文 | 張佳儒
2019年，“房住不炒”紅線緊繃，樓市降溫痕跡隱現。有人說，房企迎來新一輪洗牌，“活下去”需要拿出好作品。在這樣一個時代， 地產商是否有心無力？又將拿出怎樣的對策？尺度開通【尺度·房產】專欄，講述上市房企特色故事，感受樓市冷暖。
本篇為【尺度·房產】第一篇稿件，上市房企：泰禾集團。
在房地產行業，泰禾是網紅般的存在，究其原因有二：一是中國風“泰禾院子”獨樹一幟，二是掌門人黃其森“有勇寡謀”的閩系機會主義商人形象躍然媒體。
江湖中，有關泰禾、黃其森的傳說與標籤太多，“地王”、“負債王”、“吹牛皮”、“人事震盪”、“賣項目”等等，2018年底，這些標籤混合發酵，泰禾聽起來一副大廈將傾的模樣。
對於一些負面評價，黃其森不以為然，“最艱難都是被你們（媒體）說出來的，泰禾本來沒那麼艱難。”
過去半年中，泰禾有了新的變化，沒有脫胎換骨，但有了一定的改弦易轍。近日披露的半年報中，泰禾流動性好轉，去槓桿取得一定成果。但這些成果背後是大筆甩賣資產、高成本融資、投資性房地產“美顏”後的結果。
於上市公司而言，泰禾依舊面臨資金難題。全行業融資渠道收緊，泰禾不會獨善其身。於投資者而言，黃其森2000億牛皮吹破後，股價一瀉千里，低空飛行。
泰禾，還有硬仗要打。
“瘋狂”的黃其森
在中國福建，有一群喊著“愛拼才會贏”的商人，他們普遍殺伐果斷，進取心強烈。其中一些投入到房地產行業，夢想擁有打造卓越豪宅的能力，黃其森就身在其中。
早在2002年，福建黃其森帶領泰禾團隊來到北京，打造了中國風的“院子”產品。當時，其他房企都對歐美風趨之若鶩，泰禾集團獨樹一幟。
黃其森有著深厚的中國院落情節，他認為羅馬小鎮上睡不出中國夢。2014年，泰禾請成龍代言，還拉來馮小剛、范冰冰、王剛站臺，泰禾院子橫掃各大媒體頭版，一時風光無限。
文 | 張佳儒
2019年，“房住不炒”紅線緊繃，樓市降溫痕跡隱現。有人說，房企迎來新一輪洗牌，“活下去”需要拿出好作品。在這樣一個時代， 地產商是否有心無力？又將拿出怎樣的對策？尺度開通【尺度·房產】專欄，講述上市房企特色故事，感受樓市冷暖。
本篇為【尺度·房產】第一篇稿件，上市房企：泰禾集團。
在房地產行業，泰禾是網紅般的存在，究其原因有二：一是中國風“泰禾院子”獨樹一幟，二是掌門人黃其森“有勇寡謀”的閩系機會主義商人形象躍然媒體。
江湖中，有關泰禾、黃其森的傳說與標籤太多，“地王”、“負債王”、“吹牛皮”、“人事震盪”、“賣項目”等等，2018年底，這些標籤混合發酵，泰禾聽起來一副大廈將傾的模樣。
對於一些負面評價，黃其森不以為然，“最艱難都是被你們（媒體）說出來的，泰禾本來沒那麼艱難。”
過去半年中，泰禾有了新的變化，沒有脫胎換骨，但有了一定的改弦易轍。近日披露的半年報中，泰禾流動性好轉，去槓桿取得一定成果。但這些成果背後是大筆甩賣資產、高成本融資、投資性房地產“美顏”後的結果。
於上市公司而言，泰禾依舊面臨資金難題。全行業融資渠道收緊，泰禾不會獨善其身。於投資者而言，黃其森2000億牛皮吹破後，股價一瀉千里，低空飛行。
泰禾，還有硬仗要打。
“瘋狂”的黃其森
在中國福建，有一群喊著“愛拼才會贏”的商人，他們普遍殺伐果斷，進取心強烈。其中一些投入到房地產行業，夢想擁有打造卓越豪宅的能力，黃其森就身在其中。
早在2002年，福建黃其森帶領泰禾團隊來到北京，打造了中國風的“院子”產品。當時，其他房企都對歐美風趨之若鶩，泰禾集團獨樹一幟。
黃其森有著深厚的中國院落情節，他認為羅馬小鎮上睡不出中國夢。2014年，泰禾請成龍代言，還拉來馮小剛、范冰冰、王剛站臺，泰禾院子橫掃各大媒體頭版，一時風光無限。
圖片來源：泰禾集團官微截圖
過去幾年，泰禾不斷併購、加槓桿，僅在2013年，泰禾在北京、上海、福建拿了800億的土地，那時候泰禾的代名詞就是“地王”。北京出10塊地，泰禾就能拿7塊。
很多人說黃其森猛，連對房地產大勢看得很準的任志強也說，“老黃有點瘋”。2011-2017年，泰禾經營性現金流都是負的，甚至好幾個年頭都超了百億，說明掙得遠不如花得多。
腿短非要跨欄，跨不過去就容易卡襠。尺度查詢到，到了2018年，泰禾資金鍊已經十分緊張，2018年底，泰禾負債合計達到了2112.47億元，資產負債率86.88%，再加槓桿已經沒什麼空間。
2018年底，泰禾短期借款及一年內到期的非流動負債574.28億元，貨幣資金148.95億元。可見，貨幣資金對此的覆蓋比例僅為 0.26，而且，泰禾集團的存貨週轉率、流動比率、速動比率同比均出現下降。
文 | 張佳儒
2019年，“房住不炒”紅線緊繃，樓市降溫痕跡隱現。有人說，房企迎來新一輪洗牌，“活下去”需要拿出好作品。在這樣一個時代， 地產商是否有心無力？又將拿出怎樣的對策？尺度開通【尺度·房產】專欄，講述上市房企特色故事，感受樓市冷暖。
本篇為【尺度·房產】第一篇稿件，上市房企：泰禾集團。
在房地產行業，泰禾是網紅般的存在，究其原因有二：一是中國風“泰禾院子”獨樹一幟，二是掌門人黃其森“有勇寡謀”的閩系機會主義商人形象躍然媒體。
江湖中，有關泰禾、黃其森的傳說與標籤太多，“地王”、“負債王”、“吹牛皮”、“人事震盪”、“賣項目”等等，2018年底，這些標籤混合發酵，泰禾聽起來一副大廈將傾的模樣。
對於一些負面評價，黃其森不以為然，“最艱難都是被你們（媒體）說出來的，泰禾本來沒那麼艱難。”
過去半年中，泰禾有了新的變化，沒有脫胎換骨，但有了一定的改弦易轍。近日披露的半年報中，泰禾流動性好轉，去槓桿取得一定成果。但這些成果背後是大筆甩賣資產、高成本融資、投資性房地產“美顏”後的結果。
於上市公司而言，泰禾依舊面臨資金難題。全行業融資渠道收緊，泰禾不會獨善其身。於投資者而言，黃其森2000億牛皮吹破後，股價一瀉千里，低空飛行。
泰禾，還有硬仗要打。
“瘋狂”的黃其森
在中國福建，有一群喊著“愛拼才會贏”的商人，他們普遍殺伐果斷，進取心強烈。其中一些投入到房地產行業，夢想擁有打造卓越豪宅的能力，黃其森就身在其中。
早在2002年，福建黃其森帶領泰禾團隊來到北京，打造了中國風的“院子”產品。當時，其他房企都對歐美風趨之若鶩，泰禾集團獨樹一幟。
黃其森有著深厚的中國院落情節，他認為羅馬小鎮上睡不出中國夢。2014年，泰禾請成龍代言，還拉來馮小剛、范冰冰、王剛站臺，泰禾院子橫掃各大媒體頭版，一時風光無限。
圖片來源：泰禾集團官微截圖
過去幾年，泰禾不斷併購、加槓桿，僅在2013年，泰禾在北京、上海、福建拿了800億的土地，那時候泰禾的代名詞就是“地王”。北京出10塊地，泰禾就能拿7塊。
很多人說黃其森猛，連對房地產大勢看得很準的任志強也說，“老黃有點瘋”。2011-2017年，泰禾經營性現金流都是負的，甚至好幾個年頭都超了百億，說明掙得遠不如花得多。
腿短非要跨欄，跨不過去就容易卡襠。尺度查詢到，到了2018年，泰禾資金鍊已經十分緊張，2018年底，泰禾負債合計達到了2112.47億元，資產負債率86.88%，再加槓桿已經沒什麼空間。
2018年底，泰禾短期借款及一年內到期的非流動負債574.28億元，貨幣資金148.95億元。可見，貨幣資金對此的覆蓋比例僅為 0.26，而且，泰禾集團的存貨週轉率、流動比率、速動比率同比均出現下降。
圖片來源：泰禾集團公告
不僅如此，市場還傳出泰禾管理層動盪、裁員、賣資產的消息，甚至被傳為“第一個倒下的知名房企”。
