“現實就是現實。”在北京看了一年房後，高揚發現，即便是在北京郊區買一套房齡超過13年的房子，首付都要120萬，這是他的家庭所無法承受的。於是，小兩口決定加入共有產權房申購的隊伍。

共有產權房是政策性住房的一種。即買房人與政府共有房屋產權，以此降低買房人的購房成本。

自2014年開始醞釀，共有產權房首批試點城市有6個，分別是北京、上海、深圳、成都、黃石以及淮安。其中，北京市的共有產權房在2017年9月正式推出。

符合限購條件的北京家庭、30歲單身以及沒有戶口但在北京穩定工作的“新北京人”，只要名下無房，均可以參與共有產權房申購。最終由搖號決定選房資格和順序。

高揚滿足一切限購條件——90後，來自河南，在北京讀完碩士後留了下來，戶口落在西城區，目前在一家上市公司從事產品設計。但他還不滿30歲，為了滿足申購條件，高揚特意和太太於2018年初領了證，這樣就可以超越年齡的限制，以一個家庭的身份進行申購。

具備條件後，高揚沒事就去北京市以及各區的城鄉建設委員會官網瞄一眼，只要向西城區開放的項目都會申購一個。最終在2018年4月初，他搖到了位於昌平區舊縣村的綠海家園，這個項目位於北六環開外，距離市中心60公里。

北京市城鄉建設委員會官網顯示，目前北京共有56個共有產權項目，其中8個已申購結束，共計釋放6080套房源。從分佈區域看，這些房源大多偏遠，主要集中在昌平、海淀、朝陽、通州、門頭溝、懷柔以及平谷。

高揚搖到的綠海家園共開放了665套房源，專供東城區和西城區的北京人，共有7133戶確認申購。但據微博上的現場直播，2018年4月13日選房當天，輪到3000號選房的時候，現場房源仍然沒有選完，也就是說10個人中，大約有8個都放棄了選房。

在此之前結束選房的中鐵碧桂園，是海淀區唯一一個共有產權房項目，但選房現場同樣出現了棄選率較高的情況。一位參與選房的買家告訴南方週末記者，她本來是當天上午最後幾個選房者，結果選房開始後不久就輪到她了，她當時還納悶，後來看新聞才知道，好多搖到號的人壓根沒來，棄選率大概在70%左右。

更早的1月份，3塊位於豐臺區的共有產權住房建設用地相繼流拍，流拍的原因均為無開發商提出競買申請。

1去掉投資屬性

“交易不能賣給所有人，只能賣給和你一個圈子的人。”

在正式選房前，還有一個諮詢會，抱著看一下的心態，高揚也去了現場。他與來的人一同交流，發現大家都很糾結，除了距離東城和西城上班太過遙遠，“大家最關心的是共有產權房之後怎麼交易”。

但就這個最關心的問題，現場的開發商告訴高揚，他們不提供基於此類問題的諮詢，因為政策的東西“說不定”，如果想要了解，最好去看共有產權房的政策，自己意會。

事實上，2017年9月30日正式開始執行的《北京共有產權住房管理暫行辦法》（下稱《辦法》）與“意見稿”相比，刪去了最重要的第三條——房主5年後可以以市場價回購剩餘產權，使其轉為商品房，回到市場公開流通。

根據目前的《辦法》，共有產權房取得產權證滿5年需轉讓的，可按市場價格，但代持機構擁有優先購買權，代持機構放棄的，轉讓對象應為其他符合共有產權住房購買條件的家庭。也就是說，共有產權房只能在共有產權房體系內進行交易。

“交易不能賣給所有人，只能賣給和你一個圈子的人，而這個圈子裡的人，購買力還很弱。”公號“北京大房子”的號主齊天對南方週末記者說，這就是共有產權房沒有投資價值最主要的原因。齊天的主業是證券投資，業餘時間常年關注北京房地產市場。

中原地產首席分析師張大偉向南方週末記者表示，從制度設計看，北京的共有產權房是中國保障房歷史上制度最完善的一次。

但從投資角度看，共有產權房已經毫無價值。“買了共有產權房，未來通過共有產權房作為跳板，獲得升值的概率非常低。共有產權房實際上變成了有部分產權的公租房。”張大偉說。

