萬創國際在不久前更新了招股書，這是公司2018年首次在港交所提交招股書以來更新的第三版。隨著時間更替，有不少信息獲得更新。從此次遞交的招股書來看，有三大亮點：公司業績得到大幅增長，財務指標進一步優化，同時新開工項目下對業績增長形成支撐，這些亮點都是值得一看的。
成長性遠超行業，估值有望受支撐
萬創國際是一個總部位於安徽省，主要專注於住宅物業的開發及銷售的開發商，目前開發的項目位於安徽省淮南市和六安市，在淮南開發了知名的泉山湖項目。
據本次更新後的招股書披露顯示，2015年至2018年，萬創國際分別實現營業收入人民幣4.24億元、7.81億元、6.29億元、13.03億元，三年期間，營收翻了3倍；淨利潤分別為0.6億元、0.5萬元、0.8億元、2.4億元，三年期間，淨利潤指標則翻了4.3倍。
其中，利潤增速更是呈現逐年遞增的態勢，截至2018年，萬創國際的利潤增速為193%，單年增長接近兩倍。這相較於大型龍頭房企，萬創國際的成長性可謂是分突出。以香港上市中內房股的淨利潤增速排名，萬創國際若上市可直接進入前三。
目前，公司呈現規模較小，但增速十分高的特點，因此萬創國際可以說是內房股中少有的“小而美”的IPO標的，這在港股有望受到資金青睞。主要在於公司的高增速背後有較強的盈利能力以保證公司的業績質量。
可以看到，公司的毛利率和淨利率呈現逐年回升的態勢，這在房地產行業進入存量時代的大背景下並不多見。截至2018年年底，公司的毛利率達到37%，淨利率達到18%，這是同樣遠超行業平均水平。
以ROE作為衡量及對比公司盈利能力的指標，萬創國際明顯高於同行。根據各企業2018年公佈的財報數據，萬創國際在上市的內房企業中ROE數值能夠排到前三，這無疑對公司未來上市的估值形成較強的支撐。
負債指標優化，助力上市融資
看完公司的成長性帶來的亮點，我們可以迴歸到公司的安全性方面。由於市場的不確定性正快速提升，房地產企業不管是債務評級還是股權估值受到負債端安全性影響越來越大。因此對公司負債指標的評估變得至關重要。
我們可以看到，公司的債務指標中最為亮眼的無疑是資本負債比率和負債與權益比率。其中前者是債務與淨資產的比值，後者是眾所周知的淨負債率。這連個比率的降幅可以說十分驚人。截至2018年年底，公司的資本負債比率從1218%驟降到180.4%，而淨負債率更是從600.8%降至23.9%。
結合兩大比率可以看出，公司的債務快速下降，而公司的現金持續增加。這一點從公司的現金流量表中也可以看出端倪。
經營活動現金流淨額的大幅增長核心因素必定是銷售快速增長；投資獲得快速增長較主要因為分公司業務及投資項目成熟形成現金回籠；最後看到融資活動，從2017年開始大幅流出，表明公司通過償債去槓桿意圖十分明顯。
萬創國際的債務指標直線下降，帶動的財務安全性提升。未來公司有望進一步被投資者信賴，在未來的上市估值及後續融資中能為公司帶來良性影響。
土儲穩定增長，新開工項目支撐業績
此次招股書最後一個亮點則出現在公司的土地儲備上。房地產公司的土地儲備決定了公司中長期的發展，同時決定了公司的業績增長是否具備持續性。
根據招股書顯示，截至2019年4月31日，公司的土地儲備為98.3萬平建築面積，未售的可租可售面積佔比為5.5%，開發中面積佔比為82.3%，持作未來開發土儲佔比為12.2%。公司土儲主要集中在安徽省，以6000-7000元/平的平均售價計算，公司土儲貨值接近70億元。
對比過去一版的招股書，萬創國際在2018年下半年新開工的兩個項目值得關注，這兩個項目分別為藏島及萬創·東方樾。
藏島項目方面，項目總建築面積為7.8萬平米，其中可售面積為4.4萬平，其中已預售面積佔比為7.9%。項目已經取得建設工程許可證，未來預計於正式預售日期為2019年1月，預計竣工日期為2020年12月。
萬創·東方樾項目方面，該項目是公司向政府收購用作住宅用途的地塊，收購價格約為3.4億元。公司已經在2018年11約取得土地使用權證，並於2019年3月開始建設，預期2021年竣工。
項目總建築面積為36萬平米，可售面積為28萬平。今年4月公司已預售1.9萬平米。仍有93.2%的面積將在今年持續出售。由此看來這兩個新增項目有望成為萬創國際2019年銷售業績的新動力。
結束：
萬創國際作為一家“小而美”的區域性房企，在市場上並不多見，具有一定的稀缺性。公司的成長性明顯釋放，財務安全邊際持續提升，在上市融資后土地儲備有望進一步提升。
對標小型長三角房地產商大發地產（6111.HK），上市後股價表現良好，主要便是得以於其成長能力。從目前市場對房地產新股的偏好情況，以及過往港股小市值股票上市表現來看，投資者可以持續關注萬創國際。