我們認為中國的城市是分級別的，從長線來看，城市等級越高，房產投資越沒有問題，哪怕中間有這樣或者那樣的調控。但是當城市本身競爭力弱一些，產業、新經濟在最近幾年沒有創新，但是房價卻暴漲的厲害，或者暴漲太厲害的城市，但是又不具備北、上、深那樣的新經濟以及對行政資源的壟斷，那麼我們在這些城市的投資，各位就要注意了。
迴歸到今日的主題——如何在當下買到適合投資的住宅。
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地段價值走弱，產品價值凸顯
我們知道一個房子它很大的一部分價值在於地段本身，但是這種情況在將來會發生一些變化。簡單一點就是過去一套房子的地段占房子本身90%的價值，但是在未來可能就只有50-60%是由地段決定的，所以產品價值開始變得重要。
因為城市在不斷的擴張，在這個過程中就形成了多箇中心，那麼哪一個中心更有價值呢？先看三個方面：
第一，學區。雖然學區的價值在未來會被稀釋，但是作用並不會太大。學區在未來很長一段時間都將是中國房產投資或者自住一個非常重要的地段價值組成部分。
第二、地鐵。它的價值就是突破地域侷限。
第三、就是政府住地。這個因素是城市等級越低，政府搬到哪裡對哪裡房子的地段價值產生影響越大。但是比如北上廣深這樣的城市市政府在哪裡辦公其實不是最重要的，最重要的是金融在哪裡或者說新經濟產業在哪裡，對這個區域的價值影響更大。
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住宅產品的黃金面積段
除了看地段，另一個重點就是戶型，特別是面積段。
現在有一個叫做黃金面積段的說法，指的就是90-130平米左右的三房，這意味著有三個臥室，是需求基礎、群眾基礎最廣大的一個區間，所以投資的價值就更高。因為三個臥室對很多家庭來說是剛需，到時候你把房子賣掉意味著更多的人會買你的房子。
在這種情況下，房子的面積越小意味著越具有投資價值。因為單價越來越高了，只能從面積入手控制總價了。
另一個黃金面積段是130-160平米的四房，也就是四個臥室，因為剛需的量很大，改善的量同樣也很大。有人會認為130-160平米的房子怎麼可以算是改善呢？因為它每個臥室都很小，客廳也不大啊。但是在未來這些就算是豪宅了，因為單價貴了，總價就低了。
所以你現在去買一套200平方米以上，如果你是自住是沒有問題的，但是如果你是投資的話，將來賣的時候就有問題了。
所以我們選房子的時候最好有這個意識，住宅的黃金面積段是90—160平米。
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三房趨勢和規避一房陷阱
上面講到三房，也就是三個臥室是趨勢，但面積段會不斷的縮小。
另一個需要關注的是一房陷阱。除了一線城市之外的，城市等級越低的城市一房陷阱越明顯。因為同一個地段、同一個樓盤、不同的戶型三房或者兩房的漲幅會比一房高的多。
因此如果從純投資的角度看，一房的收益更多的是租金的收益而不是主要來自房價的上漲，但是你的城市級別越高，落差就會越小。
如果投資一房產品，期房的價值就不大了。因為，現房買來就可以租了。
當然，如果這個房子是帶學位的，那就另當別論，還是可以投資的。
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投資大忌——樓王產品
如果你是純投資，千萬不要買樓王。樓王只是開發商的一個噱頭而已，因為單價更貴，在將來的二手房市場是直接被打回原形的。
但是為什麼還有人會喜歡買樓王呢？因為很多人考慮的是自住，就要買最好的樓棟、最好的位置、最好的樓層、最好的景觀，那麼單價貴一點，住起來會更舒服，但是如果你是投資房產，最終檢驗的是你賣掉房子的時候二手房的價格。