高揚也表示，首次購房的大部分是剛需，之後會面臨更換工作、小孩上學等各種問題，一定會考慮換房，但共有產權房目前看來無法提供這種階層晉升之路。

以他想買的綠海家園為例，買房人與政府各持50%的產權，買房人需支付1.8萬/平方米的價格，也就是說綠海家園的市場價應該是3.6萬/平方米，這與綠海家園周邊的商品房價格持平，“現在買的就是市場價，但將來的市場價不好說。”

共有產權房還向沒有北京戶籍的“新北京人”開放30%的房源。但一位在五道口上班的互聯網“北漂”對南方週末記者說，他快30歲了，如果在北京安家，考慮的將是小孩上學等一系列需要戶口才能解決的問題，但共有產權房並不能提供戶口。再加上沒有增值空間，相比之下，他仍會選擇租房。

2共有產權房前身

“當時中籤率最低的不是汽車牌照，而是自住房。”

在申請共有產權房之前，高揚還申請過自住型商品房（下稱“自住房”）。自住房與共有產權房最大的區別在於，價格要比周邊商品房便宜很多，但產權卻是100%。

張大偉告訴南方週末記者，自住房就是北京最早的共有產權房，2013年開始推出，如今隨著共有產權房的“升級”，自住房已退出歷史舞臺。

齊天說，他的公號“北京大房子”其實最早就叫“北京自住房”，與北京第一批自住房一起誕生。之所以選這個名字，是因為“只要一出自住房，滿城的購房人全都關注”。當時，北京的自住房量也很大，每年都有好幾萬套，然後一大波人一有新項目就一起申。

“有點搖上號就能改變階層命運的意味。”齊天回憶時依然很興奮，自住房有的項目位置極佳，比如南三環和東四環都出過。最多的時候，大概是十幾萬人同時申請，然後中籤率只有百分之零點幾，“當時中籤率最低的不是汽車牌照，而是自住房”。

齊天坦言，自住房之所以火爆就是因為存在套利空間，“價格便宜料足嘛”。因為自住房始終是政府定價，與商品房市場定價越走越遠。比如最後一批自住房，在北京大興黃村，項目名叫海珀雲翡，同一開發商開發的商品房價格是7.3萬元/平方米，自住房是1.75萬元/平方米，“自住房價格是商品房的兩折多一點”。

據齊天粗略估計，上述1.75萬元/平方米的自住房，雖然質量與商品房有差距，但市場上怎麼也能賣五萬多元。儘管差價的30%要交給政府，但只要把成交價做低等就有辦法避掉。不過，第一批自住房也需滿五年才能交易，目前還沒有進入二手市場。

與高揚一起搖自住房的很多朋友，如今都放棄了共有產權房的申購。高揚說，他有同事將共有產權房稱為“雞肋”。因為無論是購買自住房還是共有產權房，總價可能差不多，但最終的收益卻有天壤之別。

北京已推出不少共有產權土地。張大偉向南方週末記者提供的數據顯示，從推出到現在，北京供應的共有產權住宅規劃建築面積已經達到360萬平方米以上，按照80平米一套計算，大約4.5萬套。同期來看，共有產權與商品房的土地供應量幾乎持平，比例約為4∶5。

3換房時的麻煩

要是五年內找到一個有房的老公，她的共有產權房則無法繼續持有。

高揚在研究共有產權房政策時還發現，共有產權房會佔據一個首套房的名額。而根據北京的限購政策，如果要買二套房的話，普通住宅首付高達60%，非普通住宅首付更是要去到80%。

區分普通住宅和非普通住宅有三個條件，超過任意一條都會被認定為非普通住宅，其中一條是，五環以內總價不超過468萬。

按照北京現在的房價，高揚認為，幾乎所有五環內的房子都會被認定為非普，也就是說，需要支付80%的首付。

此外，高揚還擔心，換二套房時會有一個時間差，比如把共有產權房用於抵押貸款，先買二套房、後賣共有產權房，會不會被政府強制收回。

那些買到共有產權房的人，同樣擔心的是換房的問題。

劉芸是東北人，目前在北京從事軟件開發，8年前北京碩士畢業，集體戶落在了海淀區。8年以來，劉芸最大的夢想就是在北京買房，因為北京的房子總是有各種理由趕人走，不是房東結婚就是房東兒子結婚。她也自認倒黴，工作到現在，平均八個月換一套房子，最慘的一次租了兩個月不到。

