摘要：直到自己陷入困境，公司股權出讓，自己不再是大老闆
撰文|杆姐&編輯|欣欣然
熟悉我的杆友肯定早發現，槓桿遊戲很少誇企業家。同時我也幾乎不願意對企業家發表苛刻的言辭。
我知道，做企業不容易。特別是實幹的企業家，非常值得尊重。
今天，我想寫寫綠城宋衛平。
一開篇，我就想說，中國最有“良心”的房企老闆，退役了。他其實才61歲，並不老，期待他在新的領域煥發又一春。
1、業績可以不夠好，但房子蓋好是房企基本的道德
不久前，我再一次回到我第一份工作地溫州。我哥開車到機場接我們一家，路過綠城一個樓盤。
我哥說這房子好些年了，綠城這個項目當年虧慘了。但走馬觀花看，依舊很棒。保持了綠城基本的品相。
這些年來，抱怨房子貴、房子質量差，房企沒良心的聲音特別多。
然而外界，對於綠城，起碼對於曾經的綠城，普遍是認同房子質量的。儘管綠城相對不便宜。
有口碑，但沒有了行業位次，盈利情況也不太好。
今年3月，槓桿遊戲恰好寫過綠城的盈利警告。當時預計，2018年股東應占利潤較2017減少約50%–60%。
其實綠城不僅是利潤下滑，股價和市值過去一年表現也不好。
我曾舉例說，如果觀察綠城中國過去一年的股價，從2018年初高位之後，整體趨勢是一路下探。
如今綠城的市值不到140億港幣，而在港上市的房企，2018年2季度時，平均有180億。
其中，新鴻基、萬科、恆大、中海外發展、碧桂園等的市值都在兩三千億元。
說綠城病了，可能是合適的。
這2年，各地爆發很多房子質量有關的事情，主流房企幾乎無一倖免。
雖然今天綠城早已不再是過去的綠城，但綠城依舊相對保持了口碑和質量。
綠城中國的大股東中交，一度喊話，要做中央企業房企第二，主要就要靠綠城——但綠城發展的步伐沒有跟上，行業排位退到了20位上下，只有其房子質量還是那麼相對可靠。
評價一個房企有很多指標，但槓桿遊戲覺得最基本的，是房子質量。
這和餐飲行業重視食品安全，不用地溝油一個道理。味道再好，對消費者身體安全不負責，這是任何理由都無法搪塞的。
我不喜歡說道德，但企業家身體裡，確實應該流淌有基本的道德血液。
外界都知道，宋衛平花了20年，把綠城打造成了“中國教科書級的房企”。
關於宋衛平對產品設計不滿時，會拍桌子大罵，手機和圖紙經常被扔出窗外，他甚至對戰戰兢兢的高管咆哮，“你可以去跳樓了！”他對產品極為苛刻的傳言，非常多。槓桿遊戲就不一一舉例。
然後我們看到綠城的好品質，卻有些項目虧了，或賺很少。
行業裡都傳，龍湖的吳亞軍說，“宋衛平是一個人品非常非常好的人。”好人 、好品質，卻不意味著公司好業績。
直到自己陷入困境，公司股權出讓，自己不再是大老闆，甚至最後退位。卸任綠城中國董事局聯席主席，連執行董事的身份也沒保留……
2、被債務拖入困境
從行業排位下滑到20左右，最高的可以排17位，背後是綠城銷售放緩，與別家的差距越拉越大。
很多人都注意到，2018年，綠城中國只實現了1564億元的銷售額，2017年就有1400多億元。增速之低，令人震驚。
這其實是表象，銷售跑輸大盤背後，更嚴重的是綠城債務大幅攀升，存貨並不算多。
不計成本做好房子，綠城早就高負債。
2014年，那一輪全國性的庫存壓力，綠城陷入資金鍊斷裂的危險。一開始準備賣給融創，但融創走的路線完全不同。
最後中交進來，和九龍倉一起並列第一大股東。再後來，中交增持，坐上了頭把交椅。綠城的宋衛平時代，其實慢慢走向終結。
如今，2018年報顯示，綠城中國全年增儲37塊地，存貨同比2017財年減少超過70%，截至期末累計建面3247萬平米。這和曾經一起坐頭幾把交椅的大佬比起來，有些寒酸。
而同時，綠城負債率還是上升，利潤卻下降。
21最新的報道就總結說，2018年末，綠城資產總額2797.63億，負債總額2196.44億，同比去年增長16.19%，利潤23.75億元，同比去年下降11.08%。
據其近三年年報顯示，減值計提吞噬了部分利潤。2016年，綠城中國減值計提2.14億元；2017年，綠城中國減值計提9.8億元；到了2018年，綠城減值計提達17.35億元。
2018年末，綠城總負債2196.44億元。2015年，綠城總負債為1000億元出頭。3年基本翻倍。
其中，2018年末綠城有息負債814億元，較2017年增加了41.2%；淨資產負債率為55.3%，較去年同期的46.4%有所上升。
好在綠城的現金流在向好。2018年末現金及現金等價物為482.19億元，同比去年增長34.03億元，應收賬款8.78億元。
2018年業績會上，綠城新一代掌門人張亞東表示，綠城中國將在2019年實現2000億元銷售額。綠城又開始了夢想。
所有的未來，行業地位、負債，都和宋衛平關係不那麼大。有了央企中交做後盾，綠城或許又可以重新駛上快車道了。
但時代還給綠城機會嗎？沒人知道。
3、房地產時代如何謝幕？
作為一名老球迷，槓桿遊戲記得早在17年前的2002年，宋衛平就和朋友一起掀起過足球掃黑行動。
但是他失敗了，後來2009年前後，中國足球才重新開始掃黑。算是走上了一些正軌。
而浙江綠城這支球隊，已經從中國足球頂級聯賽中超降級，滑入中甲。如今，也僅僅處於聯賽中游，回超之路漫長、競爭激烈。
這和綠城中國的發展坎坷，是不是有些相似？
媒體說，所有的結局，都是命運。隨著宋衛平的告別，一個時代跟著謝幕了。不過，沒有了宋衛平的綠城，還是綠城嗎？
綠城將變得和其他所有房企一樣？唯銷量、土地儲備、規模……
這不是宋衛平可以控制的。
“人總是受到時代的侷限，但我基本盡力了，達到社會的一般評判標準，也算是一個成功者，聊以自慰，馬馬虎虎。”這是宋衛平離任最後的話。
在退出綠城之前，宋衛平早開始了二次創業。他帶領老部下，搞他絕對控股的藍城集團。做特色小鎮建設、城市增量開發、城市有機更新和代建等業務領域的開拓。
宋衛平只有61歲，不老。他能做的，就是重新來過，開始一項新的征程。
但對於中國房地產業來說，行業的良心標杆，是不是也會跟著離開。
經歷這2、3年的嚴厲調控，我們都明白了，這回動了真格。“房住不炒”，不炒的房子更是用來住的，用來住質量要求應該更高。
可過去的2年，我們看到的、聽到、經歷的，又是什麼？
房地產非常重要的時代，大概也在過去。他謝幕的樣子，應該是吃相更難看，還是讓人感到一些慰藉呢？我們當然希望是後者。
祝杆友週末愉快！
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