與之相伴的，是泰禾內部管理能力的缺失。黃其森承認，泰禾戰略是大學生，管理是小學生。有知情人曾還原泰禾“高負債”的一個片段，從中可見一斑：
市場形勢好的時候，泰禾銷售火爆，眾多金融機構紛紛主動找上門來，“一個項目至少被五六家機構盯上，應接不暇。有時候要找董事長簽字，一等就是三四個小時”。
泰禾確立的融資原則是，“誰給的便宜、給的快，就跟誰合作”。2017年，泰禾總計從各類金融機構拿到了大約1000億元的低息融資，這筆錢為其加速併購項目、實現超過6000億元貨值的土地儲備奠定了基礎。
然而，泰禾疏於對金融合作夥伴的管控，導致金融市場收緊時，個別小貸公司臨時抽貸、壓貸。泰禾負面輿論傳開後，一些金融機構也開始現實起來，“晴天給傘、雨天收回”，泰禾澆成了落湯雞。
頻賣資產，借高息美元債
面對壓力，泰禾求助“高週轉”。
2019年，泰禾管理層確定的管理重心為“加快項目週轉、縮短開發週期、提升銷售回款率”。
高週轉其實是泰禾集團的既有戰略，早在2013年，黃其森就定下了“高品質、高槓杆、高週轉、高溢價”的發展戰略。可見，泰禾集團主張的高週轉是要和高品質、高溢價相協同。
又要高速度，又要高質量，還要高溢價，人不能同時踏進多條河流。從歷史來看，高週轉伴隨的往往是質量問題頻出，業主維權不斷。7月中旬，泰禾太原金尊府因為與太原城市風貌管控不相符，樓層過高需要拆除，共涉及上千戶居民，引發業主不滿。
泰禾“府系”產品第一次被全國熟知是通過一場大火，2017年12月，天津市河西區金尊府項目發生火災，致10亡5傷。火災原因為裝修現場存在擅自放空消防水箱和違規住宿等問題，泰禾多名員工遭刑拘。
文 | 張佳儒
2019年，“房住不炒”紅線緊繃，樓市降溫痕跡隱現。有人說，房企迎來新一輪洗牌，“活下去”需要拿出好作品。在這樣一個時代， 地產商是否有心無力？又將拿出怎樣的對策？尺度開通【尺度·房產】專欄，講述上市房企特色故事，感受樓市冷暖。
本篇為【尺度·房產】第一篇稿件，上市房企：泰禾集團。
在房地產行業，泰禾是網紅般的存在，究其原因有二：一是中國風“泰禾院子”獨樹一幟，二是掌門人黃其森“有勇寡謀”的閩系機會主義商人形象躍然媒體。
江湖中，有關泰禾、黃其森的傳說與標籤太多，“地王”、“負債王”、“吹牛皮”、“人事震盪”、“賣項目”等等，2018年底，這些標籤混合發酵，泰禾聽起來一副大廈將傾的模樣。
對於一些負面評價，黃其森不以為然，“最艱難都是被你們（媒體）說出來的，泰禾本來沒那麼艱難。”
過去半年中，泰禾有了新的變化，沒有脫胎換骨，但有了一定的改弦易轍。近日披露的半年報中，泰禾流動性好轉，去槓桿取得一定成果。但這些成果背後是大筆甩賣資產、高成本融資、投資性房地產“美顏”後的結果。
於上市公司而言，泰禾依舊面臨資金難題。全行業融資渠道收緊，泰禾不會獨善其身。於投資者而言，黃其森2000億牛皮吹破後，股價一瀉千里，低空飛行。
泰禾，還有硬仗要打。
“瘋狂”的黃其森
在中國福建，有一群喊著“愛拼才會贏”的商人，他們普遍殺伐果斷，進取心強烈。其中一些投入到房地產行業，夢想擁有打造卓越豪宅的能力，黃其森就身在其中。
早在2002年，福建黃其森帶領泰禾團隊來到北京，打造了中國風的“院子”產品。當時，其他房企都對歐美風趨之若鶩，泰禾集團獨樹一幟。
黃其森有著深厚的中國院落情節，他認為羅馬小鎮上睡不出中國夢。2014年，泰禾請成龍代言，還拉來馮小剛、范冰冰、王剛站臺，泰禾院子橫掃各大媒體頭版，一時風光無限。
圖片來源：泰禾集團官微截圖
過去幾年，泰禾不斷併購、加槓桿，僅在2013年，泰禾在北京、上海、福建拿了800億的土地，那時候泰禾的代名詞就是“地王”。北京出10塊地，泰禾就能拿7塊。
很多人說黃其森猛，連對房地產大勢看得很準的任志強也說，“老黃有點瘋”。2011-2017年，泰禾經營性現金流都是負的，甚至好幾個年頭都超了百億，說明掙得遠不如花得多。
腿短非要跨欄，跨不過去就容易卡襠。尺度查詢到，到了2018年，泰禾資金鍊已經十分緊張，2018年底，泰禾負債合計達到了2112.47億元，資產負債率86.88%，再加槓桿已經沒什麼空間。
2018年底，泰禾短期借款及一年內到期的非流動負債574.28億元，貨幣資金148.95億元。可見，貨幣資金對此的覆蓋比例僅為 0.26，而且，泰禾集團的存貨週轉率、流動比率、速動比率同比均出現下降。
圖片來源：泰禾集團公告
不僅如此，市場還傳出泰禾管理層動盪、裁員、賣資產的消息，甚至被傳為“第一個倒下的知名房企”。
與之相伴的，是泰禾內部管理能力的缺失。黃其森承認，泰禾戰略是大學生，管理是小學生。有知情人曾還原泰禾“高負債”的一個片段，從中可見一斑：
市場形勢好的時候，泰禾銷售火爆，眾多金融機構紛紛主動找上門來，“一個項目至少被五六家機構盯上，應接不暇。有時候要找董事長簽字，一等就是三四個小時”。
泰禾確立的融資原則是，“誰給的便宜、給的快，就跟誰合作”。2017年，泰禾總計從各類金融機構拿到了大約1000億元的低息融資，這筆錢為其加速併購項目、實現超過6000億元貨值的土地儲備奠定了基礎。
然而，泰禾疏於對金融合作夥伴的管控，導致金融市場收緊時，個別小貸公司臨時抽貸、壓貸。泰禾負面輿論傳開後，一些金融機構也開始現實起來，“晴天給傘、雨天收回”，泰禾澆成了落湯雞。
頻賣資產，借高息美元債
面對壓力，泰禾求助“高週轉”。
2019年，泰禾管理層確定的管理重心為“加快項目週轉、縮短開發週期、提升銷售回款率”。
高週轉其實是泰禾集團的既有戰略，早在2013年，黃其森就定下了“高品質、高槓杆、高週轉、高溢價”的發展戰略。可見，泰禾集團主張的高週轉是要和高品質、高溢價相協同。
又要高速度，又要高質量，還要高溢價，人不能同時踏進多條河流。從歷史來看，高週轉伴隨的往往是質量問題頻出，業主維權不斷。7月中旬，泰禾太原金尊府因為與太原城市風貌管控不相符，樓層過高需要拆除，共涉及上千戶居民，引發業主不滿。
泰禾“府系”產品第一次被全國熟知是通過一場大火，2017年12月，天津市河西區金尊府項目發生火災，致10亡5傷。火災原因為裝修現場存在擅自放空消防水箱和違規住宿等問題，泰禾多名員工遭刑拘。
圖片來源：新華社報道截圖
前不久，龍湖集團中報業績會上一名維權男士撕開房企質量傷疤，高速度和高質量很難並存，房企“活下去”和業主“住下去”愈發對立。然而，在資本市場，大佬們更喜歡談戰略，並不想談所謂“匠心”。
另一方面，高週轉也帶來高回款，一季度，泰禾“銷售商品、提供勞務收到的現金”實現170億元，同比增長86%。在6月份的一場媒體會上，泰禾透露出資金緊張的局面將在6月份徹底扭轉的信號。
從半年報來看，泰禾流動性確實有顯著改善。資產負債率較2018年末下降2.28個百分點，至84.60%；有息負債大幅減少，2018年末是1376.2億元，2019年中是1104.0億元，上半年償還債務支付現金達338億元。
這背後，是泰禾“拆東還西”和頻繁甩賣資產。7月11日晚間，泰禾稱全資子公司在境外完成4億美元的債券發行，票面年息15%，截至公告日，已累計完成 11.55 億美元的美元債券發行。
文 | 張佳儒
2019年，“房住不炒”紅線緊繃，樓市降溫痕跡隱現。有人說，房企迎來新一輪洗牌，“活下去”需要拿出好作品。在這樣一個時代， 地產商是否有心無力？又將拿出怎樣的對策？尺度開通【尺度·房產】專欄，講述上市房企特色故事，感受樓市冷暖。
