為37-134㎡平公寓。其中，A棟(37、38、40、81、89），B棟在售東南、西南向為87平米，8樓以上為35-51平米。帶傢俱家電，可拎包入住。四十年產權，民水商電（暫時，後期可能改為民電），有天然氣和地暖。首付最低1.9萬起，小面積總價20萬出頭，整體來說依託國際五金商貿城，適合商業投資需求和將來輕軌開通的TOD公寓模式的投資。
我想大家都知道這個公寓火了吧，文章的最後聊一聊他為什麼會火，值不值得投資？
一 為什麼會火，我個人看原因有這麼幾點
1.低首付政策吸引 2.價格便宜才是硬道理 3.在臨港區 要是在文登或其他區域可能就沒這麼強吸引力了 4.萬豪集團旗下萬楓酒店簽約落戶 5.大家手裡錢不多，還都想買套房投資
以上是會火的原因，當然也有些問題我們能看得到，比如臨港區眼前的整體人氣，出租回報和難度等。
那麼說回來，就要聊一聊這個項目值不值得投資。
首先我個人對於買公寓的建議如下：
- 選好產品，適合長期持有，短期內很難升值，房價的升值潛力也不如住宅，這個最大原因和買房人的觀念有關。而觀念根深蒂固，很難改變。
- 出手交易稅費較高，而且出手難度大
- 名下沒有住宅的朋友能優先考慮住宅還是優先買住宅，哪怕首付借一借，湊一湊
- 最重要的是保證自己能還得起貸款，選個自己喜歡能住的房子。除非真的是月供還不起，首付借不到，就這麼幾萬塊錢，不買租也是一筆賬，這樣的案例也是有的。
- 綜合以上，買公寓一定不要想著一兩年或者短期內就能升值漲價出手賺錢成為高富帥贏取白富美順利賺到第一桶金然後走向人生巔峰。要重視租金收益。
好的，下面我們說回到這個項目。首先來看臨港區租金。
我相信大家看完這些租房房源情況，心裡都應該有桿秤，我覺得這種小戶型公寓產品正常租金在500-600，因為一居室的租金中位數和正常兩居的情況價格相近，加上本身這個區域租金差值就少，當然也是預估，不見得完全準確。基本年租金在6000-8000.單看眼前的租售比需要20年左右才能回本。不過剛才說過，這是眼前的，隨著城市發展，產業帶動，我相信這個比值還會增長，租金收益會更好，回本週期會更快。
第二點的就是房價，雖然公寓產品升值慢，出手難，但是也不只是說房價漲了，公寓完全不漲。比如我們看一下威海公寓和住宅正常的對比來說：公寓精裝均價在11000-12000，同地段毛坯住宅價格約在13000-16000（不排除撿漏情況）價格差距在20-30%
臨港區的住宅小區目前應該說整體在7000-8000 這個項目符合市場的定價規律。未來如果說臨港區房價整體超過一萬，那麼這個公寓也還是會漲的，無非是漲的慢一些，少一些。但是你別忘記了，你的投資也放在這裡。投資比別人小，風險比別人小，你還預期得到比別人更多的收益，這是不是有點。。。
不過，我還是會覺得，在兩三年內，有很多人會覺得，這是一筆失敗的投資。因為他們的心態就是希望買到就能賺到。而且短期內他們無法交易，又看不到房價上漲，租金收益又不是特別高的情況下，就會覺得被套住了。但是漲價的消息是售樓處在賣房的過程中的鋪墊和營銷，迴歸未來二手房市場，還是參考區域整體房價和周邊新房房價的。這些覺得投資失敗的朋友還是沒有認識到，決定要買了，就需要做好長期持有的心理準備。
以上均為諮詢師個人觀點，也算是這一階段對公寓產品的一個小結，另外還想提一句，有的朋友可能會說，為什麼不返租呢？返租多省心啊。原因可能有很多，但如果返租的話，就肯定不會是這個價格了，畢竟羊毛出在羊身上，現在人家賣的挺火，包租了也許不火了？ 當前市場買房人最看重的就是性價比 這點我們放在下篇龍祥國際的開盤點評再來詳細說，請關注我們的公號：威海新樓市。
如果對買房這件事希望諮詢或者得到一些客觀的建議，可以和我們取得聯繫。
臨港區目前在售的項目均有購房補貼及團購優惠，聯繫我們，對比一下，能省則省，別吃虧，對於我們雙方而言是共贏的。畢竟我們一直在堅持這樣做，時間能證明一切，不會辜負您的信任。
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