我是武漢房姐，資深房產投資專家。你相見恨晚的買房軍師，目前已為5000人提供買房最佳解決方案。房姐不像其他自媒體，遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！房姐屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議
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提問：美麗博學的房姐，您好！關於房產投資方式想向您請教。 我目前在武漢等2線城市有4套全款房住宅，1套住宅按揭（均是地鐵房，部分帶學區，房齡8-1年不等，地段都不錯，個人覺得未來還有增值空間），1線城市有1套全款公寓（商住兩用，在出租）。目前子彈150左右，目前年收入200W左右。 因為本人比較保守，不想背房貸，所以從最開始的剛需，到後來的投資，都是全款房。雖然房子增值了（增幅300%-40%不等，公寓沒增值）但還是覺得沒有利益最大化。想請教房姐，接下來的1-3年如何專業CF，比如目前不限購區的地鐵時代雲上城為例，該如何購買，可以買幾套，未來可以重點購買哪些城市，非常感謝！
回答：這麼多全款房，子彈不是問題，收入高月供也不是問題。房票和主場是最大的問題。
雲上城是不錯的選擇，但是有房票，更推薦買不限購區。
另外大單優先的原則，如果一線城市有房票，建議先買入一線。
二線城市重點關注武漢，重慶，瀋陽。其中重慶不限購，建倉最簡單
建議把你能開發房票都先梳理出來，再做規劃
提問：房姐：1.2010年買了東西湖環湖路泰源金河二期110平，現還有20多萬貸款，兩證滿兩年，自住
2.2015年買了王家灣中大十里新城104平，貸款已還清 ，房子出租中，月租金3500
3.2017年底買了世茂龍灣中式別墅40年產權，當時想著自住，現在看投資失敗，馬上交房，商墅是賣還是留，估計不好出
4.今年跟老婆JLH，泰躍金河和中大十里新城歸我單獨所有，商墅給老婆，於是老婆有了STSD，上月底買了招商公園165的戶型 ，準備小孩讀書和自住的 父母63歲是外地戶口，戶口可以投靠轉過來，目前還有子彈100。 請您分析一下，接下來，我應該哪些賣，哪些留？問題有點複雜，請您具體分析，怎樣再建倉？
回答：1.現有物業梳理:
泰躍金河可以考慮出手，置換到3環內主城區
商業別墅是大坑，也建議出手
十里新城繼續持有，激進點可以抵押填充子彈。
2.房票開發:
如果可以說服老人JLH，用老人的2張首套房票買限價新盤做接力貸，你和老婆的2個2套房票
3.資產重組:
4張房票，最好的配置是:
1-2套光谷關山大道核心區
2套3環內限價新盤，或者淘2手筍盤做2改1
留足2年月供，負債率控制在50%以內，激進的控制在70%以內
子彈如果有剩餘再入一套不限購區域的盤
提問：房姐您好！SFSD買二手房貸款，中介找的建行上浮25%，請問一下，建行可以做到上浮20%嗎？我可以自己找銀行嗎？
回答：二手房去匯豐，15%
提問：男方婚前無房，婚後女方的房貸男方也未參與共同還款，房本只有女方一人名字。LH後，男方購房算剛需嗎？男方公積金賬戶餘額11萬，如果買一套房屋用於投資，建議是商貸嗎？之前看房姐回覆說年限原因不建議組合貸款，能具體解釋下嗎？小白不太懂，不好意思。
回答：男方徵信和房查均未體現就算剛需
公積金貸款很可能無法貸足30年
舉個例子，我買第一套房的時候，公積金中心只給貸款10年，理由是按照公積金上限額度繳納，自動判斷為還款能力強的客戶，所以貸款年限很短。
能貸足30年，組合貸當然推薦。
提問：房姐你好還是我 前面提問過子彈總共160。。。我跟老公都是湖北人，現在上海工作，明年能拿到房票。可是老公婚前在老家買房有過貸款記錄，在上海買房的話算二套。手上現有子彈在上海只能首付買老破小。未來還沒定是留上海還是回武漢。請問結合經濟水平我們是該武漢買房投資還是咬牙買上海老破小呢？
回答：人在上海就買上海
不要用二套買，直接先墊資公司做全款抵押。
160可以撬動500萬的剛需房