本篇為【尺度·房產】第一篇稿件，上市房企：泰禾集團。
在房地產行業，泰禾是網紅般的存在，究其原因有二：一是中國風“泰禾院子”獨樹一幟，二是掌門人黃其森“有勇寡謀”的閩系機會主義商人形象躍然媒體。
江湖中，有關泰禾、黃其森的傳說與標籤太多，“地王”、“負債王”、“吹牛皮”、“人事震盪”、“賣項目”等等，2018年底，這些標籤混合發酵，泰禾聽起來一副大廈將傾的模樣。
對於一些負面評價，黃其森不以為然，“最艱難都是被你們（媒體）說出來的，泰禾本來沒那麼艱難。”
過去半年中，泰禾有了新的變化，沒有脫胎換骨，但有了一定的改弦易轍。近日披露的半年報中，泰禾流動性好轉，去槓桿取得一定成果。但這些成果背後是大筆甩賣資產、高成本融資、投資性房地產“美顏”後的結果。
於上市公司而言，泰禾依舊面臨資金難題。全行業融資渠道收緊，泰禾不會獨善其身。於投資者而言，黃其森2000億牛皮吹破後，股價一瀉千里，低空飛行。
泰禾，還有硬仗要打。
“瘋狂”的黃其森
在中國福建，有一群喊著“愛拼才會贏”的商人，他們普遍殺伐果斷，進取心強烈。其中一些投入到房地產行業，夢想擁有打造卓越豪宅的能力，黃其森就身在其中。
早在2002年，福建黃其森帶領泰禾團隊來到北京，打造了中國風的“院子”產品。當時，其他房企都對歐美風趨之若鶩，泰禾集團獨樹一幟。
黃其森有著深厚的中國院落情節，他認為羅馬小鎮上睡不出中國夢。2014年，泰禾請成龍代言，還拉來馮小剛、范冰冰、王剛站臺，泰禾院子橫掃各大媒體頭版，一時風光無限。
圖片來源：泰禾集團官微截圖
過去幾年，泰禾不斷併購、加槓桿，僅在2013年，泰禾在北京、上海、福建拿了800億的土地，那時候泰禾的代名詞就是“地王”。北京出10塊地，泰禾就能拿7塊。
很多人說黃其森猛，連對房地產大勢看得很準的任志強也說，“老黃有點瘋”。2011-2017年，泰禾經營性現金流都是負的，甚至好幾個年頭都超了百億，說明掙得遠不如花得多。
腿短非要跨欄，跨不過去就容易卡襠。尺度查詢到，到了2018年，泰禾資金鍊已經十分緊張，2018年底，泰禾負債合計達到了2112.47億元，資產負債率86.88%，再加槓桿已經沒什麼空間。
2018年底，泰禾短期借款及一年內到期的非流動負債574.28億元，貨幣資金148.95億元。可見，貨幣資金對此的覆蓋比例僅為 0.26，而且，泰禾集團的存貨週轉率、流動比率、速動比率同比均出現下降。
圖片來源：泰禾集團公告
不僅如此，市場還傳出泰禾管理層動盪、裁員、賣資產的消息，甚至被傳為“第一個倒下的知名房企”。
與之相伴的，是泰禾內部管理能力的缺失。黃其森承認，泰禾戰略是大學生，管理是小學生。有知情人曾還原泰禾“高負債”的一個片段，從中可見一斑：
市場形勢好的時候，泰禾銷售火爆，眾多金融機構紛紛主動找上門來，“一個項目至少被五六家機構盯上，應接不暇。有時候要找董事長簽字，一等就是三四個小時”。
泰禾確立的融資原則是，“誰給的便宜、給的快，就跟誰合作”。2017年，泰禾總計從各類金融機構拿到了大約1000億元的低息融資，這筆錢為其加速併購項目、實現超過6000億元貨值的土地儲備奠定了基礎。
然而，泰禾疏於對金融合作夥伴的管控，導致金融市場收緊時，個別小貸公司臨時抽貸、壓貸。泰禾負面輿論傳開後，一些金融機構也開始現實起來，“晴天給傘、雨天收回”，泰禾澆成了落湯雞。
頻賣資產，借高息美元債
面對壓力，泰禾求助“高週轉”。
2019年，泰禾管理層確定的管理重心為“加快項目週轉、縮短開發週期、提升銷售回款率”。
高週轉其實是泰禾集團的既有戰略，早在2013年，黃其森就定下了“高品質、高槓杆、高週轉、高溢價”的發展戰略。可見，泰禾集團主張的高週轉是要和高品質、高溢價相協同。
又要高速度，又要高質量，還要高溢價，人不能同時踏進多條河流。從歷史來看，高週轉伴隨的往往是質量問題頻出，業主維權不斷。7月中旬，泰禾太原金尊府因為與太原城市風貌管控不相符，樓層過高需要拆除，共涉及上千戶居民，引發業主不滿。
泰禾“府系”產品第一次被全國熟知是通過一場大火，2017年12月，天津市河西區金尊府項目發生火災，致10亡5傷。火災原因為裝修現場存在擅自放空消防水箱和違規住宿等問題，泰禾多名員工遭刑拘。
圖片來源：新華社報道截圖
前不久，龍湖集團中報業績會上一名維權男士撕開房企質量傷疤，高速度和高質量很難並存，房企“活下去”和業主“住下去”愈發對立。然而，在資本市場，大佬們更喜歡談戰略，並不想談所謂“匠心”。
另一方面，高週轉也帶來高回款，一季度，泰禾“銷售商品、提供勞務收到的現金”實現170億元，同比增長86%。在6月份的一場媒體會上，泰禾透露出資金緊張的局面將在6月份徹底扭轉的信號。
從半年報來看，泰禾流動性確實有顯著改善。資產負債率較2018年末下降2.28個百分點，至84.60%；有息負債大幅減少，2018年末是1376.2億元，2019年中是1104.0億元，上半年償還債務支付現金達338億元。
這背後，是泰禾“拆東還西”和頻繁甩賣資產。7月11日晚間，泰禾稱全資子公司在境外完成4億美元的債券發行，票面年息15%，截至公告日，已累計完成 11.55 億美元的美元債券發行。
圖片來源：泰禾集團公告
如此貴的美元債利率，市場紛紛猜測，泰禾得缺錢到什麼程度？值得注意的是，人民幣對美元匯率變動，無形推高了泰禾的融資成本。為防範匯率風險，已有不少房企提前贖回美元債。
股權轉讓方面，今年以來，泰禾陸續將旗下蘇州澱山湖項目、廣州增城項目、佛山泰禾院子項目、杭州蔣村項目等股權出售給世茂，累計回籠資金約80億元。8月17日，泰禾還轉讓湖南潯龍河泰維置業80%股權，交易對價2.64億元。
文 | 張佳儒
2019年，“房住不炒”紅線緊繃，樓市降溫痕跡隱現。有人說，房企迎來新一輪洗牌，“活下去”需要拿出好作品。在這樣一個時代， 地產商是否有心無力？又將拿出怎樣的對策？尺度開通【尺度·房產】專欄，講述上市房企特色故事，感受樓市冷暖。
本篇為【尺度·房產】第一篇稿件，上市房企：泰禾集團。
在房地產行業，泰禾是網紅般的存在，究其原因有二：一是中國風“泰禾院子”獨樹一幟，二是掌門人黃其森“有勇寡謀”的閩系機會主義商人形象躍然媒體。
江湖中，有關泰禾、黃其森的傳說與標籤太多，“地王”、“負債王”、“吹牛皮”、“人事震盪”、“賣項目”等等，2018年底，這些標籤混合發酵，泰禾聽起來一副大廈將傾的模樣。
對於一些負面評價，黃其森不以為然，“最艱難都是被你們（媒體）說出來的，泰禾本來沒那麼艱難。”
過去半年中，泰禾有了新的變化，沒有脫胎換骨，但有了一定的改弦易轍。近日披露的半年報中，泰禾流動性好轉，去槓桿取得一定成果。但這些成果背後是大筆甩賣資產、高成本融資、投資性房地產“美顏”後的結果。
於上市公司而言，泰禾依舊面臨資金難題。全行業融資渠道收緊，泰禾不會獨善其身。於投資者而言，黃其森2000億牛皮吹破後，股價一瀉千里，低空飛行。
泰禾，還有硬仗要打。
“瘋狂”的黃其森
在中國福建，有一群喊著“愛拼才會贏”的商人，他們普遍殺伐果斷，進取心強烈。其中一些投入到房地產行業，夢想擁有打造卓越豪宅的能力，黃其森就身在其中。
早在2002年，福建黃其森帶領泰禾團隊來到北京，打造了中國風的“院子”產品。當時，其他房企都對歐美風趨之若鶩，泰禾集團獨樹一幟。
