移動互聯網新時代下，社區商業價值得到凸顯，它可以作為電商的最後一公里路，在為居民解決便利的同時，也解決了新型城鎮化的就業問題。4月21日，漢博商業研發中心總監李永樂先生受邀參加聯創智庫研討會授課，與業內分享社區商業的全新操作模式和案例分析。以下為李永樂先生精彩觀點。
社區商業發展現狀
近幾年流行的“新一線”城市的出爐，顛覆了傳統以城市級別和經濟發展強度來衡量城市商業發展魅力的方式，轉變為以多元維度評判城市發展的標準。而在新的認知下，商業地產面臨嚴重過剩，中心區域商業飽和的局面，在區域格局已定的當下，社區商業依託其特定優勢特徵，成為最後一片商業藍海。
社區商業有以下優勢：
1，便利、溫情，持續性消費。在居民可步行到達的範圍內、滿足居民吃喝玩樂、購物休閒、餐飲等各方面需求，消費頻率高、形成消費黏性；
2，體量小、風險小。小體量決定未來在前期投資、開發，後期運營管理方面可控性較強，面臨的風險相對較小；
3，與電商實現競合。本地化、便利化消費屬性，網上消費難以代替 ；線上生活方式與社區生活方式結合，是未來社區商業最具備想象力的價值提升空間；
4，具備快速複製的可能。利於打造產品線實現快速複製。
只有清晰地認識這個時代，才能做出符合甚至領先的服務產品，“宅生活，短購物“的消費習慣給社區商業發展提供了有利的消費支撐。但是，與此同時，國內社區商業也面臨著一系列問題。被動持有、全部散售的模式，衍生出一系列問題，無法使開發商、經營者和消費者三者形成有效經營良性循環。與國外成熟的社區商業發展相比，面臨著很大的上升空間。
從1.0時代到4.0時代
漢博商業認為，社區商業發展分為四個階段，未來將由傳統的配套型向多元化、複合型、精細化的購物中心模式轉變。從傳統的1.0時代下的社區配套，住宅底商或商業街到如今的4.0時代商業變革下的小而美時代，業態更加完善和創新，租售模式更加科學合理，運營服務不斷提升。
日本枚方T-SITE，是典型的4.0時代下的購物中心。項目於2016年開業，體量僅1.75萬㎡，其最大特色是充分挖掘小體量空間，實現商業環境和體驗的“小而美”“小而精”享受。
枚方T-SITE有五大亮點：
1，蔦屋書店。整個書店如同置身森林中的圖書館，涵蓋文學、藝術、建築等六大領域，文藝氣息濃厚；
2，高顏值美食。定位明確，針對日本年輕人的偏好，設置一批獨具特色的人氣高顏值餐廳及甜品店；
3，強化體驗。引入由Apple授權的T-SITE Apple產品服務空間，同時引入 跨界餐飲業態“農場故事餐廳”，為生活帶來便利；
4，兒童親子。兒童主題樓層則聚集了蔦屋書店（兒童書籍）、兒童服飾等業態，針對小顧客們的服務細節盡顯心思；
5，特色休憩空間打造。僅1.75萬㎡的商業中，分佈有多處休息放鬆空間，用於不同人群使用，項目精細程度可見一斑。
深挖社區商業發展模式
漢博商業對社區商業分類維度是以人的日常活動空間所產業的消費特性為基礎，即不同服務功能區：生活居住區、商務辦公區以及特定功能主題體驗區。
為此，基於不同區域生活屬性，歸納三種社區商業的核心驅動模式：1.以居住配套為核心驅動（分為配套型和鄰里型以及大型社區型）；2.以商務生活配套為核心驅動；3.以特定產業、資源配套為核心驅動。
居住型社區商業按照規模輻射範圍進行再次分類，細分為基礎配套型、鄰里中心型和大社區型，其基本的居住配套屬性具有一致性。比如萬科社區商業基礎模型即為基礎配套“五菜一湯”模式，以滿足自身社區的配套服務功能為核心，規模在1000-2000㎡。
商務驅動型社區商業取決於商業規模進行分類，與居住配套型社區商業不同，它的功能訴求核心更偏重於彰顯品質、休閒交際為主。北京遠洋未來匯是典型的商務驅動型社區商業，漢博商業參與了項目的前期定位規劃和招商。項目地處北京東四環慈雲寺泛CBD區域，以滿足商圈辦公、高收入、年輕化知識型和精英型人士為主，集餐飲、購物、休閒、娛樂於一體的多功能商務體驗和生活休閒空間。
特定資源產業驅動型社區商業模式是以街區為主，無特定區域，可能是旅遊度假資源，亦可是風景區。位於東莞市鬆湖區的東莞鬆湖萬科生活廣場，即為典型的特性資源產業型商業模式。項目地處五星生態園區松山湖原生態溼地溝谷公園內，環境資源及旅遊資源條件優異，優越的地理位置使項目成為 松山湖區內的商業核心。
社區商業核心操作策略
圍繞未來發展模式，漢博商業認為，未來，社區商業在操作中，應該注意以下九個維度。
1、消費黏性。結合現有的社區商業操作模式以及對接未來的發展趨勢，社區商業操作成功的核心在於如何提升商業本身的黏連度。
2、人群把握。成功社區商業操作核心首位應是對目標群體精準化分析和定位，從人群構成上講應該是多元化的特徵，具體到項目上應該對其周邊的人群細緻的研究，判斷出項目所吸納的核心人群構成 。
3、主題營造。體現品質感、溫馨感、貼心化、時尚化、歡樂化的元素，打造品質化小而美商業，儘管體量較小，但致力於在功能、業態、品牌以及整體空間營造方面實現大作為。
4、功能組合。複合化功能體系構建，購物中心化運作，滿足多元化需求，強化親子、社交、體驗和服務功能。
5、業態組合。常規社區商業業態組合上，強化餐飲、生活方式及服務業態，弱化零售業態，一般的社區商業共性業態配置以及品類如下，具體到項目根據定位適度調整。
6、主力品牌。招商先行，主力品牌可複製。在主力品牌引入上一方面，需要因地制宜，選擇當地認知度高的業態品牌，另一方面需從企業層面上與主力品牌形成戰略合作或者自創自營的特色品牌，快速佈局。
7、產品設計。建築形式及空間設計突出親和力，建築形式上因地制宜，在內部空間設計上，保證品牌進駐需求條件，儘可能壓縮實體店展示空間，釋放出更多的公共空間轉化為新的商業空間 。
8、運營管理。運營管理策略上，塑造酒店式社區商業管理團隊，提供專業和貼心服務，注重細微、熨帖的細節管理。
9、推廣活動。好的主題推廣活動以及APP/O2O互動，是社區商業項目生命力的體現，不僅提升商業價值和競爭力，更能捕獲消費者“芳心”，提升消費的黏合度。
注：本內容為漢博商業及李永樂先生原創，若需轉載，請註明出處。謝謝合作，違者必究。更多社區商業專題，歡迎關注漢博商業官方微信。