提問：房姐您好，準備入手瀋陽，無購房資格。可否先落戶，待買完房以後再把戶口轉走，這樣操作是否有其他影響？還有就是純投資，是買新房等待漲幅還是買二手出租以租養貸？
回答：新盤二手都可以，二手需要淘，比較費精力，目前大部分多軍都在瀋陽淘筍，競爭挺大。瀋陽租房市場還沒有起來，我的倉位全部都在空關
新盤比較簡單，適合新手無腦入
提問：房姐，我簽了一套二手房合同，中介收了評估費和擔保費兩項，請問實際需要支出的手續費有這兩項嗎？這兩項是有發票的支出嗎？還是純屬中介的勞務費?一般是收取多少的呢？
回答：是武漢的特色費用
沒有標準，都可以砍價的
提問：萬能的房姐，你幫忙看看我家怎麼多一個首套的房票吧，謝謝。我有一套貸款房。我父母有一套房，房產證是我母親的名字。1、我母親去年去世了。我父親算有房還是無房呢？ 2、我公婆是省內非武漢市戶口，是不是應該把他們戶口投靠到武漢用他們名義買做接力貸呢？3、還是應該我把貸款還清把房過戶給我爸，這樣我可以算首套嗎？過戶費大約3萬多。
回答：1.理論上婚後都算有房，即使房產證只有母親的名字。最好去拉個房查看看。
2.可行，年紀不超過65歲，名下沒有房貸都可以。
3.房票順序
父親首套做接力貸>公婆首套做接力貸>過戶給父親用你的房票
老人票一定要儘快用
貸款房過戶，也需要把尾款結清，稅費高
提問：房姐好，萬科錦程142自住月供7800，健龍二期72平投資2017年5月150W入的，有貸款40個，有一個凱樂桂園的二樓商鋪，貸款只有20W了，回報差，後期怎樣處理它？家庭收入45左右，現在想賣掉健龍，二手市場遇冷，如何快速賣掉？賣掉後是淘筍次新還是買新房？家裡還有62歲老人票可開發，可否推薦合適房源？
回答：1.商鋪賣不掉的先持有吧，可以嘗試截斷抵押。
2. 賣房科技樹，詳見知識星球內部分享。
3.推薦的新盤交資料搶著，二手筍也淘著，能搶到就入。
4.老人票做接力貸優先搶新盤。推薦新盤彙總，詳見知識星球分享。
提問：美麗的房姐：看了你的賣房科技樹，其中說把花幾萬元把房子裝修一下。 我有一套房是無電梯的頂樓（無閣樓只送了一個露臺），這種房子本來就是小區最低價出售，再裝修一下對賣房有幫助麼？能起到溢價賣出的效果麼？中介說可能連裝修成本都撈不回來謝謝
回答：花3萬裝出10萬的效果，賣出20萬的溢價
提問：請問房姐，學區老破小買一樓還是頂樓？
回答：1樓帶花園買1樓，反之買頂樓
提問：你好房姐，本人已落戶武漢，但在北京已有十年有餘，想到孩子以後高考問題，老大已在北京上一年級，老二一歲半，考慮到有的學校要求落戶年限，目前正在籌劃回武漢，正在看濱江苑的房子，是學區房，有一套136平390萬，可入麼？未來濱江苑還有升值空間麼？
回答：單純高考移民建議買天津，武漢學區再好也不如天津的好福利
1.手上有70萬現金 2.已經有一套金銀湖臥龍麗景灣110平方房產，貸款四十萬，還有36萬沒還 3.爸媽均滿65歲 4.小孩子快滿6歲，老婆南湖上班，準備南湖區域再購置一套，看了保利心語，金地格林，大華南湖，感覺保利心語偏剛需房，沒有配套學校，金地和大華都可對口英格中學 5.目前考慮保利心語優質毛坯房，價格不超過一萬八，或者金地格林不超過兩萬，但金地格林很多都是樓梯房，是否可以考慮？ 6.我這個情況，從資產配置方面，房姐給點建議，謝謝！
回答：南湖自住推薦大華，環境好，學校不錯。
二套買二手房可以做2改1，貸款7成
南湖是個很成熟的區域，未來漲幅比不過白沙洲，不過自住是很合適的
大華單價不超過2萬可入
房姐你好！1:你之前提到的金潭路地鐵時代雲上城是我截圖的位置嗎？怎麼在安居客上找不到能提供一下營銷部或銷售的聯繫方式嗎？我確認一下這兩天就從外地回武漢。拜託！2:我和我老婆都是屬於限購的外地戶口，我的徵信有4次逾期如果按揭有沒有什麼好的方式能通過放款的？比如只寫我老婆的名字或者是離婚什麼的？請指導！感謝！
回答：雲上城還沒有開盤呢，目前還沒有開始宣傳
老婆是主貸人就沒有關係
房地產註定只有小部分人能賺錢，我們跑在大部分前面，手把手教你從0實現千萬資產積累。
很多人給我留言提問，房姐精力有限，無法一一解答。
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