黃其森有著深厚的中國院落情節，他認為羅馬小鎮上睡不出中國夢。2014年，泰禾請成龍代言，還拉來馮小剛、范冰冰、王剛站臺，泰禾院子橫掃各大媒體頭版，一時風光無限。
圖片來源：泰禾集團官微截圖
過去幾年，泰禾不斷併購、加槓桿，僅在2013年，泰禾在北京、上海、福建拿了800億的土地，那時候泰禾的代名詞就是“地王”。北京出10塊地，泰禾就能拿7塊。
很多人說黃其森猛，連對房地產大勢看得很準的任志強也說，“老黃有點瘋”。2011-2017年，泰禾經營性現金流都是負的，甚至好幾個年頭都超了百億，說明掙得遠不如花得多。
腿短非要跨欄，跨不過去就容易卡襠。尺度查詢到，到了2018年，泰禾資金鍊已經十分緊張，2018年底，泰禾負債合計達到了2112.47億元，資產負債率86.88%，再加槓桿已經沒什麼空間。
2018年底，泰禾短期借款及一年內到期的非流動負債574.28億元，貨幣資金148.95億元。可見，貨幣資金對此的覆蓋比例僅為 0.26，而且，泰禾集團的存貨週轉率、流動比率、速動比率同比均出現下降。
圖片來源：泰禾集團公告
不僅如此，市場還傳出泰禾管理層動盪、裁員、賣資產的消息，甚至被傳為“第一個倒下的知名房企”。
與之相伴的，是泰禾內部管理能力的缺失。黃其森承認，泰禾戰略是大學生，管理是小學生。有知情人曾還原泰禾“高負債”的一個片段，從中可見一斑：
市場形勢好的時候，泰禾銷售火爆，眾多金融機構紛紛主動找上門來，“一個項目至少被五六家機構盯上，應接不暇。有時候要找董事長簽字，一等就是三四個小時”。
泰禾確立的融資原則是，“誰給的便宜、給的快，就跟誰合作”。2017年，泰禾總計從各類金融機構拿到了大約1000億元的低息融資，這筆錢為其加速併購項目、實現超過6000億元貨值的土地儲備奠定了基礎。
然而，泰禾疏於對金融合作夥伴的管控，導致金融市場收緊時，個別小貸公司臨時抽貸、壓貸。泰禾負面輿論傳開後，一些金融機構也開始現實起來，“晴天給傘、雨天收回”，泰禾澆成了落湯雞。
頻賣資產，借高息美元債
面對壓力，泰禾求助“高週轉”。
2019年，泰禾管理層確定的管理重心為“加快項目週轉、縮短開發週期、提升銷售回款率”。
高週轉其實是泰禾集團的既有戰略，早在2013年，黃其森就定下了“高品質、高槓杆、高週轉、高溢價”的發展戰略。可見，泰禾集團主張的高週轉是要和高品質、高溢價相協同。
又要高速度，又要高質量，還要高溢價，人不能同時踏進多條河流。從歷史來看，高週轉伴隨的往往是質量問題頻出，業主維權不斷。7月中旬，泰禾太原金尊府因為與太原城市風貌管控不相符，樓層過高需要拆除，共涉及上千戶居民，引發業主不滿。
泰禾“府系”產品第一次被全國熟知是通過一場大火，2017年12月，天津市河西區金尊府項目發生火災，致10亡5傷。火災原因為裝修現場存在擅自放空消防水箱和違規住宿等問題，泰禾多名員工遭刑拘。
圖片來源：新華社報道截圖
前不久，龍湖集團中報業績會上一名維權男士撕開房企質量傷疤，高速度和高質量很難並存，房企“活下去”和業主“住下去”愈發對立。然而，在資本市場，大佬們更喜歡談戰略，並不想談所謂“匠心”。
另一方面，高週轉也帶來高回款，一季度，泰禾“銷售商品、提供勞務收到的現金”實現170億元，同比增長86%。在6月份的一場媒體會上，泰禾透露出資金緊張的局面將在6月份徹底扭轉的信號。
從半年報來看，泰禾流動性確實有顯著改善。資產負債率較2018年末下降2.28個百分點，至84.60%；有息負債大幅減少，2018年末是1376.2億元，2019年中是1104.0億元，上半年償還債務支付現金達338億元。
這背後，是泰禾“拆東還西”和頻繁甩賣資產。7月11日晚間，泰禾稱全資子公司在境外完成4億美元的債券發行，票面年息15%，截至公告日，已累計完成 11.55 億美元的美元債券發行。
圖片來源：泰禾集團公告
如此貴的美元債利率，市場紛紛猜測，泰禾得缺錢到什麼程度？值得注意的是，人民幣對美元匯率變動，無形推高了泰禾的融資成本。為防範匯率風險，已有不少房企提前贖回美元債。
股權轉讓方面，今年以來，泰禾陸續將旗下蘇州澱山湖項目、廣州增城項目、佛山泰禾院子項目、杭州蔣村項目等股權出售給世茂，累計回籠資金約80億元。8月17日，泰禾還轉讓湖南潯龍河泰維置業80%股權，交易對價2.64億元。
圖片來源：尺度
對於泰禾頻賣資產，外界解讀為“賣子求生”。黃其森不以為意，認為這是“股權合作”，有投資者質疑，“要不是迫不得已，誰願意把嘴裡的珍珠吐出來？”
資金壓力未解，股價低迷
那麼，泰禾走出資金危機了嗎？
從半年報來看，泰禾營收145.06億元，同比增長14.33%；淨利潤15.61億元，同比增加58.74%，但扣非後增速變成2.35%，可見，盈利能力並沒有什麼提升。
在非經常損益中，佔大頭的是“其他符合非經常性損益定義的損益項目”，達到6.83億元，超過損益總金額4.63億元，但這部分收益具體項目沒在半年報披露。
文 | 張佳儒
2019年，“房住不炒”紅線緊繃，樓市降溫痕跡隱現。有人說，房企迎來新一輪洗牌，“活下去”需要拿出好作品。在這樣一個時代， 地產商是否有心無力？又將拿出怎樣的對策？尺度開通【尺度·房產】專欄，講述上市房企特色故事，感受樓市冷暖。
本篇為【尺度·房產】第一篇稿件，上市房企：泰禾集團。
在房地產行業，泰禾是網紅般的存在，究其原因有二：一是中國風“泰禾院子”獨樹一幟，二是掌門人黃其森“有勇寡謀”的閩系機會主義商人形象躍然媒體。
江湖中，有關泰禾、黃其森的傳說與標籤太多，“地王”、“負債王”、“吹牛皮”、“人事震盪”、“賣項目”等等，2018年底，這些標籤混合發酵，泰禾聽起來一副大廈將傾的模樣。
對於一些負面評價，黃其森不以為然，“最艱難都是被你們（媒體）說出來的，泰禾本來沒那麼艱難。”
過去半年中，泰禾有了新的變化，沒有脫胎換骨，但有了一定的改弦易轍。近日披露的半年報中，泰禾流動性好轉，去槓桿取得一定成果。但這些成果背後是大筆甩賣資產、高成本融資、投資性房地產“美顏”後的結果。
於上市公司而言，泰禾依舊面臨資金難題。全行業融資渠道收緊，泰禾不會獨善其身。於投資者而言，黃其森2000億牛皮吹破後，股價一瀉千里，低空飛行。
泰禾，還有硬仗要打。
“瘋狂”的黃其森
在中國福建，有一群喊著“愛拼才會贏”的商人，他們普遍殺伐果斷，進取心強烈。其中一些投入到房地產行業，夢想擁有打造卓越豪宅的能力，黃其森就身在其中。
早在2002年，福建黃其森帶領泰禾團隊來到北京，打造了中國風的“院子”產品。當時，其他房企都對歐美風趨之若鶩，泰禾集團獨樹一幟。
黃其森有著深厚的中國院落情節，他認為羅馬小鎮上睡不出中國夢。2014年，泰禾請成龍代言，還拉來馮小剛、范冰冰、王剛站臺，泰禾院子橫掃各大媒體頭版，一時風光無限。
圖片來源：泰禾集團官微截圖
過去幾年，泰禾不斷併購、加槓桿，僅在2013年，泰禾在北京、上海、福建拿了800億的土地，那時候泰禾的代名詞就是“地王”。北京出10塊地，泰禾就能拿7塊。
很多人說黃其森猛，連對房地產大勢看得很準的任志強也說，“老黃有點瘋”。2011-2017年，泰禾經營性現金流都是負的，甚至好幾個年頭都超了百億，說明掙得遠不如花得多。
腿短非要跨欄，跨不過去就容易卡襠。尺度查詢到，到了2018年，泰禾資金鍊已經十分緊張，2018年底，泰禾負債合計達到了2112.47億元，資產負債率86.88%，再加槓桿已經沒什麼空間。
