處於房企銷售排行榜第11位的世茂房地產（00813.HK，以下簡稱世茂），2018年紮紮實實地衝進了房企千億俱樂部，成為行業裡的一條“大魚”，但顯然它還想做一條更大的“魚”。

一週前，世茂在香港舉行股東周年大會，副主席兼執行董事許世壇在答記者問時透露，世茂今年併購金額遠不止已經公告的近200億，還有很多項目在談。

“內房（企）之間的競爭是很激烈的。現在是大魚吃小魚，快魚吃慢魚。要確保足夠大、足夠快、還要足夠好。”許世壇說。

重回行業前10名，或是世茂一個很重的心結。雖然離前十隻有一步之遙，但前有強大勁敵，後有強勢追趕者，2019年世茂能否衝進前十尚是未知數。

而在樓市調控期，收購來的項目能否快速去化也還有待觀察。畢竟他的收購對象中，有的就曾經是瘋狂收購的白衣武士。作為“新白衣武士”，世茂是否運氣會更好？

轉型——連續三年高增長

如果將世茂房地產的發展史劃分幾個標段，2011年是個分水嶺。這一年許榮茂選擇隱退，將龐大的家族產業全盤交由兒子打理，34歲的許世壇開始實際接手世茂帝國。

許世壇開始對世茂進行大刀闊斧的改革。一改許榮茂時代囤地慢開發的港資模式，推動世茂進入高週轉、加快去庫存速度的新開發模式，“加快去化”和“規模增長”是關鍵詞。

2011年下半年，他還挖來了龍湖營銷中心總監蔡雪梅。但彼時恰逢嚴厲的調控期，2011年“國八條”房地產調控措施出臺，世茂當年的銷售業績並未見起色，與2010年同比僅增長0.65%，在300億徘徊。

進入到2012年，許世壇對世茂的產品線結構進行了調整，改變許榮茂時代單一的產品線，從高端擴充至中高端，大大擴展了世茂的產品線以及客群基礎。

管理架構也進行了改革，根據地域和業務歸屬，將旗下項目劃分到旅遊地產、蘇滬、杭州等8個區域，從而縮短了管理半徑，提高了管理效率。

一系列變革以及營銷強手蔡雪梅的加入，讓世茂在2012年打了一場漂亮的銷售翻身仗，當年實現合約銷售金額461億元。銷售額的快速提升，使得世茂和融創、路勁一起被譽為2012年的樓市黑馬。

“3年後世茂可達到千億規模。”在世茂2012年半年業績發佈會上，許世壇迴應媒體提問時，表達了跨越千億門檻的雄心壯志。

從數據來看，從2012到2014年三年時間內，世茂確實實現了規模上的大跨越，雖然銷售額未跨入千億，但連續躋身中國房企前十強。

2014年，是世茂最高光的時刻。在克而瑞發佈的百強房企銷售排行榜上，世茂房地產以707.8億元排在榜單第8位，華潤置地（699.8億）、融創（658.0億）、龍湖（510.0億）都在其身後。

剎車——掉隊的兩年

但計劃永遠趕不上變化。2015年，可以視之為世茂發展史的第二個分水嶺之年。這一年，世茂發起了第二場變革，關鍵詞為“利潤、回款、質量”，規模退居其次。

世茂房地產內部架構及人員開始出現調整，世茂旗下11個區域也收縮至9個區域。在這場變革中，蔡雪梅選擇了離職。

往回追溯，大號【一勺言】曾經寫過一篇獨家原創，揭開了蔡雪梅去職世茂的背後原因：世茂內部對營銷的不滿激化，且世茂對利潤的要求已大過規模訴求。

“蔡雪梅來後，世茂很多老牌項目降價20%—30%，迅速清盤，迴流現金，再去拿地，做規模。在那個節點上，世茂想做規模，又不想借太多錢，只能靠項目去融資。把好賣的項目便宜賣了，定價的時候不考慮利潤，甚至很多項目是虧本賣的。這套做法讓世茂很多人頗有微詞。”——【一勺言】

2015年，世茂全年完成670.5億元銷售額，跌出克而瑞榜單前十，下滑至第12位，被華潤置地（851.1）、融創（731.2）、華夏幸福（725.1）、綠城中國（723.8）趕超。

在2016年3月份的的業績發佈會上，許世壇的表態也與前述【一勺言】所寫吻合。

“2012年、2013年我們經歷了一個比較高速的銷售增長，都在40%左右。但是銷售上去了，庫存也多了，庫存多了負債又容易搞高，而且地買多了就容易買到一些貴地和一些不太好的地，這是我們2012、2013年的高速發展，在2014、2015年有點‘買單’的感覺。”

2016年，世茂的排行榜位置繼續下滑4位。這一年，克而瑞的榜單區分了流量金額和權益金額，按前者，世茂以681.1億元排在第16位（按後者607億元排在第15位），被金地（1000.6億）、招商（735.2億）和龍湖（858.1億）趕超。

