文：加七
我們現在生活在一個經濟不斷髮展的社會裡，人們的收入水平也在不斷提高，很多人手裡都會有一些積蓄。當人們手頭有一定數量的積蓄時，許多人會考慮用這筆錢來投資，以獲得更多的錢。投資的方式有很多，不同類型的投資自然能賺到不同數量的錢。人們往往根據增值能力較大的保險項目進行投資比較，如今更多的人會選擇購置房產。當然，也有很多人為了獲得穩定的收入而選擇將自己的存款存入銀行，這樣銀行就會根據存款的本金和相應存款模式的利率來計算利息。
其實在很久之前，人們喜歡投資在黃金上，當房地產業開始白熱化，又開始買房子，我們也知道，從那時起房子開始迅速升值，可以說是一路高歌，到2019年，中國的商品房平均價格已接近9000元/平方米，部分城市房價甚至達到了10000多，很多人說房價已經漲到頭了。不要再買房子了，把錢存著才是對的，是這樣嗎？
之所以拿房地產與現金比，從某種意義上說，當前的房地產代表著個人財富，並且是具有真實的金融產品。對大多數人來說，買房的主要目的有兩個：一是自己的居住需要；另一種是居住同時保值增值，這樣就不至於因為過多的貨幣而稀釋手中的現金。當然，這在過去已經被證明是一個明智的選擇，但在一輪又一輪的房價上漲之後，許多人只能“望房興嘆”。
事實上，影響房價的主要因素有三個，一個是貨幣貶值的幅度，另一個是土地價格的增長率，最後是人口因素。如果你現在有一套150萬房子，到2025年，大概相當於多少現金呢？為了解決這個問題，首先，我們應該弄清楚未來房價的走勢是上升還是下降。時間太長了就無法預測了。從現在到2025年還有6年，這是兩個房地產市場的週期。雖然這不能完全預測準確的數據，但它也可以推導出一個近似值。
首先是貨幣貶值的速度會對房價有什麼樣的影響呢。根據2017年和2018年公佈的數據，中國M2增速分別為8.07%和8.1%，基本保持在8%左右。但是要想知道到2025年人民幣會貶值幅度是多少，我們仍然需要一個很大的範圍，例如，從2008年到2016年，這過去的10年中M2的增長速度在11.3%到17.82%之間。如果我們按照這個速度，到2025年人民幣貶值幅度將達到6%左右。
第二個因素是土地價格的增長率，主要受土地的財政依賴性的影響。目前，一二線城市用地減少，財政收入佔比可能下降20%，到2025年，可能會徵收房產稅。如果一開始規模相對較小，對房價的影響就很小，反之亦然。從國內外實際情況來看，我們的房產稅應該是“廣覆蓋”，但它不應被用作調節房價的措施，因為有太多控制房價的措施了，而房地產稅徵收的主要目的是增加稅收來源,尤其是作為土地財政補充措施。
第三個人口因素，許多農村人口正在湧入城市。到2025年，人口的流入肯定會越來越多，買房的人會越來越多，房價可能還會上漲。到2025年，中國城鎮化率將達到70%左右，城鎮人口將達到10.2億，比2018年底增加2億。從近五年人口增長趨勢來看，新增城鎮人口50%來自農村，50%來自區域化調整和自然增長。在未來幾年，雖然人口淨增長率會下降，但城市人口會繼續增長，而且絕對數量不會少。這是未來住房市場可持續增長的基礎。
結合上述三個因素，未來房價不會像過去那樣三年就翻倍，但在一些人口流入較多的地區，房價可能在五、六年內翻一番。也就是說，你有一套150萬的房子，到2025年就價值300萬到350萬，但是要在一些人口不是很多的城市。比如三、四線城市，有150萬的房子，可能保值都很難。所以在大家投資買房的時候還需要多多考察，仔細考慮清楚，大家認為呢？
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