歷經冬寒樓市春暖,你可千萬別買房,別買,別買啊~
2019年的3月,對所有地產從業者來說,是個溫暖的春天,這種暖是歷經寒冬之後的春暖。
3月下旬集中召開的業績會上,開發商普遍比去年底開心,因為“房子又好賣了”。
市場層面已有局部復甦。毫無疑問,樓市已經過了最艱難的時候,進入平穩期。
特別是大會定調“一城一策”後,早已安奈不住的二線城市開始心領神會,開始向限購限價限貸發起猛烈進攻。
躁動的北方三城
限價限購限貸通通放開
本週首先登臺亮相的是北方三省城:河北石家莊零門檻落戶變相放開限購、山東濟南取消限價、河南鄭州市區購房首套公積金貸款額度從60萬調整至80萬。
在搶人的後半場和調控鬆綁的背景下,首先躁動的還是省會城市啊。
先說石家莊的零門檻落戶。
去年前年就開始的搶人大戰,陸陸續續的大中小城市放開了落戶難度。
最典型的就是西安,可以說從人才引進迅速變化成人口引進,從有條件到無底線。然後是天津這種突發短期搶人,幾天內吸引幾十萬人落戶。還有一些鄭州這種低調搶人的城市,近年畢業本科以上落戶按月在支付寶直接領補貼,年底宣佈人口超千萬。
石家莊的落戶放開可以說姍姍來遲,後知後覺,不同於強二線城市南京蘇州武漢成都重慶是吸引一線城市人口迴流,低調務實的石家莊顯然沒那麼大野心,它無非是想吸引本省縣市的人來落戶,獲得購房資格後買房。相當於別人都在搞外貿,它抓起來內需,——先把本省縣市農村的人弄來再說。
再來看濟南,一直被青島壓一頭的濟南,在吞併萊蕪之後,終於揚眉吐氣了一番。
但,人口有了GDP有了,總得再拿出更多的誠意來搞經濟吧。既然一時半會兒出不來海爾、海信這樣的納稅大戶,那隻能靠夜壺了。
而從去年下半年樓市遇冷之後,濟南土拍涼涼、底價成交常態化。
想要激發開發商拿地,那也只能夠放開限價了,而且限價還會給購房者以“漲價”的房價預期,儘快下手啊。
畢竟,濟南依然需要城鎮化,濟南依然需要高樓大廈,城市經濟依然要發展。
這樣的調控,意料之外,情理之中,後續或許會有很多城市跟進。
而鄭州這招公積金額度加大,一看不痛不癢,實則大有文章。
2018年,鄭州常住人口破千萬,成為第 16 個邁入城市 GDP 萬億俱樂部的成員。
所以,對於吸引本省縣市來省會城市落戶,鄭州早就走過了石家莊搶人的那一步,而且鄭州的房票是入戶or3年內2年社保,條件也寬鬆得很。
而鄭州的難點在於,目前房貸利率上浮20%,銀行房貸額度緊張,而工資水平本來就不高的鄭漂,可不得掂量掂量荷包的錢和月供的差額。
好,竟然你嫌月供高,立馬提高公積金額度,減輕一下房奴壓力,先把房買了再說。
省會城市的痛點
恰好是你的機會點
很多自媒體開始對這些二線城市無底線放鬆調控嗤之以鼻:好歹矜持點,連個人都要,沒底線!
哼,你是不懂省會城市的痛,哪有資格裝高潔!
一方面,要努力搞基建做好城市形象,叫賣兜售,招商引資,參與如火如荼的城市競爭。另一方面,還得承擔大額的轉移支付,口袋裡有100塊錢GDP,得拿出75塊錢去扶貧。
說白了,二線省會城市,窮啊!這是痛點,對於普通人來說洽洽也是機會。逃頂抄底的好機會。
舉個例子,你就明白了。
“
石家莊的基本面是1.4萬/㎡,而經濟只有石家莊一半的滄州,基本面是1.2萬/㎡
濟南的主城區是1.8萬/㎡左右,而煙臺的主城區也大概是1.5萬/㎡左右
鄭州二環到四環的高層,基本都是1.2-1.8萬/㎡之間,而開封洛陽市中心的房價基本也是1.1萬/㎡
為什麼會出現這種格局呢?
無非就是限購限貸,交易被限制,而限價導致價格被鎖死,不能漲到非常恐怖的高位。
而三四線城市有棚改天量貨幣的推動,又沒有限購限貸的限制,所以房價不受限制上漲。
被壓抑的省會,被支持的三四線城市,造就了今天三四線城市房價和省會城市價差不大。
在這樣的房價格局之下,假如你身在這些城市,你該怎麼辦?
答案是:置換,逃省內三四線城市的頂,抄省會城市的底!
隨著棚改收緊,三四線城市的價格紅利,已經完全出盡。
在行情進入平穩期,恰恰是置換的最好時機,當這些城市都在打開大門吸引本省縣市落戶、公積金貸款的時候,恰恰是持有三四線城市房產的你,解套的機會。
你最應該做的就是置換到更高量級的城市,為未來強省會的時代,這些城市會爆發城鎮化的紅利、地鐵盤的紅利、城市擴展的紅利。
石家莊濟南鄭州其實把自己看得很明白的城市,接下來還將有更多的弱省份會跟進。
這些省份經濟薄弱,雖然不能輻射成一個城市圈,至少可以舉全省之力發展省會城市,集中最多的錢、最好的資源、最優質的人才、最大量的人口,來做大省會城市。
在未來越來越激烈的城市化競爭中,弱省份,唯有此法可破。
調控的逆轉,樓市新週期來了!
把低能級的城市房產置換到高能級城市,其實不僅僅是針對二線省會城市。
城市群正在成為國家規劃的新型城鎮化的核心,未來區域間的競爭將會是城市群之間的競爭,虹吸力越強的城市群,在未來的發展中就會越快!
一二三四線城市已經由一輪又一輪的房價波動中,拉開了差距,很多購房者只看到房價的差距,而看不到其中趨勢、走勢的差距。無論實際如何,長線看,買對城市買對地方,置換的,或許真的不僅僅是一套房子,而且賭未來中國爆發的國運和城運。
所以,身處浪潮中的你,是在迷茫觀望還是準備建倉?
有答案了吧!