作者：慧讀財經 慧姐
過去很長一段時間裡，商鋪都是大家樓市投資的重點。有些人只要手中有點資金，就會選擇商鋪，買門店。商鋪在前些年確實回報率很高，受到很多人的青睞。
甚至有人說，一鋪養三代。
但現在，近幾年商鋪投資變得越來越難，不少的商鋪要麼租金很便宜，要麼就根本租不出去，想賣就更困難了。
商鋪幾乎變成了“傷鋪”。
01
慧姐有一位朋友大梁，是投資房地產的老手，她投資了10多套住宅，收穫頗豐。但是買了一個商鋪，就一直焦頭爛額。
這個鋪子已經買了6年。最開始，開發商宣傳說那裡地理位置絕佳，要建立一個商貿中心，將是當地最大的商貿中心，大梁就此入了坑。花了小100萬，買了兩個商鋪。
買下以後，發現商鋪要租出去並不那麼容易，總是空置。折騰了幾年，基本沒怎麼賺到錢，最後終於虧本把商鋪賣了出去。
另一位朋友大李情況稍微好點，她的商鋪地理位於城市比較核心的商圈。但從去年起，便很難找到租戶。先是一個做餐飲的老闆，苦苦支撐了1年，難以為繼，拖欠了半年租金。好不容易有一個做社區教育的創業接手，做了半年便告虧損。
如今，門面半年過去無人問津，但每個月她還要負擔幾百元的物管費。想要轉賣，不但要承受一大筆稅費，關鍵是根本就找不到買家。
現在投資商鋪，賺錢越來越難。
這幾年來，以商鋪、寫字樓為主的商業地產越來越供過於求。
統計局數據顯示，商業地產連年銷售下滑，2019年1～4月份，辦公樓銷售面積下降12.4%，商鋪銷售面積下降8.8%。
商業地產投資和開工面積也在連續下滑。中指院數據顯示，商業地產的開發投資額佔整體房地產的比重繼續下降，從2017年1～11月的20.5%，下降到2018年同期的16.8%。
在近年來戶口放開力度最大、人口流入比較多的二線城市，商鋪也不好經營。
2019年一季度，杭州對辦公空間的需求顯示出租賃需求減弱，全市淨吸納量下降到-65177平方米。這是杭州自2016年四季度以來首次降至負值。
同時，甲級寫字樓空置率環比上升3.5個百分點，達到15.3%。濱江部分區域空置率甚至高達35.3%。
有數據指出，武漢、長沙、青島幾個城市寫字樓空置率全部超過20%，並且即將達到歷史峰值。
不僅是強二線城市的商業地產庫存高，中等二線城市的商業地產也同樣面臨這個問題。
比如昆明，數據顯示，目前商業地產存量連續3年處於500多萬平方米的高位，明顯過大。
分析人士表示，南寧、海口、徐州、常州等二三線城市都存在商業地產空置嚴重等現象。
02
商鋪為何越來越不賺錢？
有幾個原因：
一是開發商供給商鋪太多。
現在城市越來越多的商業綜合體，越來越多新開發項目配備商鋪。但是市場上人口和消費是有限的。商鋪太多，消費者者並沒有增多，這是商鋪變成“傷鋪”的原因。
二是受電商的衝擊很大。
現在大家購物，有淘寶有京東，這些電商搶奪了傳統商業的空間，零售額翻了很多倍。當下的實體店運營成本相對較高，房租費、水電費、各種稅費等，使得實體店的價格超過網店很多。這種惡性循環之下，大家越來越傾向於網絡購物，實體店消費更是下降。
三，租售比太低
商鋪一般單價比住宅貴一些，如果住宅價格高，商鋪價格就更高。很多人投資在買商鋪時就已經買得很貴了，但是租金並沒有很高。
舉個例子，一套房子的租金收益率如果是2%，那麼投資這個商鋪可能需要50年才能收回成本。
上海易居房地產研究院曾發佈的《2019年一季度50城租金收益率研究報告》，租金最低的幾個城市是：廈門（1.2%）、青島（1.4%）、福州（1.5%）、深圳（1.6%）和石家莊（1.7%）。
也就是說，在廈門、青島這些城市出租商鋪，需要70年甚至80年才能回本。
現在回報率低於銀行存款回報率的商鋪不少。
稅費也高。
很多投資者在看到商鋪回報率很低的情況後會選擇賣掉商鋪來止損，但是現在不少城市都調整了商業過戶的稅費，普遍要比以前高不少。有些城市二手商鋪過戶的稅率甚至高達20%。高昂的稅費也讓二手商鋪變得越來越難賣。
所以，大家在購買商鋪時一定要多看、多比較，開發商的話基本上不能信，購買商鋪一定要謹慎，否則商鋪就可能成為你的“危險資產”。