2018年底，泰禾短期借款及一年內到期的非流動負債574.28億元，貨幣資金148.95億元。可見，貨幣資金對此的覆蓋比例僅為 0.26，而且，泰禾集團的存貨週轉率、流動比率、速動比率同比均出現下降。
圖片來源：泰禾集團公告
不僅如此，市場還傳出泰禾管理層動盪、裁員、賣資產的消息，甚至被傳為“第一個倒下的知名房企”。
與之相伴的，是泰禾內部管理能力的缺失。黃其森承認，泰禾戰略是大學生，管理是小學生。有知情人曾還原泰禾“高負債”的一個片段，從中可見一斑：
市場形勢好的時候，泰禾銷售火爆，眾多金融機構紛紛主動找上門來，“一個項目至少被五六家機構盯上，應接不暇。有時候要找董事長簽字，一等就是三四個小時”。
泰禾確立的融資原則是，“誰給的便宜、給的快，就跟誰合作”。2017年，泰禾總計從各類金融機構拿到了大約1000億元的低息融資，這筆錢為其加速併購項目、實現超過6000億元貨值的土地儲備奠定了基礎。
然而，泰禾疏於對金融合作夥伴的管控，導致金融市場收緊時，個別小貸公司臨時抽貸、壓貸。泰禾負面輿論傳開後，一些金融機構也開始現實起來，“晴天給傘、雨天收回”，泰禾澆成了落湯雞。
頻賣資產，借高息美元債
面對壓力，泰禾求助“高週轉”。
2019年，泰禾管理層確定的管理重心為“加快項目週轉、縮短開發週期、提升銷售回款率”。
高週轉其實是泰禾集團的既有戰略，早在2013年，黃其森就定下了“高品質、高槓杆、高週轉、高溢價”的發展戰略。可見，泰禾集團主張的高週轉是要和高品質、高溢價相協同。
又要高速度，又要高質量，還要高溢價，人不能同時踏進多條河流。從歷史來看，高週轉伴隨的往往是質量問題頻出，業主維權不斷。7月中旬，泰禾太原金尊府因為與太原城市風貌管控不相符，樓層過高需要拆除，共涉及上千戶居民，引發業主不滿。
泰禾“府系”產品第一次被全國熟知是通過一場大火，2017年12月，天津市河西區金尊府項目發生火災，致10亡5傷。火災原因為裝修現場存在擅自放空消防水箱和違規住宿等問題，泰禾多名員工遭刑拘。
圖片來源：新華社報道截圖
前不久，龍湖集團中報業績會上一名維權男士撕開房企質量傷疤，高速度和高質量很難並存，房企“活下去”和業主“住下去”愈發對立。然而，在資本市場，大佬們更喜歡談戰略，並不想談所謂“匠心”。
另一方面，高週轉也帶來高回款，一季度，泰禾“銷售商品、提供勞務收到的現金”實現170億元，同比增長86%。在6月份的一場媒體會上，泰禾透露出資金緊張的局面將在6月份徹底扭轉的信號。
從半年報來看，泰禾流動性確實有顯著改善。資產負債率較2018年末下降2.28個百分點，至84.60%；有息負債大幅減少，2018年末是1376.2億元，2019年中是1104.0億元，上半年償還債務支付現金達338億元。
這背後，是泰禾“拆東還西”和頻繁甩賣資產。7月11日晚間，泰禾稱全資子公司在境外完成4億美元的債券發行，票面年息15%，截至公告日，已累計完成 11.55 億美元的美元債券發行。
圖片來源：泰禾集團公告
如此貴的美元債利率，市場紛紛猜測，泰禾得缺錢到什麼程度？值得注意的是，人民幣對美元匯率變動，無形推高了泰禾的融資成本。為防範匯率風險，已有不少房企提前贖回美元債。
股權轉讓方面，今年以來，泰禾陸續將旗下蘇州澱山湖項目、廣州增城項目、佛山泰禾院子項目、杭州蔣村項目等股權出售給世茂，累計回籠資金約80億元。8月17日，泰禾還轉讓湖南潯龍河泰維置業80%股權，交易對價2.64億元。
圖片來源：尺度
對於泰禾頻賣資產，外界解讀為“賣子求生”。黃其森不以為意，認為這是“股權合作”，有投資者質疑，“要不是迫不得已，誰願意把嘴裡的珍珠吐出來？”
資金壓力未解，股價低迷
那麼，泰禾走出資金危機了嗎？
從半年報來看，泰禾營收145.06億元，同比增長14.33%；淨利潤15.61億元，同比增加58.74%，但扣非後增速變成2.35%，可見，盈利能力並沒有什麼提升。
在非經常損益中，佔大頭的是“其他符合非經常性損益定義的損益項目”，達到6.83億元，超過損益總金額4.63億元，但這部分收益具體項目沒在半年報披露。
圖片來源：泰禾集團半年報
尺度還發現，泰禾上半年資金依舊承壓。
半年報顯示，泰禾籌資活動產生的現金流量淨額為-291.21億元，原因是公司借款收到的現金減少，同時在償還債務中支付的現金增加。而泰禾手中的現金及現金等價物的淨增加額同比減少72.57%，為14.09億元。這意味著，泰禾在融資方面仍舊面臨著壓力。
文 | 張佳儒
2019年，“房住不炒”紅線緊繃，樓市降溫痕跡隱現。有人說，房企迎來新一輪洗牌，“活下去”需要拿出好作品。在這樣一個時代， 地產商是否有心無力？又將拿出怎樣的對策？尺度開通【尺度·房產】專欄，講述上市房企特色故事，感受樓市冷暖。
本篇為【尺度·房產】第一篇稿件，上市房企：泰禾集團。
在房地產行業，泰禾是網紅般的存在，究其原因有二：一是中國風“泰禾院子”獨樹一幟，二是掌門人黃其森“有勇寡謀”的閩系機會主義商人形象躍然媒體。
江湖中，有關泰禾、黃其森的傳說與標籤太多，“地王”、“負債王”、“吹牛皮”、“人事震盪”、“賣項目”等等，2018年底，這些標籤混合發酵，泰禾聽起來一副大廈將傾的模樣。
對於一些負面評價，黃其森不以為然，“最艱難都是被你們（媒體）說出來的，泰禾本來沒那麼艱難。”
過去半年中，泰禾有了新的變化，沒有脫胎換骨，但有了一定的改弦易轍。近日披露的半年報中，泰禾流動性好轉，去槓桿取得一定成果。但這些成果背後是大筆甩賣資產、高成本融資、投資性房地產“美顏”後的結果。
於上市公司而言，泰禾依舊面臨資金難題。全行業融資渠道收緊，泰禾不會獨善其身。於投資者而言，黃其森2000億牛皮吹破後，股價一瀉千里，低空飛行。
泰禾，還有硬仗要打。
“瘋狂”的黃其森
在中國福建，有一群喊著“愛拼才會贏”的商人，他們普遍殺伐果斷，進取心強烈。其中一些投入到房地產行業，夢想擁有打造卓越豪宅的能力，黃其森就身在其中。
早在2002年，福建黃其森帶領泰禾團隊來到北京，打造了中國風的“院子”產品。當時，其他房企都對歐美風趨之若鶩，泰禾集團獨樹一幟。
黃其森有著深厚的中國院落情節，他認為羅馬小鎮上睡不出中國夢。2014年，泰禾請成龍代言，還拉來馮小剛、范冰冰、王剛站臺，泰禾院子橫掃各大媒體頭版，一時風光無限。
圖片來源：泰禾集團官微截圖
過去幾年，泰禾不斷併購、加槓桿，僅在2013年，泰禾在北京、上海、福建拿了800億的土地，那時候泰禾的代名詞就是“地王”。北京出10塊地，泰禾就能拿7塊。
很多人說黃其森猛，連對房地產大勢看得很準的任志強也說，“老黃有點瘋”。2011-2017年，泰禾經營性現金流都是負的，甚至好幾個年頭都超了百億，說明掙得遠不如花得多。
腿短非要跨欄，跨不過去就容易卡襠。尺度查詢到，到了2018年，泰禾資金鍊已經十分緊張，2018年底，泰禾負債合計達到了2112.47億元，資產負債率86.88%，再加槓桿已經沒什麼空間。
2018年底，泰禾短期借款及一年內到期的非流動負債574.28億元，貨幣資金148.95億元。可見，貨幣資金對此的覆蓋比例僅為 0.26，而且，泰禾集團的存貨週轉率、流動比率、速動比率同比均出現下降。
圖片來源：泰禾集團公告
不僅如此，市場還傳出泰禾管理層動盪、裁員、賣資產的消息，甚至被傳為“第一個倒下的知名房企”。
