記者 | 馬一凡
安徽小房企萬創國際是近年來衝擊港股IPO次數最多的內地房企，在今年6月初招股書又一次顯示失效後，萬創國際再一次遞交了新招股書。
在2017年6月、2018年2月和2018年11月，萬創國際已經三度遞交申請材料，整個赴港上市歷程已超過兩年仍未成功。
港交所IPO審核週期一般為5-8個月，排隊時間相比A股較短。交表6個月後未獲通過，按一般流程會顯示為失效。易居企業集團研究總監洪聖奇認為，企業上市過會時間過長的原因多種多樣，既有可能是港交所的原因，也有可能是公司方面的原因，也有可能是市場環境因素。
不過今年以來，眾多申請港股IPO的內地房企中，只有銀城國際和德信中國如願敲鐘，海倫堡中國、中樑控股、奧山控股、萬創國際的招股書接連“失效”，不得不重新遞表等待。
這讓人不禁猜測內地房地產企業赴港上市通道的收緊。2018年推出重大變革後的港交所迎來爆發，共有207家公司在港交所完成IPO上市，看準時機的房地產企業也借勢而上，2018年一共有6家內地房企成功在港敲鐘。2017年時，這個數字還是0。
但顯然，港交所新增的兩個規則，包括接受同股不同權企業上市以及允許尚未盈利或者無收入的生物科技公司上市，是面向新經濟公司和生物科技公司敞開大門，未必利好於房企。而隨著赴港IPO房企的增多，他們面臨的競爭壓力也越來越大。
幾家招股書失效的房企，都存在經營或財務數據上的缺陷，萬創國際是其中的典型。
萬創國際作為偏居安徽的小房企，項目少，風險高，經營狀況不佳，負債率高企。
根據招股書，萬創國際目前只進入了安徽淮南、六安兩座小城市，在開發項目只有4個，待開發地塊僅有2個，總土儲98萬平方米。
2015年、2016年、2017年、2018年其營收分別為4.24億、7.81億、6.29億、13.03億；毛利分別為1.61億元、1.39億元、1.60億元、4.87億元；資本負債率依次是608.5%、716.8%、1218.0% 、180.4%；負債與權益比率分別是568.6%、678.7% 、600.8% 、23.9%。
可以看出萬創國際營收不高，但資本負債率處於行業絕對高位，儘管在2018年已經大幅優化財務結構，大量還債降槓桿，使得負債與權益比率暴降24倍，資本負債率大降5倍，但仍難掩蓋其風險較高的現狀。
上一份招股書顯示這家房企最難的焦點之一是融資，為了融資用了很多辦法。其開發資金來源一直十分依賴通過華融資產的債務重組安排以及資金信託有限責任公司的信託融資安排。同時還透過其關聯企業聯華實業獲取更低利率的銀行貸款，並改變貸款用途用作物業開發。
一位業內人士曾向界面新聞記者表示，通過與華融這種不良資產管理公司進行債務重組安排獲得融資，是部分房企常用的一種非標融資手段，融資利率較高，企業具有較大風險。而關聯公司之間訂立貸款協議，不僅涉嫌違規，更大的風險還在於有利益輸送之嫌。
萬創國際在新遞交的資料中稱，除了從華融獲取融資，2019年其已開拓了新的融資渠道，包括——
2019年4月3日，與獨立第三方陝西省國際信託股份有限公司訂立新貸款協議，融資2.5億人民幣，年利率14%，固定期限為18個月；2019年4月4日，與淮南通商銀行訂立新貸款協議，融資1億人民幣，年利率9.5%，固定期限24個月。
此外，2018年萬創國際還分別向華融資產及紫金信託償還了8.3億元及1.5億元借款。不過，新的融資利率也不低。財務指標有所優化的萬創國際第四次闖關能否成功還有待觀察。
同樣尚未成功過會的海倫堡、中樑、奧山控股，也都有各自的問題。
擴張中的海倫堡近年來負債激增，2018年淨資產負債率高達133.7%，是2016年時的兩倍。
中樑2016年時的淨資產負債率一度高達1790.2%，至上市這一年，即2018年驟降至58.1%，且直至2017年上半年，中樑都處於淨虧損中，自2017年下半年起才扭虧為盈。
想乘著冬奧會東風打“冰雪牌”的武漢房企奧山國際，2017年淨資本負債率高達569%，2018年高達283%。打算講“冰雪故事”，但其收入構成中冰雪業務僅佔比0.1%。
不過，去年有兩家財務數據並不好看的小房企在港交所順利上市，其中來自河南許昌的本土房企恆達集團也是四度嘗試IPO，其中一次是借殼上A股失敗，還有三次是衝擊港股，最終於去年年底登陸港股，其銷售收入一直處於10億元上下，2015年至2017年的資產負債率卻高達677％、762.7％、406.6％。
從恆達集團的情況來看，足以說明目前重新遞表排隊的房企雖然面臨各自問題，但並非沒有希望。