長江商報消息 ●長江商報記者 張璐
位於安徽淮南的萬創國際儘管知名度不高，但並不妨礙它將目光投向香港資本市場。
6月3日，萬創國際(中國)有限公司（簡稱“萬創國際”）在港交所更新了招股書。而這已是萬創國際第四次衝擊IPO。
長江商報記者發現，作為一家區域性房企，萬創國際的大本營在安徽省淮南，目前公司在淮南市擁有泉山湖項目和御香山項目兩大開發項目，直到去年11月，公司才將業務擴展至附近的六安市。
然而，相比頭部房企動輒上千億的銷售額，萬創國際的規模要小得多。招股書顯示，萬創國際2018年收入首次突破10億，截至4月末土儲不到百萬方。
上週，財經評論員嚴躍進在接受長江商報記者採訪時說道，“上市對萬創國際而言，可適當紓解其資金壓力。不過，上市僅是第一步，公司如何持續獲得投資者青睞才是保持後期融資通道暢通的重點。此外，從今年不少房企在港上市當日即破發的情況來看，萬創國際上市後究竟是否能借助資本市場在融資方面發力還有待觀察。”
土儲不到百萬方
當大型房企都在“勒緊褲腰帶”度日時，中小房企的生存空間被進一步擠壓，而上市融資一直被業內認為是一條突圍“捷徑”。
6月3日，萬創國際在港交所更新了招股書。據瞭解，這已經是該公司繼2017年6月30日、2018年2月14日和2018年11月21日遞表失效之後，第四次衝刺港交所了。
資料顯示，萬創國際的大本營在安徽省淮南市，目前公司在淮南市擁有泉山湖項目和御香山項目兩大開發項目，直到去年11月，公司才將業務擴展至附近的六安市，開發了萬創東方樾等項目。
依仗公司三大僅有的開發項目，從營收方面看，2015年至2018年，萬創國際分別實現營業收入人民幣4.24億元、7.81億元、6.29億元、13.03億元，近三年複合增長率為45%；毛利1.61億元、1.39億元、1.60億元、4.87億元，近三年複合增長率為44%；淨利潤5632萬元、5416萬元、8300萬元、24032萬元，複合增幅為62%。
但是在銷售面積、收入同比翻倍的情況下，萬創國際的銷售成本沒有同比例增長。據披露，2018年銷售及分銷開支總金額為2543.4萬元，同比增長僅3.1%。
此外，從體量來說，萬創國際“個頭”還較為“迷你”，招股書顯示，截至2019年4月30日，萬創國際擁有總建築面積為98.38萬平方米的土地儲備，較2018年9月末增長25.01萬平方米，但是還是不足百萬方。
值得注意的是，萬創國際的毛利率在房地產行業中處於較高水平。2015年-2017年，其毛利率分別為37.9%、17.8%、25.5%;2018年前9個月毛利率為34.7%，同比增長36%。同期，房地產龍頭企業萬科的毛利率為27.8%。
另外，長江商報記者注意到，目前萬創國際的融資渠道較為單一，從過往業績來看，公司還是比較依賴與華融資產的債務重組安排。
萬創國際似乎也意識到這點，招股書中表示，倘若萬創國際無法從華融資產取得進一步融資，則萬創國際的業務、財務狀況及經營業績可能受到重大及不利影響。
截至2019年4月30日，萬創國際現金及現金等價物為3.5億元，貿易應付款項為2.5億元、其他應付款項及應計費用為1.8億元、應付稅項為2.7億元。雖然並沒有較大的償債壓力，但其資金是否能為其項目開發續航、支撐其拿地擴張還要打個問號。
業務佈局較為單一
房地產作為資金密集型行業，負債水平一直是外界關注的重點。
萬創國際的負債率一直高居不下，2015年-2017年，萬創國際的資本負債率分別為608.5%、716.8%、1218%，負債率快速上升，主要是由於記息其他借款的增長，即來自獨立第三方華融資產的外部融資。
或許是這個原因，最新更新的招股說明書顯示，萬創國際的負債率、淨利潤以及經營性現金流等指標，都有大幅度的優化。權益負債比例由1218%降至180.4%，淨負債比例由600.8%降至23.8%。利息覆蓋率由18.4倍提高到159倍。2018年前9個月，萬創國際的資本負債率的大幅下降到418.9%。
負債率的大幅下降，原因是萬創國際向華融資本一次性償還了8.29億元借款, 同時還向紫金信託償還了1.5億元的借款。收益與債務的大幅下降帶來的融資成本下滑，淨利潤率也由2017年的13.2%，躍升至18.4%。
不過，萬創國際的孫公司——六安萬創又於今年4月和陝西國際信託簽訂了為期18個月，利率14%的2.5億元信託借款協議。同時又向淮南通商銀行借款兩年期利率9.5%的1億元借款。
特別是相較於此前紫金信託和華融資本，分別只有9%和10%的貸款利率，萬創於今年4月借入的兩筆借款，借款利息要高出很多。
此外，萬創國際的業績多倚重安徽地區。自2010年起，萬創國際就對“泉山湖項目”進行大型綜合住宅項目的開發和銷售，在安徽省淮南市佔有了較大的市場份額。根據第一太平戴維斯報告，在2015年至2018年前6個月期間，按已出售/已預售建築面積統計，泉山湖項目為安徽省淮南市最大的住宅項目。
有業內人士認為，萬創國際雖立足於淮南市，從客觀因素上看，公司業務還是會受到當地地產環境的較大影響。從風險管控的角度來看，區域越小市場供求逆轉越快，而投資者的預期也會受此影響。
家族色彩濃厚
事實上，萬創國際是一家典型的家族企業，前身可追溯至2003年成立的泉山湖置業，彼時由聯華實業（實控人為汪明來）、汪季明、劉恩年分別持有95%、4%和1%股權。汪明來與汪季明為兄弟，劉恩年是汪明來妻子。
招股書顯示，目前萬創國際現有董事會成員7名，包括四名執行董事和三名獨立董事。其中，汪季明任萬創國際董事會主席、行政總裁，汪磊任執行董事。前者坐鎮戰略規劃及公司決策，後者負責業務的風險管理及行政。
值得一提的是，汪明來的名字沒有出現在董事會名單裡。僅有58歲的汪明來，既不出任擬上市公司董事，也不負責公司日常運營，甘願隱身弟弟和兒子身後。
經記者查詢發現，汪明來曾捲入多起貪腐案，這或許是其隱匿擬上市公司背後的主要原因。
此外，長江商報記者還在招股書中注意到，萬創國際存在未繳足社保供款、未繳足住房公積金供款、提供關聯公司間借款、向業主提供首付貸款、投放禁止類廣告等多項違規。
天眼查數據顯示，實控人汪明來的周邊風險高達615條，預警提示有59條，汪氏家族旗下主要運營平臺聯華資產投資管理和聯華實業都涉及多起法律訴訟。
從公司的股東架構看來，萬創國際的家族色彩濃厚。偏安一隅的萬創如要走出淮南，面向更大的市場，單憑此前的開發模式和行業資源恐很難前行。