與之相伴的，是泰禾內部管理能力的缺失。黃其森承認，泰禾戰略是大學生，管理是小學生。有知情人曾還原泰禾“高負債”的一個片段，從中可見一斑：
市場形勢好的時候，泰禾銷售火爆，眾多金融機構紛紛主動找上門來，“一個項目至少被五六家機構盯上，應接不暇。有時候要找董事長簽字，一等就是三四個小時”。
泰禾確立的融資原則是，“誰給的便宜、給的快，就跟誰合作”。2017年，泰禾總計從各類金融機構拿到了大約1000億元的低息融資，這筆錢為其加速併購項目、實現超過6000億元貨值的土地儲備奠定了基礎。
然而，泰禾疏於對金融合作夥伴的管控，導致金融市場收緊時，個別小貸公司臨時抽貸、壓貸。泰禾負面輿論傳開後，一些金融機構也開始現實起來，“晴天給傘、雨天收回”，泰禾澆成了落湯雞。
頻賣資產，借高息美元債
面對壓力，泰禾求助“高週轉”。
2019年，泰禾管理層確定的管理重心為“加快項目週轉、縮短開發週期、提升銷售回款率”。
高週轉其實是泰禾集團的既有戰略，早在2013年，黃其森就定下了“高品質、高槓杆、高週轉、高溢價”的發展戰略。可見，泰禾集團主張的高週轉是要和高品質、高溢價相協同。
又要高速度，又要高質量，還要高溢價，人不能同時踏進多條河流。從歷史來看，高週轉伴隨的往往是質量問題頻出，業主維權不斷。7月中旬，泰禾太原金尊府因為與太原城市風貌管控不相符，樓層過高需要拆除，共涉及上千戶居民，引發業主不滿。
泰禾“府系”產品第一次被全國熟知是通過一場大火，2017年12月，天津市河西區金尊府項目發生火災，致10亡5傷。火災原因為裝修現場存在擅自放空消防水箱和違規住宿等問題，泰禾多名員工遭刑拘。
圖片來源：新華社報道截圖
前不久，龍湖集團中報業績會上一名維權男士撕開房企質量傷疤，高速度和高質量很難並存，房企“活下去”和業主“住下去”愈發對立。然而，在資本市場，大佬們更喜歡談戰略，並不想談所謂“匠心”。
另一方面，高週轉也帶來高回款，一季度，泰禾“銷售商品、提供勞務收到的現金”實現170億元，同比增長86%。在6月份的一場媒體會上，泰禾透露出資金緊張的局面將在6月份徹底扭轉的信號。
從半年報來看，泰禾流動性確實有顯著改善。資產負債率較2018年末下降2.28個百分點，至84.60%；有息負債大幅減少，2018年末是1376.2億元，2019年中是1104.0億元，上半年償還債務支付現金達338億元。
這背後，是泰禾“拆東還西”和頻繁甩賣資產。7月11日晚間，泰禾稱全資子公司在境外完成4億美元的債券發行，票面年息15%，截至公告日，已累計完成 11.55 億美元的美元債券發行。
圖片來源：泰禾集團公告
如此貴的美元債利率，市場紛紛猜測，泰禾得缺錢到什麼程度？值得注意的是，人民幣對美元匯率變動，無形推高了泰禾的融資成本。為防範匯率風險，已有不少房企提前贖回美元債。
股權轉讓方面，今年以來，泰禾陸續將旗下蘇州澱山湖項目、廣州增城項目、佛山泰禾院子項目、杭州蔣村項目等股權出售給世茂，累計回籠資金約80億元。8月17日，泰禾還轉讓湖南潯龍河泰維置業80%股權，交易對價2.64億元。
圖片來源：尺度
對於泰禾頻賣資產，外界解讀為“賣子求生”。黃其森不以為意，認為這是“股權合作”，有投資者質疑，“要不是迫不得已，誰願意把嘴裡的珍珠吐出來？”
資金壓力未解，股價低迷
那麼，泰禾走出資金危機了嗎？
從半年報來看，泰禾營收145.06億元，同比增長14.33%；淨利潤15.61億元，同比增加58.74%，但扣非後增速變成2.35%，可見，盈利能力並沒有什麼提升。
在非經常損益中，佔大頭的是“其他符合非經常性損益定義的損益項目”，達到6.83億元，超過損益總金額4.63億元，但這部分收益具體項目沒在半年報披露。
圖片來源：泰禾集團半年報
尺度還發現，泰禾上半年資金依舊承壓。
半年報顯示，泰禾籌資活動產生的現金流量淨額為-291.21億元，原因是公司借款收到的現金減少，同時在償還債務中支付的現金增加。而泰禾手中的現金及現金等價物的淨增加額同比減少72.57%，為14.09億元。這意味著，泰禾在融資方面仍舊面臨著壓力。
圖片來源：泰禾集團半年報
況且，在“房住不炒”紅線緊繃下，房企融資渠道收窄，泰禾也難獨善其身，否則，也不必借15%利率的高息美元債。
不僅如此，泰禾上半年投資性房地產大幅增加47.63%，投資性房地產的作用是什麼？簡單來說，減少折舊成本、增加利潤、減少存貨、增加流動比率、增加總資產，是降低資產負債率，“美顏”資產負債表的良方。
上半年，泰禾資產負債率是84.60%，距離黃其森預計的2018年負債率降至75%，差著一大截。
目前看來，泰禾手中持有的資金也並不能覆蓋其短期債務。截至6月底，泰禾手中的貨幣資金約153億元，同比下降2.89%。一年內到期的非流動負債255.19億元，加上短期債務75.5億元，泰禾短期需要償還的債務約330億元，貨幣資金覆蓋率為0.46。
文 | 張佳儒
2019年，“房住不炒”紅線緊繃，樓市降溫痕跡隱現。有人說，房企迎來新一輪洗牌，“活下去”需要拿出好作品。在這樣一個時代， 地產商是否有心無力？又將拿出怎樣的對策？尺度開通【尺度·房產】專欄，講述上市房企特色故事，感受樓市冷暖。
本篇為【尺度·房產】第一篇稿件，上市房企：泰禾集團。
在房地產行業，泰禾是網紅般的存在，究其原因有二：一是中國風“泰禾院子”獨樹一幟，二是掌門人黃其森“有勇寡謀”的閩系機會主義商人形象躍然媒體。
江湖中，有關泰禾、黃其森的傳說與標籤太多，“地王”、“負債王”、“吹牛皮”、“人事震盪”、“賣項目”等等，2018年底，這些標籤混合發酵，泰禾聽起來一副大廈將傾的模樣。
對於一些負面評價，黃其森不以為然，“最艱難都是被你們（媒體）說出來的，泰禾本來沒那麼艱難。”
過去半年中，泰禾有了新的變化，沒有脫胎換骨，但有了一定的改弦易轍。近日披露的半年報中，泰禾流動性好轉，去槓桿取得一定成果。但這些成果背後是大筆甩賣資產、高成本融資、投資性房地產“美顏”後的結果。
於上市公司而言，泰禾依舊面臨資金難題。全行業融資渠道收緊，泰禾不會獨善其身。於投資者而言，黃其森2000億牛皮吹破後，股價一瀉千里，低空飛行。
泰禾，還有硬仗要打。
“瘋狂”的黃其森
在中國福建，有一群喊著“愛拼才會贏”的商人，他們普遍殺伐果斷，進取心強烈。其中一些投入到房地產行業，夢想擁有打造卓越豪宅的能力，黃其森就身在其中。
早在2002年，福建黃其森帶領泰禾團隊來到北京，打造了中國風的“院子”產品。當時，其他房企都對歐美風趨之若鶩，泰禾集團獨樹一幟。
黃其森有著深厚的中國院落情節，他認為羅馬小鎮上睡不出中國夢。2014年，泰禾請成龍代言，還拉來馮小剛、范冰冰、王剛站臺，泰禾院子橫掃各大媒體頭版，一時風光無限。
圖片來源：泰禾集團官微截圖
過去幾年，泰禾不斷併購、加槓桿，僅在2013年，泰禾在北京、上海、福建拿了800億的土地，那時候泰禾的代名詞就是“地王”。北京出10塊地，泰禾就能拿7塊。
很多人說黃其森猛，連對房地產大勢看得很準的任志強也說，“老黃有點瘋”。2011-2017年，泰禾經營性現金流都是負的，甚至好幾個年頭都超了百億，說明掙得遠不如花得多。
腿短非要跨欄，跨不過去就容易卡襠。尺度查詢到，到了2018年，泰禾資金鍊已經十分緊張，2018年底，泰禾負債合計達到了2112.47億元，資產負債率86.88%，再加槓桿已經沒什麼空間。
