房企的2019年中報正在傳達一個信號：現金流就是生命、回款高於一切。

2019年中報業績披露漸入尾聲，房企巨頭的財報歷來是市場關注的重點。截止8月28日，TOP10房企巨頭的2019上半年財報悉數出爐：

2019上半年營業收入前15的上市房企

2019年1-6月，上述15家上市房企的總營收達12954億元，較去年同期繼續增長16%，歸母淨利潤增幅為10%。

眾所周知，房地產行業的營收、淨利潤具有滯後性，2019上半年的業績是由前幾年銷售結轉而來。依賴於前幾年銷售規模的狂飆猛進，2019上半年標杆房企的營收和淨利依然保持了強勁的增速。

而更具有行業風向標意義的是，各大房企財報中的負債、現金流、預收賬款……正在傳達一個信號：加快銷售、加快回款，注重現金流將是房企未來的生存法則。

有息負債超26700億

隨著房地產企業的2019半年報陸續披露，備受市場關注的負債情況，也漸漸浮出水面。

（1）已披露2018年半年報的A股上市房企中，平均資產負債率達65%，較2019年年初有所下降；

（2）其中，資產負債率超過80%的共有26家，佔比30%。

總資產超500億的上市房企中，排名前列的房企總債務的絕對值，堪稱天文數字：

截止6月30日，萬科的總負債達13445億元，較年初繼續上升516億元，資產負債率達85.26%。

但值得一提的是，在預售賣房的規則下，各大房企的總負債中包含了預收賬款，因此總資產負債率的參考價值有限。

而有息負債（短期借款，一年內到期的長期借款、長期借款、應付票據和應付債券）則是房企必須要償還的債務，且伴隨著利息成本。

據Wind數據統計A股已披露半年報的86家上市房企，截止到2019上半年，有息負債合計高達2.67萬億元，其中A股上市房企中，有息負債超500億的房企有14家：

值得一提的是，2019年開始，中國房企正式進入第一個債務償還的高峰期，上半年房企密集還債，所有房企的總有息負債大概率較年初有所會下降。

從房企發佈的財報亦可以窺得一二，2019年上半年，大多房企都在有意調整負債結構，增強短期償債能力。

陽光城（000671）的2019年中報顯示，截至6月份，短期借款為79億元，長期借款為598億元；2018年6月的短期借款為131億元，長期借款為595億元，短債比例明顯縮小；

美的置業（03990.HK）也將一年內到期有息負債佔比由年初的34%下降至21%，同時將現金與短債比由報告期初的1.60提高至2.42。

然而，據Wind原始數據統計，2018-2021年房地產相關債券合計到期金額超過1萬億元，未來償債壓力仍在。

旭輝集團在2019半年報中坦言，中國房地產開發商的融資市場明顯收緊，境內外融資渠道限制增加，債務融資挑戰重重。

房企："我要緩緩"

2019下半年以來，房地產企業融資的各大渠道正在關閉，已是殘酷的現實。如果一旦房子銷售不能及時帶來現金流，到期的鉅額債務無疑將拉響警報。

2019半年報透露：2大龍頭房企—萬科、碧桂園，已經非常堅決地促銷售、抓回款、控制拿地、降低週轉速度。

數據顯示，萬科於2019上半年實現經營性現金流淨額回正，為88.6億元，2018年同期則為 -42.55億元；碧桂園2019年上半年的經營性現金流淨額也由負轉正。

資產超1000億的A股上市房企

值得一提的是，房企的經營性現金流淨額主要由：經營性現金流入（銷售回款）減去經營性現金流出（買地、工資、稅金等）而得到。

由此可見，經營性現金流淨額轉正，必須在增加銷售、回款的同時，控制拿地的節奏。

隨著房企融資不斷收緊、且短時間內不會大幅放鬆，房企愈發注重現金流管理、控制拿地節奏，“現金為王”正在成為諸多房企高管的共識。

陽光城集團執行副總裁吳建斌表示，“在現階段，房企要渡過當前的難關，必須把握現金為王，先解決水池裡有沒有活水，規模、利潤在這個時候不重要。”

美的置業執行董事兼首席財務官林戈於中期業績說明會中直言，整個管理層都在灌輸現金流安全的意識。

8月初，富力傳出下半年暫停拿地的消息。融創董事會主席兼執行董事孫宏斌甚至表示，2019下半年基本沒有拿地指標。

房企融資渠道，正在關閉

令所有房企將現金流置於首位的背景是，2019下半年以來，房地產企業融資的各大渠道正在關閉：

7月30日，中央政治局會議再提“房住不炒”，並首次提出“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”；

7月31日晚間，央行直接“點名”房地產行業佔用了較多的信貸資源，旨在引導商業銀行轉變傳統信貸路徑依賴，合理控制房地產貸款投放。

同時，2019年上半年為房地產“輸血”5000億的房地產信託融資渠道，亦被按下暫停鍵。

可見，高層對房地產融資的政策指向已經非常明確：抑制資金過度流入房地產。

在外部融資收緊的大背景下，快速銷售、快速回款成為房企過冬最重要的“糧草”來源。

因此可以看到的是，2019年各大房企的中期業績會中出現頻率最高的詞便是：回款，幾乎每家房企都在強調：

8月21日，萬科中期業績會，萬科執行副總裁張旭表示，堅持快速銷售，積極回款。萬科要求新開盤要去化60%以上。

美的置業的執行董事兼首席財務官林戈表示，2019下半年只有在市場上拿到的錢，才最真實。

碧桂園總裁莫斌表示，2019年將銷售回款率作為考核指標，上半年權益銷售回款率達94%。

房企降價潮，會不會來？

“促銷售、抓回款”喊給投資人聽的同時，更像是喊給高管團隊聽。

然而，另一個骨感的現實也擺在眼前：2019年以來，房子越來越難賣了。

作為行業三巨頭的碧桂園、恆大，2019年上半年銷售金額全部出現了負增長，分別為-2.8%、-5.5%。

在如此背景下，為了加速銷售、加速回款，中國恆大搶先發起7.8折全面降價促銷，打響降價第一槍。

8月20日，中國恆大推出“全國532樓盤，閃購7.8折”，全員營銷優惠升級的促銷活動。在8月20日至10月8日期間，通過恆房通推薦購房均享特殊優惠，且每日推出不定量的特價房。

相較往年，2019年的“金九銀十”的賣房大戰，已經提前打響。

在8月22日雅居樂的中期業績會上，雅居樂副總裁王海洋談及降價問題時答道，雅居樂會結合市場情況進行局部的價格調整。

他表示雅居樂下半年將有20多個新項目開盤，開盤時可能會有銷售刺激手段，但整體來說不會大範圍降價。