川渝橫貫線出品 文/李不是
最近樓市的訊息頗有意思。
火焰與冰山，同時存在。
四川強省會成都樓市火爆，再現萬人搖號局面，據報道稱，就連看一眼樣板房都要排隊兩小時，坊間流傳的是“留給大家的低價新房已經不多了”。
山東威海縣級市乳山，曾經火熱的海景房賣出了“白菜價”，二手房價格跌回10年前，每平才1800元。投資客吐槽這是“最後悔的海景房”。
兩個極端的存在都反應了一個殘酷的現實：未來的樓市，基本只會指向一線城市和強二線城市；城市級別越往下，樓市越危險。因為道理很簡單：沒有流動性的房子，就沒有價值。
將這一宏觀背景濃縮到四川來看，有以下幾點值得關注。
1：去年和今年，成都均出現萬人搖號場景。原因大致在於兩點。
一則成都作為強省會，虹吸效應明顯，且人口爭奪戰中表現搶眼，近幾年來常住人口淨增量明顯，尤其2018年人口增長28.53萬，在全國城市中排名第五。
來源：川渝橫貫線整理
二則樓市看漲，成都限價限購，一些地方新房二手房價格倒掛現象嚴重，致使人群洪湧而至搶購新房。此次成都萬人搖號即是價格倒掛現象所致，某盤新房價格低於該盤其他二手房多則200萬的價格，買到就等於賺到，自然會有不少人爭搶。
2：不過，今年成都的樓市火熱不同於去年，火爆場景不如去年普遍。畢竟，去年5·15新政發佈後，對樓市的限制措施較為嚴格。且時至今日，成都毫無放鬆跡象，前幾天還曝出提高房貸利率的新聞，嚴控信號持續釋放。
當前，成都再現萬人搖號局面，或許又讓成都些許緊張起來。去年的火爆背後，成都因為冒頭而被約談被預警。今年上半年，成都樓市整體表現平穩，較西安和重慶的價格上浮幅度都要小。成績來之不易，成都繼續嚴控的趨勢是必然的。
3：聊完成都的樓市火熱，再來看看四川哪些城市又當謹慎。其實，還有一類房子和威海乳山海景房一樣令人擔憂，即“收縮型城市”的樓市。黑龍江鶴崗，以“收縮型城市”著稱，前段時間曝出房子均價不足3000元，一套房子總價最低僅為幾萬元。
與黑龍江鶴崗一樣，全國還有很多人口淨流出的收縮型城市，四川就有巴中、廣元、內江。
有人的地方才有樓市江湖，人口淨流出的地方，自然流動性也會弱化。與此同時，國家今年在文件中首次提出“收縮型城市”的概念，而且要求這類城市“瘦身強體”。
這也是這類城市最悲催的地方，一線城市還未完成全面擴張，收縮型城市卻已被要求“瘦身”。
無論是人口自然增長的市場因素還是國家政策傾向，未來這些城市的樓市表現都不會太好。
4：“收縮型城市”又分為四種類型，即資源枯竭型、產業變遷型、地理偏遠型、被動虹吸型。巴中、廣元、內江則與地理偏遠型和被動虹吸型都沾邊。一則幾個城市與核心城市成都中間都沒有直接相連，無法享受區域協同發展的效應。與此同時，幾個城市還存在被虹吸的情況。
四川省2017年各市人均GDP表現中，內江、廣元、巴中都比較靠後。廣元和巴中甚至位列倒數第三和第一，經濟實力不夠強勁。
小結：中國未來十年的城市化，將是以一線城市和強二線如核心省會城市為重要的驅動軸。在城市變局的運動中，中小城市的產業轉型和人口流入壓力會變得越來越大。從這個意義上來講，未來十年，一些城市的樓市表現要當心了。