2018年底，泰禾短期借款及一年內到期的非流動負債574.28億元，貨幣資金148.95億元。可見，貨幣資金對此的覆蓋比例僅為 0.26，而且，泰禾集團的存貨週轉率、流動比率、速動比率同比均出現下降。
圖片來源：泰禾集團公告
不僅如此，市場還傳出泰禾管理層動盪、裁員、賣資產的消息，甚至被傳為“第一個倒下的知名房企”。
與之相伴的，是泰禾內部管理能力的缺失。黃其森承認，泰禾戰略是大學生，管理是小學生。有知情人曾還原泰禾“高負債”的一個片段，從中可見一斑：
市場形勢好的時候，泰禾銷售火爆，眾多金融機構紛紛主動找上門來，“一個項目至少被五六家機構盯上，應接不暇。有時候要找董事長簽字，一等就是三四個小時”。
泰禾確立的融資原則是，“誰給的便宜、給的快，就跟誰合作”。2017年，泰禾總計從各類金融機構拿到了大約1000億元的低息融資，這筆錢為其加速併購項目、實現超過6000億元貨值的土地儲備奠定了基礎。
然而，泰禾疏於對金融合作夥伴的管控，導致金融市場收緊時，個別小貸公司臨時抽貸、壓貸。泰禾負面輿論傳開後，一些金融機構也開始現實起來，“晴天給傘、雨天收回”，泰禾澆成了落湯雞。
頻賣資產，借高息美元債
面對壓力，泰禾求助“高週轉”。
2019年，泰禾管理層確定的管理重心為“加快項目週轉、縮短開發週期、提升銷售回款率”。
高週轉其實是泰禾集團的既有戰略，早在2013年，黃其森就定下了“高品質、高槓杆、高週轉、高溢價”的發展戰略。可見，泰禾集團主張的高週轉是要和高品質、高溢價相協同。
又要高速度，又要高質量，還要高溢價，人不能同時踏進多條河流。從歷史來看，高週轉伴隨的往往是質量問題頻出，業主維權不斷。7月中旬，泰禾太原金尊府因為與太原城市風貌管控不相符，樓層過高需要拆除，共涉及上千戶居民，引發業主不滿。
泰禾“府系”產品第一次被全國熟知是通過一場大火，2017年12月，天津市河西區金尊府項目發生火災，致10亡5傷。火災原因為裝修現場存在擅自放空消防水箱和違規住宿等問題，泰禾多名員工遭刑拘。
圖片來源：新華社報道截圖
前不久，龍湖集團中報業績會上一名維權男士撕開房企質量傷疤，高速度和高質量很難並存，房企“活下去”和業主“住下去”愈發對立。然而，在資本市場，大佬們更喜歡談戰略，並不想談所謂“匠心”。
另一方面，高週轉也帶來高回款，一季度，泰禾“銷售商品、提供勞務收到的現金”實現170億元，同比增長86%。在6月份的一場媒體會上，泰禾透露出資金緊張的局面將在6月份徹底扭轉的信號。
從半年報來看，泰禾流動性確實有顯著改善。資產負債率較2018年末下降2.28個百分點，至84.60%；有息負債大幅減少，2018年末是1376.2億元，2019年中是1104.0億元，上半年償還債務支付現金達338億元。
這背後，是泰禾“拆東還西”和頻繁甩賣資產。7月11日晚間，泰禾稱全資子公司在境外完成4億美元的債券發行，票面年息15%，截至公告日，已累計完成 11.55 億美元的美元債券發行。
圖片來源：泰禾集團公告
如此貴的美元債利率，市場紛紛猜測，泰禾得缺錢到什麼程度？值得注意的是，人民幣對美元匯率變動，無形推高了泰禾的融資成本。為防範匯率風險，已有不少房企提前贖回美元債。
股權轉讓方面，今年以來，泰禾陸續將旗下蘇州澱山湖項目、廣州增城項目、佛山泰禾院子項目、杭州蔣村項目等股權出售給世茂，累計回籠資金約80億元。8月17日，泰禾還轉讓湖南潯龍河泰維置業80%股權，交易對價2.64億元。
圖片來源：尺度
對於泰禾頻賣資產，外界解讀為“賣子求生”。黃其森不以為意，認為這是“股權合作”，有投資者質疑，“要不是迫不得已，誰願意把嘴裡的珍珠吐出來？”
資金壓力未解，股價低迷
那麼，泰禾走出資金危機了嗎？
從半年報來看，泰禾營收145.06億元，同比增長14.33%；淨利潤15.61億元，同比增加58.74%，但扣非後增速變成2.35%，可見，盈利能力並沒有什麼提升。
在非經常損益中，佔大頭的是“其他符合非經常性損益定義的損益項目”，達到6.83億元，超過損益總金額4.63億元，但這部分收益具體項目沒在半年報披露。
圖片來源：泰禾集團半年報
尺度還發現，泰禾上半年資金依舊承壓。
半年報顯示，泰禾籌資活動產生的現金流量淨額為-291.21億元，原因是公司借款收到的現金減少，同時在償還債務中支付的現金增加。而泰禾手中的現金及現金等價物的淨增加額同比減少72.57%，為14.09億元。這意味著，泰禾在融資方面仍舊面臨著壓力。
圖片來源：泰禾集團半年報
況且，在“房住不炒”紅線緊繃下，房企融資渠道收窄，泰禾也難獨善其身，否則，也不必借15%利率的高息美元債。
不僅如此，泰禾上半年投資性房地產大幅增加47.63%，投資性房地產的作用是什麼？簡單來說，減少折舊成本、增加利潤、減少存貨、增加流動比率、增加總資產，是降低資產負債率，“美顏”資產負債表的良方。
上半年，泰禾資產負債率是84.60%，距離黃其森預計的2018年負債率降至75%，差著一大截。
目前看來，泰禾手中持有的資金也並不能覆蓋其短期債務。截至6月底，泰禾手中的貨幣資金約153億元，同比下降2.89%。一年內到期的非流動負債255.19億元，加上短期債務75.5億元，泰禾短期需要償還的債務約330億元，貨幣資金覆蓋率為0.46。
圖片來源：泰禾集團半年報
泰禾此前曾說，公司債務在2019年各月分佈較為均勻，無集中兌付的風險。
綜合來看，泰禾風險是有，但已經無關生死。半年報透露出的信號來看，泰禾在給自己做減法、調打法，踩剎車、去槓桿。
受此影響，泰禾低迷已久的股價迎來連續3日小幅上漲，截至9月4日收盤，泰禾股價報6.46元，漲幅2.70%，但距離歷史高點21.63元已經跌去70%，市值蒸發380億元。
文 | 張佳儒
2019年，“房住不炒”紅線緊繃，樓市降溫痕跡隱現。有人說，房企迎來新一輪洗牌，“活下去”需要拿出好作品。在這樣一個時代， 地產商是否有心無力？又將拿出怎樣的對策？尺度開通【尺度·房產】專欄，講述上市房企特色故事，感受樓市冷暖。
本篇為【尺度·房產】第一篇稿件，上市房企：泰禾集團。
在房地產行業，泰禾是網紅般的存在，究其原因有二：一是中國風“泰禾院子”獨樹一幟，二是掌門人黃其森“有勇寡謀”的閩系機會主義商人形象躍然媒體。
江湖中，有關泰禾、黃其森的傳說與標籤太多，“地王”、“負債王”、“吹牛皮”、“人事震盪”、“賣項目”等等，2018年底，這些標籤混合發酵，泰禾聽起來一副大廈將傾的模樣。
對於一些負面評價，黃其森不以為然，“最艱難都是被你們（媒體）說出來的，泰禾本來沒那麼艱難。”
過去半年中，泰禾有了新的變化，沒有脫胎換骨，但有了一定的改弦易轍。近日披露的半年報中，泰禾流動性好轉，去槓桿取得一定成果。但這些成果背後是大筆甩賣資產、高成本融資、投資性房地產“美顏”後的結果。
於上市公司而言，泰禾依舊面臨資金難題。全行業融資渠道收緊，泰禾不會獨善其身。於投資者而言，黃其森2000億牛皮吹破後，股價一瀉千里，低空飛行。
泰禾，還有硬仗要打。
“瘋狂”的黃其森
在中國福建，有一群喊著“愛拼才會贏”的商人，他們普遍殺伐果斷，進取心強烈。其中一些投入到房地產行業，夢想擁有打造卓越豪宅的能力，黃其森就身在其中。
早在2002年，福建黃其森帶領泰禾團隊來到北京，打造了中國風的“院子”產品。當時，其他房企都對歐美風趨之若鶩，泰禾集團獨樹一幟。
