（原標題：京西大悅城姍姍來遲 ）
時隔七年，北京商業市場上的第三座大悅城姍姍來遲。6月12日，大悅城地產與華遠地產宣佈戰略合作，共同開發位於石景山地區的京西大悅城（暫定名）項目。儘管這次強強聯手都有各自優勢的專業屬性，但一線商業市場的競爭火藥味始終濃厚，二者不僅需要有恰如其分的化學反應，還需接受股權相差懸殊的合作考驗。
牽手華遠
在北京大本營的第三座大悅城終於來了，大悅城地產與華遠地產合作建設蘋果園交通樞紐東側的商業綜合體。京西大悅城總建築面積約22萬平方米，包含購物中心、寫字樓和大型停車場。儘管在兌現“五年20座”大悅城的承諾上，大悅城地產已超出時間表，但中糧集團副總裁、大悅城地產董事長周政表示，12年時間，大悅城地產打造出了9個項目，目前手中還握有8-9個項目，可以兌現20座大悅城。
其實，先於京西大悅城之前，位於北京安定門地區的原三利百貨有望成為第三座大悅城，但受制於體量和周邊歷史建築影響未能成行。這座姍姍來遲的京西大悅城計劃成為京西商業地標，網羅石景山、門頭溝、海淀的區域客群。
京西大悅城區別於天津和平大悅城、昆明大悅城等項目的輕資產模式，在投資這一項目時，大悅城地產不只派駐運營團隊，也有一定資金投入。北京商報記者瞭解到，在京西大悅城開發上，大悅城地產與華遠地產已經成立了一家合資公司，大悅城地產持有約20%股份，不過不排除未來會繼續增資的可能。一般情況下，股權的持有比例與企業的話語權畫等號，但在華遠地產與大悅城地產合作上，二者股權相差懸殊，能否實現真正意義的合作共贏局面還需時間檢驗。
作為資深的住宅地產開發商，華遠地產有深厚功力，但在商業運營上缺乏大型商業的操盤經驗。在闡述京西大悅城如何打造成京西商業地標時，華遠地產董事、總經理孫懷傑說道，自己就不過多談項目運營了，論專業還是大悅城專業，它專業就由它說。
不過從華遠地產層面傳遞出的京西大悅城宣傳中表明，華遠地產很早便涉足過商業地產領域，參與過西單商業街改造，開發了華遠·盈都等商業項目。在商業地產資產證券化上，華遠地產的資本運作能力、資產盤活能力和金融創新能力都不可小覷。
華遠地產董事長孫譽晏表示，曾有多家投資機構和專業運營商向華遠表示過合作的願望，但最終選擇了與大悅城地產合作。
誰來主導
孫懷傑在接受北京商報記者採訪時表示，華遠地產與大悅城地產關係猶如親兄弟一般，二者的高層關係很好，兩家企業也有一些合作淵源。華遠地產主導開發，大悅城地產主導運營，這些都是由公司專業性決定，不存在主導權紛爭。
在商業地產行業中，太古地產有限公司與遠洋地產的合作被視為強強聯手，雙方各持股50%共同開發了北京頤堤港購物中心、成都遠洋太古裡。兩者的合作也是基於各自的專業出發，遠洋地產負責前期開發，太古地產主導後期運營，但在看似平靜的背後，二者在項目宣傳、管理上也存有爭議與矛盾。
大悅城地產與華遠地產結緣，地產企業與商業地產公司會碰撞出什麼火花？北京企業與央企合作又會如何強者恆強？
在戰略合作發佈會上，周政細數了中糧集團做旅遊地產、房地產和商業地產的重要節點。20年前投資的亞龍灣項目是中糧首次涉足旅遊地產，當時的冒險放到今日是一個明智又超前的決定。十年前，中糧通過收購的方式進入房地產領域，儘管起步較晚，但也打造出了四條清晰的住宅產品線。2006年，中糧決定發展商業地產，在北京西單地區開出了首個購物中心項目，當時小眾的嘗試如今變成了行業發展的趨勢。周政提及的這些無一不在強調中糧集團的前瞻性佈局，這些大膽的嘗試似乎都在未來獲得了不菲的品牌號召力和影響力。
不過，北京商業市場瞬息萬變，儘管已有的西單大悅城與朝陽大悅城擁有很大的品牌話語權，但這兩個項目的入市、發展都在購物中心的探索初期，晚十年入市的京西大悅城失去了先發優勢。京西商業市場競爭不及城市核心商圈，大悅城雖然有專業的運營團隊，但運營與招商難度大大增加，能否如願征服這一區域還需時間。
周政說，投資者對大悅城定位、場景打造、會員體系維護的認可，說明大悅城在前期養商、調商、推廣上的不遺餘力得到回報。周政也坦承，無論是運營步入十年的西單大悅城、七年的朝陽大悅城，還是其他幾個大悅城項目中，在軟環境營造等諸多方面，大悅城地產花了很多心思。
的確，區別於成熟商業項目對推廣費用的縮減，大悅城在宣傳與創新上舍得花錢，在潛移默化的項目文化、定位、模式等傳遞中，行業內對大悅城地產的發展有較為清晰的認識。
“大悅城到底是什麼？”周政解釋道，它的定位是“年輕、品牌、潮流、時尚”，目標客群為18-35歲的中產客群。大悅城地產公司是一家強運營、重服務的公司，比起經營品牌，它更懂得如何經營客流。
儘管此番合作中，大悅城地產在股權上不佔上風，但周政的一系列述說透露著大悅城的專業運營對京西項目都將起到主導作用。
各有所需
遵循市場規律的發展是周政在談二者合作時提及頻次最高的話語。
深諳商業地產發展之道的周政強調，商業開發不能急功近利，一定要遵守市場規律。周政表示，大悅城與華遠合作，二者可發揮的優勢很多，比如華遠開發經驗豐富，又是北京市屬企業可以爭取更多政府支持。中糧是央企，在商業地產運營上很專業，雙方緊密配合，下足功夫一定可以把地標性商業特色做出來。
不過，在說到優勢的同時，周政還指出了不少地產企業又或者是商業地產行業中很多企業都有的通病。比如拿地時，一定要有充足的施展空間。商業綜合體的開發需要有足夠規模，商業面積控制在10萬-20萬平方米，整體綜合體儘可能達到50萬-70萬平方米。周政認為，不能只做商業項目開發，還需掌握一定周邊面積。在建築形態、動線規劃中一定要遵守市場規律，如果脫離商業規律，勢必會造成更大的空間浪費和商業死角。
或許對於大悅城地產來說，在地產開發上已有足夠經驗的華遠地產還是有所擔憂，二者專業屬性的不同決定了產品開發的邏輯不同。從京西大悅城20萬平方米的體量上，可以看出前期拿地時華遠地產的考慮不夠周全。房地產企業逐利性強，希望從每一寸開發面積上獲得最大化回報。商業地產企業則需格外注意這些，前期的偷工減料會成為後期無法修復的硬傷。在天津和平大悅城、上海長風大悅城的收購改造中，大悅城投入最大的部分即為物業改造。
周政說道，兩個集團不合作則已，合作一定要成功。雙方未來還有可能繼續聯手在全國進行住宅、商業地產的開發。
過去，大悅城地產的開發項目基本為自持，在銷售型物業上一直很謹慎。不過，近年的業績壓力也讓大悅城地產不得不考慮可銷售物業的加速開發。在2015年中期財報中，大悅城地產就因可入賬的銷售型物業貨源不足導致物業銷售收入下降，致使整體業績下滑25.5%。
在強者聯手中，大悅城地產與華遠地產要把自己的需求放在首位。