這次為期兩年的變革，讓世茂跌出來前十榜單，但也有收穫。

一是調整了供貨節奏和結構，在三四線城市實現嚴格的“以銷定產”控制開工，將供貨重心轉向毛利率相對較高、庫存去化風險較低的一二線城市；二是調整了新增土地投資導向，將90%以上的新增投資放在一二線城市；三是加強了對投資性物業的運營管理；四是降低了融資成本，調整債務結構，推動了業務、產品和金融方面的多重創新。

野心——重回規模賽道

到了2017年，世茂轉身重提規模增長，把接下來的3年定義為高速增長年。對外公佈的2017年的銷售目標是800億元，而對內公佈的實際銷售目標是“保底900億元，衝刺1000億元”。

據克而瑞監測統計，世茂2017年新增土地儲備建築面積達857.2萬方，總金額1028.5億元，分別同比增長116%和136%。其中，在一二線城市的新增土地建築面積佔比為73%，三四線城市主要選擇長三角和珠三角一二線城市的外溢價值圈。

供貨結構傾向於一線及強二線，拉高了企業的銷售均價，加上去化率的提高，從而在銷售金額取得了突破式上漲。2017年，世茂以1010.2的流量銷售金額（權益銷售金額881.9）終於進入千億陣營。

但此時，房企強者愈強態勢明顯，世茂在排名上未有突破，仍排在流量金額榜單的第16位。而他多年閩系房企第一寶座的位置被旭輝取代，後面還有泰禾、陽光城、正榮等同鄉緊隨其後。

進入到2018年，重回房企前十，在世茂內部被定為目標。延續2017年的拿地力度，2018年前三季度世茂繼續購地450億元，四季度有所放緩，2018年全年土地支出超過520 億元。

2018年世茂也交出了一份漂亮而略帶遺憾的銷售答卷：以1761.2億元的流量銷售金額將排名提升至第11位，權益銷售金額1523億，名副其實地跨入房企千億陣營。但是仍未迴歸前十陣營。

重回行業前十名，或許是許世壇一個很重的心結。進入2019年，在淡市的行情週期中，世茂又開啟了大規模的收併購。

據新京報記者整理，從3月份到6月份的80天時間內，世茂從泰禾集團、萬通地產、粵泰股份、明發集團、開誠實業等房企手中收購的項目超過20個，總收購金額約200億元。在6月18日世茂在香港舉行股東周年大會上，許世壇說還有很多項目再談，遠不止200億這個數字。

從世茂收併購的項目的股權比例可以看出，20%到100%股權比例不等，但多數在51%以上。因為按照港股規則，股權佔比至少佔51%及以上，才能擁有控制權及合併報表權，即項目銷售金額可以全部計入控股方的銷售業績。

不僅世茂，其他新晉房企千億陣營的房企都面臨著規模持續增長的負累，要藉助外部合作力量，包括與房企聯合開發，與金融機構開展股權合作等。因此流量金額和權益金額會有較大的差異。

對於當前世茂的凶猛併購，業內人士也提出了擔憂，主要集中在以下幾方面：

一是，負債率的上升。數據顯示，2018年世茂負債總額同比增加714億元至2723.17億元。其中，2018年流動負債為1878.95億元，同比增長38.69%；非流動負債為844.22億元，同比增長14.81%；淨負債率同比上升0.5個百分點至59.4%。隨著“買買買”，世茂的總負債及淨負債率預計會繼續走高。

二是，併購標的有的有瑕疵。世茂收購粵泰股份的5個項目，均是通過股權轉讓或在建工程轉讓等方式進行合作，在建項目存在對外抵押以及被查封的情況，能否順利盤活存在變數。

三是，下沉三四線城市拿地存在去化隱憂。據統計，在拿地結構上，2018年世茂在三四線城市拿地佔比上升至約50%。

四是，利潤增速開始掉頭向下。Wind數據顯示，2018年世茂房地產淨利潤(股東應占利潤)同比增速僅為12.68%，較上年同期的51.6%增速下降接近30個百分點。而TOP30上市房企的平均漲幅超過三成。

目前看來，2019年世茂重回房企銷售前十也並非易事。

2018年排在其前面的身處2000億陣營的有龍湖、華潤置地、新城控股和中海地產，各個都是強勁的對手。根據各家發佈的銷售數據：

• 世茂2019年目標銷售2100億元，前5月已完成銷售約719.6億元，佔比34.27%；
• 龍湖集團2019年銷售目標為2200億元，前5月已完成銷售841.9億元，約38.27%；
• 華潤置地2019年銷售目標為2420億元，前5月已完成銷售903.41億元，約37.33%；
• 新城控股2019年銷售目標為2700億元，前5月已完成銷售928.69億元，約34.40%；
• 中海地產2019年銷售目標為3500億港元，前5月已完成銷售1430.18億港元，約40.9%。

就看下半年各家房企的銷售目標完成率如何。從前5月銷售完成的佔比看，世茂並不及排在他前面的幾家。

後面的追趕者也比較強大。緊隨其後的招商蛇口，2019年的銷售目標是2000億元，前5月完成銷售728.83億元，約佔年度目標的36%。

地產銳觀察認為，其實排在房企銷售排行榜第11位還是第10位，對世茂的影響（主要是融資成本）並不大。但是心結的力量是強大的。2019年，世茂將迎來30週年芳華，祝福“新白衣武士”能夠收穫好運氣。

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