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單價最低原則
接著樓王的話題，如果從純投資的角度什麼樣的房子投資回報率更高，相對來講單價越低投資回報率越高。舉一個極端的例子，你可以買二樓，二樓是一個項目裡面所有房源價格最低的（如果一樓帶花園或者頂層送閣樓）。當然將來賣二手房的時候，你還是會比其它樓層便宜一點，但是你的漲幅會比其它樓層高一點。
因為對於投資房子來講，漲幅是最重要的。
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如何發現開發商的“定價漏洞”？
一個樓盤開盤，通常是密密麻麻的價格表，一房一價。我們要挑選到性價比更高的房子，一定要明白開發商是如何定價的。目前有兩種模式，一種叫倒金字塔模式，是樓層越低單價越便宜，樓層越高，單價越貴。
如果單純從性價比的角度看，這個定價很不合理，憑什麼樓層更高的價格就更高呢？一種說法是採光會更好，可是10樓、12樓跟22樓的採光基本差不多，可是22樓比12樓會貴很多，但這就是開發商倒金字塔定價法則。
另一種定價法則就是橄欖球定價法則，也就是中間樓層最貴，樓層越高賣的越便宜，樓層越低賣的越便宜，這個定價的好處就是定價相對合理，無論自住還是投資。
為什麼樓層越高單價越便宜是合理的呢？比如你每天坐電梯，你是不是比別人多等幾分鐘或者多坐下幾分鐘，長年累月的累計，你的時間成本就高了。
當然有一種情況是例外的，比如20層以上是可以看見湖景、江景的，這個時候當然是越高越貴了。
我們剛剛聊的兩種定價方法是很籠統的，其實開發商的定價系統是非常細緻的，比如中間套、西邊套、東邊套，不同套系之間是有係數差的。絕大多數的情況下是東邊套比西邊套貴一點。這個到底是選擇西邊還是東邊，基本是看你的喜歡，因為這個係數差在二手市場上沒有被打回原形，只要這個價差沒有被抹平我們的投資就不會吃虧。
因為涉及到一個樓盤的定價，是非常複雜的系統，如果可以選擇的話，儘量去看一下價目表，每一套房子、每一個樓層差多少錢，然後再詢問一下均價是多少。
上面提到投資的話儘量買低樓層單價便宜的，如果你不能接受的話，建議你投資的時候儘量買比均價低的房源。
比如一個樓盤均價2萬元，共100套房源，那麼理論上應該有40多套房子是低於2萬的，另外還有40套是高於2萬的，那麼儘量選擇低於2萬的房子進行投資。
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別墅的升值邏輯
最近國土資源部下達了一個禁墅令：限制別墅、聯排以及花園洋房的土地。因此很多人會認為說今後別墅、聯排類產品是不是變稀少了?現在是不是該買別墅類產品投資？
首先禁墅令雖然是最新發的，但是在2003年就發佈過一份差不多的文件，但是現在市場上到處都是別墅，所以說上有政策，下有對策。所以不用擔心別墅會成為絕版。
那麼別墅、聯排該不該買？會不會升值？這個問題需要扒一扒別墅聯排的歷史，每一座城市的別墅大概都經歷三個階段：
第一個階段大概是15-20年之前，那個階段的別墅是有一輪普漲的。因為那個時候大家都沒有好房子住，所以覺得別墅就是好房子，富人都去買，彰顯自己有錢。
第二各階段，別墅基本就漲不動了。因為第一個階段是大家都不懂。但是房子一定是自己要去住的，很多人發現別墅都是建在郊區生活很不方便，所以別墅基本沒人要了，價格自然就漲不上去了。
第三階段，也就是現在這個階段，全國不同的城市開始分化，過去大家的發展情況都差不多，但是現在是城市競爭力越差的城市別墅越不值錢。
你也可以想象一下你所在城市的別墅是屬於哪一個階段。現在的情況是，比如北京、上海、深圳這樣的大城市別墅物業還是非常有價值的，但是也不能太遠，離城市太遠的荒郊野嶺是不行的，必須要有生活配套或者未來三五年有輕軌以及各種各樣的市政配套才行。