和高揚一樣，自從自住房出來以後，劉芸就開始搖號。她搖中過兩次，都因為沒錢而放棄，等條件好一點了，房價又翻上去了。

所以，當海淀區放出唯一一個共有產權房項目的時候，劉芸毫不猶豫地衝了進去。

2018年春節前的一個下午，劉芸得知自己搖號搖中了，中鐵碧桂園共有431套房子，她搖到了兩百多號，她在心裡吶喊：“那就是說，我一定會有房子了啊！”

劉芸終於逼了自己一把。向親戚朋友借了二三十萬，首付102萬，貸款204萬，買了一套89平方米的房子。當然，產權只有70%。

然而興奮過後，劉芸發現，共有產權房實際上對買房人的條件有諸多限制。其中，最令她不安的一條是，她目前單身，33歲，但要是五年內找到一個有房的老公，共有產權房則無法繼續持有。

按照《辦法》，共有產權房五年內不得不轉讓的，價格不能按照市場價，而是要按照購買價格並考慮折舊和物價水平等因素確定。也就是說，轉讓時還有可能賠錢。劉芸無奈地說：“我現在都跟朋友開玩笑說，你們要是給我介紹男朋友，千萬不能介紹有房子的。”

“對於一部分人來說，一輩子可能就不動了。”齊天認為，共有產權房照顧的可能只是少數北京本地的低收入人群，對於普遍意義上的剛需來說，共有產權房的條件過於嚴苛，甚至變成了一個累贅。而很多人依然在申請共有產權房，可能是延續了當初自住房的慣性。

4共有產權房的質量

不少共有產權房是從自住房、限價房轉化而來。

劉芸最關心的還是中鐵碧桂園的質量。

中鐵碧桂園是由自住房轉來的。《辦法》中規定：未銷售的自住型商品住房、限價商品住房、經濟適用住房，以及政府收購的各類政策性住房再次銷售的，均按本辦法執行。也就是說，還沒有到銷售環節的自住房，將轉化為共有產權住房來銷售。

中鐵碧桂園並不是個案。之前的朝陽區錦都家園，以及高揚申請的昌平區共有產權房，也都是由原先的自住房、限價房等房源轉化而來。

齊天告訴南方週末記者，共有產權房和自住房好歹沒有收入的限制，但限價房和經適房是另一個體系的保障房，有收入的限制，一定是窮人才可以買，價格和質量定位理論上更低，具體則要取決於開發商的良心。

劉芸認為，共有產權房之所以便宜，並不是因為質量差，而是因為政府分擔了產權。比如中鐵碧桂園，她要支付3.5萬元/平方米的價格，如果把政府的產權也算進來，中鐵碧桂園的價格實際上去到5萬元/平方米，“海淀永豐周邊就是4萬-6萬元/平方米，均價5萬元/平方米，跟商品房是持平的”。

在購房前，劉芸也知道中鐵碧桂園是由自住房轉化而來的，但那時候中鐵碧桂園還在修建地基，她以為房子的建造標準仍會按共有產權房執行。

約束共有產權房規劃設計的政策是《北京市共有產權住房規劃設計宜居建設導則（試行）》（下稱“導則”），與《辦法》一樣，2017年9月開始生效。《導則》中要求共有產權房將圖書館、健身館以及智能WIFI等作為標準配置，但劉芸沒有從中鐵碧桂園的規劃中找到這些配置。

劉芸表示，很多中鐵碧桂園的業主都認為窗戶太小，只有1.4米高，雖然剛好符合《導則》要求的標準，但她看過實際樣板間，配合房子的設計，採光不足。而《導則》則要求五年內不得對內部裝飾裝修進行拆除。

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