黃其森有著深厚的中國院落情節，他認為羅馬小鎮上睡不出中國夢。2014年，泰禾請成龍代言，還拉來馮小剛、范冰冰、王剛站臺，泰禾院子橫掃各大媒體頭版，一時風光無限。
圖片來源：泰禾集團官微截圖
過去幾年，泰禾不斷併購、加槓桿，僅在2013年，泰禾在北京、上海、福建拿了800億的土地，那時候泰禾的代名詞就是“地王”。北京出10塊地，泰禾就能拿7塊。
很多人說黃其森猛，連對房地產大勢看得很準的任志強也說，“老黃有點瘋”。2011-2017年，泰禾經營性現金流都是負的，甚至好幾個年頭都超了百億，說明掙得遠不如花得多。
腿短非要跨欄，跨不過去就容易卡襠。尺度查詢到，到了2018年，泰禾資金鍊已經十分緊張，2018年底，泰禾負債合計達到了2112.47億元，資產負債率86.88%，再加槓桿已經沒什麼空間。
2018年底，泰禾短期借款及一年內到期的非流動負債574.28億元，貨幣資金148.95億元。可見，貨幣資金對此的覆蓋比例僅為 0.26，而且，泰禾集團的存貨週轉率、流動比率、速動比率同比均出現下降。
圖片來源：泰禾集團公告
不僅如此，市場還傳出泰禾管理層動盪、裁員、賣資產的消息，甚至被傳為“第一個倒下的知名房企”。
與之相伴的，是泰禾內部管理能力的缺失。黃其森承認，泰禾戰略是大學生，管理是小學生。有知情人曾還原泰禾“高負債”的一個片段，從中可見一斑：
市場形勢好的時候，泰禾銷售火爆，眾多金融機構紛紛主動找上門來，“一個項目至少被五六家機構盯上，應接不暇。有時候要找董事長簽字，一等就是三四個小時”。
泰禾確立的融資原則是，“誰給的便宜、給的快，就跟誰合作”。2017年，泰禾總計從各類金融機構拿到了大約1000億元的低息融資，這筆錢為其加速併購項目、實現超過6000億元貨值的土地儲備奠定了基礎。
然而，泰禾疏於對金融合作夥伴的管控，導致金融市場收緊時，個別小貸公司臨時抽貸、壓貸。泰禾負面輿論傳開後，一些金融機構也開始現實起來，“晴天給傘、雨天收回”，泰禾澆成了落湯雞。
頻賣資產，借高息美元債
面對壓力，泰禾求助“高週轉”。
2019年，泰禾管理層確定的管理重心為“加快項目週轉、縮短開發週期、提升銷售回款率”。
高週轉其實是泰禾集團的既有戰略，早在2013年，黃其森就定下了“高品質、高槓杆、高週轉、高溢價”的發展戰略。可見，泰禾集團主張的高週轉是要和高品質、高溢價相協同。
又要高速度，又要高質量，還要高溢價，人不能同時踏進多條河流。從歷史來看，高週轉伴隨的往往是質量問題頻出，業主維權不斷。7月中旬，泰禾太原金尊府因為與太原城市風貌管控不相符，樓層過高需要拆除，共涉及上千戶居民，引發業主不滿。
泰禾“府系”產品第一次被全國熟知是通過一場大火，2017年12月，天津市河西區金尊府項目發生火災，致10亡5傷。火災原因為裝修現場存在擅自放空消防水箱和違規住宿等問題，泰禾多名員工遭刑拘。
圖片來源：新華社報道截圖
前不久，龍湖集團中報業績會上一名維權男士撕開房企質量傷疤，高速度和高質量很難並存，房企“活下去”和業主“住下去”愈發對立。然而，在資本市場，大佬們更喜歡談戰略，並不想談所謂“匠心”。
另一方面，高週轉也帶來高回款，一季度，泰禾“銷售商品、提供勞務收到的現金”實現170億元，同比增長86%。在6月份的一場媒體會上，泰禾透露出資金緊張的局面將在6月份徹底扭轉的信號。
從半年報來看，泰禾流動性確實有顯著改善。資產負債率較2018年末下降2.28個百分點，至84.60%；有息負債大幅減少，2018年末是1376.2億元，2019年中是1104.0億元，上半年償還債務支付現金達338億元。
這背後，是泰禾“拆東還西”和頻繁甩賣資產。7月11日晚間，泰禾稱全資子公司在境外完成4億美元的債券發行，票面年息15%，截至公告日，已累計完成 11.55 億美元的美元債券發行。
圖片來源：泰禾集團公告
如此貴的美元債利率，市場紛紛猜測，泰禾得缺錢到什麼程度？值得注意的是，人民幣對美元匯率變動，無形推高了泰禾的融資成本。為防範匯率風險，已有不少房企提前贖回美元債。
股權轉讓方面，今年以來，泰禾陸續將旗下蘇州澱山湖項目、廣州增城項目、佛山泰禾院子項目、杭州蔣村項目等股權出售給世茂，累計回籠資金約80億元。8月17日，泰禾還轉讓湖南潯龍河泰維置業80%股權，交易對價2.64億元。
圖片來源：尺度
對於泰禾頻賣資產，外界解讀為“賣子求生”。黃其森不以為意，認為這是“股權合作”，有投資者質疑，“要不是迫不得已，誰願意把嘴裡的珍珠吐出來？”
資金壓力未解，股價低迷
那麼，泰禾走出資金危機了嗎？
從半年報來看，泰禾營收145.06億元，同比增長14.33%；淨利潤15.61億元，同比增加58.74%，但扣非後增速變成2.35%，可見，盈利能力並沒有什麼提升。
在非經常損益中，佔大頭的是“其他符合非經常性損益定義的損益項目”，達到6.83億元，超過損益總金額4.63億元，但這部分收益具體項目沒在半年報披露。
圖片來源：泰禾集團半年報
尺度還發現，泰禾上半年資金依舊承壓。
半年報顯示，泰禾籌資活動產生的現金流量淨額為-291.21億元，原因是公司借款收到的現金減少，同時在償還債務中支付的現金增加。而泰禾手中的現金及現金等價物的淨增加額同比減少72.57%，為14.09億元。這意味著，泰禾在融資方面仍舊面臨著壓力。
圖片來源：泰禾集團半年報
況且，在“房住不炒”紅線緊繃下，房企融資渠道收窄，泰禾也難獨善其身，否則，也不必借15%利率的高息美元債。
不僅如此，泰禾上半年投資性房地產大幅增加47.63%，投資性房地產的作用是什麼？簡單來說，減少折舊成本、增加利潤、減少存貨、增加流動比率、增加總資產，是降低資產負債率，“美顏”資產負債表的良方。
上半年，泰禾資產負債率是84.60%，距離黃其森預計的2018年負債率降至75%，差著一大截。
目前看來，泰禾手中持有的資金也並不能覆蓋其短期債務。截至6月底，泰禾手中的貨幣資金約153億元，同比下降2.89%。一年內到期的非流動負債255.19億元，加上短期債務75.5億元，泰禾短期需要償還的債務約330億元，貨幣資金覆蓋率為0.46。
圖片來源：泰禾集團半年報
泰禾此前曾說，公司債務在2019年各月分佈較為均勻，無集中兌付的風險。
綜合來看，泰禾風險是有，但已經無關生死。半年報透露出的信號來看，泰禾在給自己做減法、調打法，踩剎車、去槓桿。
受此影響，泰禾低迷已久的股價迎來連續3日小幅上漲，截至9月4日收盤，泰禾股價報6.46元，漲幅2.70%，但距離歷史高點21.63元已經跌去70%，市值蒸發380億元。
圖片來源：同花順
泰禾的股價頹勢是在2018年初開始的，2017年底，黃其森宣稱2018年銷售額2000億元后，股價從8.17元飆升到最高21.63元，市值從200億元躥到最高538億元。
黃老闆338億元的牛皮很貴，但太薄，一捅就破。在監管層質疑是否構成業績承諾時，公司卻說只是黃其森對公司發展的願景。事實證明，泰禾沒有說謊，2018年，泰禾銷售1300億元，和目標差了700億元。
即便牛皮吹破，黃其森並不悲觀。在6月份的一場媒體溝通會上，黃其森稱：“最艱難都是被你們說出來的，泰禾本來沒那麼艱難。這幾年泰禾乾的不錯啊，沒有大家想象得那麼慘。”
有些投資者已經為黃老闆“吹牛皮”買單了，他們還會繼續信任泰禾嗎？誠然，人要有理想，企業要有戰略，但缺少可行的方法和謹慎的態度，理想就大多成了放衛星。