總的來說，像北京、深圳、上海這樣的城市，別墅只要不是超級偏遠都還是有價值的，當然距離市中心的越近越有價值。在這個基礎上更值得買的別墅是花園面積超大，買別墅其實就是買地，花園越大價值越大。
另一個值得買的是房子很小的別墅，這個道理和前面講的低總價是一個道理，只有面積小了，總價才能控制住。
舉一個例子，上海有一個比較有名的別墅區叫佘山，有一段時間佘山的別墅賣的非常火，但是最近幾年你會發現佘山的別墅沒怎麼漲，原因之一就是當年的那一批別墅的面積都是超大的。不僅僅是佘山，你在全國很多城市的很多地方都會遇到這種情況。
所以如果你的城市級別並不是很高，還是建議你老老實實的回到市中心買豪宅，如果你的錢足夠多的話。
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學區房的三個價值趨勢
這個話題很複雜，很難一下子講清楚，我們主要講三點：
1、老、破、小學區房單價有天花板。
名牌的學校都集中在市中心，無論哪座城市基本都是如此，所以才會有北京的變態新聞，只有廁所那麼大的老、破、舊小區可以賣出天價。事實上這樣的房子到一定程度是漲不上去的。在這一輪房價暴漲之前，學區房的價格是非常堅挺的，但是在這輪暴漲中，它的漲幅是有限的，漲幅追不上新建的房子。理由很簡單，大家的消費習慣在慢慢變化，過去一味強調學區房，為了孩子上學可以蝸居在很老、很小的房子了。可是今天大家的觀念正在轉變，大家比過去有錢、比過去更懂生活，不僅學校好，住的也要好。我建議大家不要買老破小小區，對於孩子上學而言，生活也很重要。
2、名校分校更值得投資。
我的第二個觀點是名校的分校旁邊的學區房更值得購買。按照我們的老觀念，老的總比新的好。但是小學是教育集團化，所有的分校都會在比較好的管控之內，師資會交流，另一個更重要的原因，新樓盤的價格會更高所以生源會更好。
影響一個學校好壞的最重要就是生源，簡單一點就是老師雖然重要，但是生源更重要。你選擇豪宅區，這個區域的生源素質有可能會更好一些，當然我不是用財富劃分人的等級，但是你不能否認一點的是，越有錢的群體在教育方面更捨得投入，所以這類生源聚集在一起，名校的分校也不會差的。
3、一種可能性：私立學校崛起，將衝擊學區房
這是一種趨勢，在這裡不再展開講了。
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投資買房的房貸小技巧
現在的房地產的關鍵詞是調控，基本上調控都會涉及到第二套房子的首付比例提高，這一點對純投資是有抑制作用的。
我講一個極端的例子，比如有些人炒房子是付全款的。用全款買房子和付三成的按揭，你動用的資金量是完全不一樣的，但是你將房子賣掉回收的資金是一樣的。付全款炒房的資金回報率就變得很低。這套房子200萬，你付200萬，將來400萬賣掉，你的投資回報率是100%；但是如果你是三成60萬，400萬賣掉是賺了600%，這才理想的投資模型。
所以第一個小技巧就是投資一定要按揭。
第二個是選擇等額本金還是等額本息？
簡單一點就是低利率時用等額本息，利率高時用等額本金，另外就是貸款年限越少時，選擇等額本息，比如低於15年，通常都是選擇本息更划算。另外一點用公積金貸款要比較謹慎，因為很多城市的公積金通常只能用兩次，如果買了這套房子，短期內要賣掉，不要用公積金，最好挑選一套貸款時間長的選擇公積金貸款。
最後還有一點，如果我們是商業性貸款，要特別注意提前還貸這一項，現在有些銀行是禁止提前還貸的，會有相應的罰款或者違約金。所以你可以提前對開發商說給你選一個可以提前還款（沒有罰款的）銀行。
一般情況下，如果不是需要賣掉房子，我不建議你提前還款。因為現在房貸的利息是所有個人貸款裡面最便宜的，所以要儘量用銀行的錢買房子。