原創： 顧子明 政事堂2019 2019-03-31
近期總有讀者在留言區詢問購房，今天做一個“說人話”方式的答疑。
嗯，也就是解釋一下，為什麼“剛需”要在“未來兩年”選擇“一線城市群”的“核心地段”買房。
文章分為四段，分別解釋四個關鍵詞。
首先，未來十年的大背景，中國即將啟動大規模的新一代基建，新一代的動能也蓄勢待發。
而從歷史的角度，任何一次的生產力變更，都會出現一波集中的新富裕階層，也就是我常說的“新錢”。
由於新錢累積財富的速度遠遠快於老錢，因此會出現大量無處可去的財富，他們將是高價房產最有購買力的接盤俠。
通俗點說，就像英劇《唐頓莊園》裡面，隨著工業革命的推進，美國富起來的新錢們紛紛不計成本的去“購買”英國老錢們的莊園，這是心理學上面的一種非常強烈的“剛需”。
因此，一線核心地段的房產，價值是真實存在的，因為隨著物聯網的推進，新一代的財富積累速度甚至比上一代的移動互聯網還要快很多，而他們只可能存在於一線城市群。
舉一個簡單的例子，你現在看杭州的房價嚇死人，可哪一天螞蟻金服全家桶如果在科創板上市，你覺得拿著期權人買不起麼？
工作強度“996”的他們恐怕還真沒啥空把房子往遠了買。
所以，要選一二線城市，或者準確說，要選在能夠醞釀新動能的一線城市群裡面。
其次，迴歸到個人，在社會出現巨大變化之際，教育與社交的價值將迅速凸顯。
就像前段時間美國鬧得沸沸揚揚的名校作弊案，就是一大群新錢“不計成本”的想要把自己的孩子編入“老錢“孩子的序列中。
幾百萬美金買張門票，不過是讓自家孩子跟別人家孩子一起上四年的學。當然，是不是打了四年的“王者榮耀”，恐怕也不是家長所能控制的。
其實，教育未必是要學到什麼，恐怕更多的則是混入一個圈子。
從這點來看，馬雲拉著一票小夥伴搞的那個湖畔大學，價值也不僅僅是學習，要不然為啥去年滴滴出事兒，湖畔的小夥伴們還是那麼支持柳同學，對吧？
新錢們其實真的對錢沒什麼興趣，因為實在是來的太快了，他們有更高層面的需求。
甚至最近垮掉的那個團貸網的老闆唐軍，靠的就是勒緊褲腰帶籌了一筆錢，跟史玉柱吃了一頓飯，然後拿到了史玉柱身邊的一堆資源之後迅速崛起。
可以預見的是，隨著新錢們的崛起，必然會出現教育的隔離，也必然會出現教育的階梯，某些地區的房價，也會和EMBA的學費一樣不合理，因為他給很多人的確提供了某種資源。
所以，對於普通人來說，選完一線城市群，還要選核心地段。
第三，房地產一定要看宏觀經濟，因為一線城市房地產本質是金融資產。
過去三年是貨幣去槓桿，財政“穩”槓桿，因此導致了一個結果，那就是一線的房價停滯不動，三四線的房價突飛猛進。
原因很簡單，因為一線的房子是一種金融資產，在貨幣去槓桿的大背景之下，大部分的金融資產都會出現陰跌，這也是我為什麼17年時建議大家拋掉多餘的一線房產。（那時我80%的讀者集中在一線城市）
反之，三四線的房子本質是財政資產，價格是跟著貨幣化棚改為代表的財政政策走的，貨幣化棚改不停，那麼三線的房產就不會下行。
好了，熟讀我文章的應該知道，接下來兩年多的時間，我們要面對的則是貨幣“穩”槓桿，財政去槓桿。
那麼就會出現一個有意思的情況，那就是大部分跟一線城市群沒有關係的三四線城市，將面臨財政斷糧的窘境，甚至可以參考17-18年的股市。
因此，四大地產商裡面除了土地集中在一二線的萬科之外，在三四線擁有巨大土地儲備的恆大、碧桂園甚至收了萬達城的融創，都得進行大幅度的公司業務調整，重回一二線。
這是因為雖然一線的房地產是準金融類產品，但房地產企業卻是財政類企業。所以就會出現一個巨大的悖論，國家在財政去槓桿的大背景之下，對房地產企業會控制信貸；但是在貨幣穩槓桿的情況下，又對金融類資產注入信貸。
結果就會出現，一方面，各大地產商老闆一個個像孫子一樣跪求銀行放款，甚至被迫降價換取現金流。
而另一方面，很多各種原因頭寬裕的一二線城市民眾，在貨幣穩槓桿之下，頓時又有了購買力，部分地區甚至會出現暖春。
這就使得以一線的房產，以及部分在最近幾年升級的二線房產，作為準金融類的資產，反而會在金融穩槓桿之下，跌不下去了。
而且，考慮到兩輪去槓桿之後，我們就將從L型走出來，開始真正的經濟刺激計劃。
所以，在一線城市群核心地段買房的時機就在未來兩年。
最後，講一下為什麼這段話僅限於“剛需”。
對於老錢們來說，房產帶來人脈和教育提升，有著嚴重的邊際效應，不可能因為你在北京有一百套學區房，就能保證你的孩子肯定能進最好的實驗二小，反之，很多有路子的朋友，你們也不需要通過學區房來讓子女入學。
而且，對於老錢們來說，房產的收益率並不值當，剛需買的“增量”房一般都是加槓桿的，而非剛需的“存量”房一般都是全款，在目前貨幣“穩”槓桿的大背景之下，投資房產的收益在不加槓桿的情況下，遠不如投資其他金融類資產。
更不要說，最近幾年還能買到很多之前的非賣品，所以老錢們沒必要買房子，把多餘的房子賣掉才是最優解。
而對於未來的新錢們來說，好好工作，好好積累，比花心思投資房產更重要的是投資你自己，國家給的紅利把握不住那叫真可惜。
而對於普通的剛需購房者來說，雖然掙不到新錢水準的錢，但是搶在新錢之前投資新錢們需要買的各類資產，混他們的圈子，蹭上他們的順風車，這將成為自身的最優解。
所以，未來兩年的購房指南，就是“剛需”要在“未來兩年”選擇“一線城市群”的“核心地段”買房。
