若多年後回望2018，或許大家都會想起“水逆”這個詞。這一年，許多人都會覺得步履蹣跚，而對於A股產業新城運營龍頭華夏幸福（600340）來說亦如此。
在2019年4月19日晚發佈的2018年年報中，華夏幸福在《致股東信》開頭稱，“水逆的2018年已經過去！變中有憂的焦灼，跌宕起伏的煎熬，都已悄然劃過！美好的春天和嶄新的希望正向我們走來！”
經歷了引入股東、高管人事調整等事件，對華夏幸福來說，過去一年確實不太平靜。但回看2018年年報，華夏幸福在業績方面表現卻可圈可點。
“業績穩步增長、財務狀況持續改善、佈局全國核心都市圈”等，成為公司去年年報的關鍵詞。
正如《致股東信》所描述，經歷了跌宕之後，春天正悄然走來。淨利潤增32.8%，順利完成首年業績承諾
經過了2018年的一些波折，華夏幸福的經營業績似乎並沒有受到影響，依然實現了平穩較快增長。
公司2018年年報顯示，華夏幸福全年實現營業收入837.99億元，比2017年增長40.52%，增速創下過去三年來的最高水平；去年，公司實現歸屬於上市公司股東的淨利潤117.46億元，比2017年增長32.88%，連續第5年增速超30%。
公司2018年的淨利潤增速，也意味著華夏幸福超額約3億元完成其首年業績承諾。
在新股東入股時，華夏幸福方面曾承諾，以2017年的業績為基準，在2018年度、2019年度、2020年度的淨利潤增長率分別不低於30%、65%、105%，即分別不低於114.15億元、144.88億元、180億元。否則，華夏幸福將對平安資管進行現金補償。
此外，華夏幸福去年的淨資產收益率(ROE)為35.19%，同比增加3.81個百分點，同樣創造了三年來的最高水平。現金流狀況穩步改善，融資性現金流轉正
過去一年，受到環京限購和銷售下降影響，華夏幸福的資金狀況一度成為輿論關注的焦點。但從去年年報來看，該公司的現金流狀況有所好轉，多項指標得到改善。
2018年經營活動產生的現金流量淨額為-74.3億元，較2017年同期的-162.3億元有所改善。公司經營性淨現金流缺口逐漸縮小，且自2018年二季度起已連續三個季度為正。
2018年投資活動產生的現金流淨額為-50.2億元，較2017年同期的-200.3億元同樣有較大幅改善，主要原因是收併購業務支出減少所致。2018年，籌資活動產生的現金流量淨額為-64.9億元，去年同期為570.9億元，系歸還到期債務所致。
值得注意的是，從2018年第四季度開始，公司的融資性淨現金流轉正。截至報告期末公司的貨幣資金餘額473億元，佔總資產比例的11.54%，比三季度大幅增長25%，覆蓋一年內到期有息債務1.8倍。融資渠道日漸多元化，負債結構改善
華夏幸福的資金狀況得以改善，資金安全得到保障，主要得益於華夏幸福已經形成暢通的多元化融資渠道，並不斷改善融資環境。
公司年報顯示，近期公開市場公司債券的價格逐步回升，公司發行境外美元債券獲得投資者高倍數超額認購。
2018年，華夏幸福融資充分利用境內債券市場，持續拓展海外債券市場，發行各類債券產品，其中發行公募債120億元，私募債46.1億元，短期融資券50億元，公司全年共發行13.7億美元海外債券。
同時，華夏幸福也通過增加長期債務替換短期債務來優化公司債務結構，嚴控償債風險。公司一年內到期有息債務在有息債務中的佔比由31%下降至19%，短期負債佔總有息負債比例持續降低，長短期債務比為4.2倍，財務狀況處於更加安全的水平。
銀行授信方面，華夏幸福保有量可觀，截至2018年末共有銀行授信3683億元，已使用605億元，剩餘額度3078億元。
此外，新股東兩次增持華夏幸福，為其帶來約180億元的資金注入。深耕核心都市圈，環京以外區域業績增長強勁
發跡於河北及環京區域的華夏幸福，雖然曾受去年環京房地產市場收緊帶來的影響，但也“因禍得福”。隨著公司全國業務佈局的逐步完成，環京以外的區域業務對公司業績貢獻正逐步顯現。
2018年，華夏幸福環北京以外區域實現收入257.07億元，同比增長82.80%，佔其主營業務收入的比例從23.72%提升至30.82%。其中，貢獻前五名的都市圈為杭州都市圈、南京都市圈、鄭州都市圈、武漢都市圈、合肥都市圈，分別同比變動190%、51%、1388%、370%、124%，成為華夏幸福新的業績增長極。
圖片來源：華夏幸福2018年報
此外，環京以外區域的銷售額為756.19億元，同比增長109.08%，佔整體銷售額的比例從上一年的23.76%大幅提升至46.46%。
2018年，華夏幸福在全國範圍內已佈局15個核心都市圈，新增簽署PPP項目合作協議18個，全部為環北京以外區域，主要位於環杭州、環鄭州、環合肥、環武漢、環廣州等都市圈內。2018年，公司新增簽約投資額約為1660億元，有望成為利潤持續增長的基礎。
圖片來源：華夏幸福2018年報未來新發展戰略公佈
關於未來的發展戰略，華夏幸福在2018年業績報告中提出：堅持都市圈佈局，堅持做強產業新城業務，並結合空間都市圈化、運營精細化、地產金融化等新趨勢，開拓新領域、新模式、新地域。
對於中國房地產未來的變革趨勢，華夏幸福在致股東信中判斷：趨勢性機會在漸漸遠去，結構性機會將持續湧現。未來10年甚至20年，中國房地產市場將呈現空間都市圈化、運營精益化、地產金融化三個特徵。
在產業新城方面，公司將繼續做強，做到“三個堅持”不動搖：堅持產業新城邏輯不動搖，提升區域價值；堅持一區一策，提升經營水平；堅持精準投資，加速優質資源獲取。
在新業務方面，公司將採取輕資產、重資產模式並舉新模式；同時，在做強產業新城業務的基礎上，探索開拓產業新城以外亦屬於綜合不動產的新業務領域，將增加商業地產及相關中高端住宅業務，如寫字樓、商場等；並探索康養、長租公寓等新型不動產業務。
在地域佈局上，聚焦深耕核心都市圈，夯實公司在核心都市圈內的佈局。華夏幸福明確表示，將重點佈局京津冀、長三角、粵港澳大灣區3個核心都市圈，鄭州、武漢、成都3個高潛力核心都市圈，以及圍繞長沙、西安、貴陽、瀋陽發展的4個潛力核心都市圈。
聚焦都市圈佈局和產業新城開發的華夏幸福，現已基本完成全國化佈局。隨著越來越多的產業新城累計現金流轉正，加之積極探索新業務領域，公司有望在具備核心都市圈綜合體開發經驗的新管理層帶領下，提升未來的發展彈性。
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