作為地產專業自媒體人，我常常在後臺收到這樣的留言：
村長，你在樓市沉浮了那麼多年，有沒有特別後悔的事？
那肯定是有的。
這要從我25歲那年說起。那是十幾年前的一個夜晚，剛來深圳第一年的我認識了銷售小哥黃某，小哥問我要不要買套房，說最近南山要開個新樓盤還挺便宜的，總價不高首付也能給的起。那一年我拿剛畢業、不穩定做藉口，拒絕了小哥的一番好意。
20歲那年，橋洞底下的算命先生說我命中必有一劫。
我問他劫財還是劫色，他意味深長的一笑沒有言語，現在看來是劫財了。
這麼多年來，深圳樓市的長週期一直是穩漲不跌的，從過去的羅湖到福田，南山到龍華，甭管是關內還是關外，最後都會成為區域中心而被價值發掘。
為什麼深圳的潛力這麼大？
經濟學家任澤平曾說，房地產市場，短期看政策，中期看土地，長期看人口。
深圳房價的長週期，可以從其人口數據上看出一二。
一、深圳一線城市人口流入第一
最簡單的數據往往是最有力的回擊。
2018年，據《廣東省統計概要》官方資料，深圳常住人口達到1302.66萬人，人口淨增49.8萬人。過去四年，深圳的常住人口數量以年均56萬的速度在遞增，從2014年的1077.89萬達到如今的1302.66萬人，總共增加了224.77萬人。
人口淨增近50萬是什麼概念？
在上世紀80年代確立至今的國際城市劃分標準裡，人口達到50萬就是大城市。例如在挪威第一大城市奧斯陸人口僅為65萬；芬蘭第一大城市赫爾辛基總人口僅56萬。
你可能會說這是大城市的虹吸效應，不僅是深圳人口在增長。
事實上，中國的一線城市除廣州和深圳外，北京上海人口已經結束了過去幾年的人口增長曲線，從而轉到人口外遷的下降曲線當中來。我們以2018年的統計數據做個排名，發現深圳的人口增長數量和速度排名，已經躍居一線城市中第一。
在北京，《2018年北京統計公報》數據顯示，2018年末，北京常住人口2154.2萬人，減少16.5萬人；其中，常住外來人口764.6萬人，比上一年減少了29.7萬，即30萬左右。
2018年末，上海全市常住人口總數為2423.78萬人，比上一年增加5.45萬。其中全年常住人口出生17.4萬人，死亡13萬人，常住自然人口增長了4.4萬。
將總增加的5.45萬人口減去常住自然人口增長，測算出上海的淨流入人口僅為1.05萬。
對於這個數據，村長並不意外。
作為“深漂本漂”，這十幾年來我肉眼可見深圳的發展能力和潛力。更何況，政府也在人口的引入上頗費功夫，從“來了就是深圳人”的標語，到大學生落戶實現“秒批”……深圳的人口增幅，去年不但超過廣州，也遠超杭州、南京、成都等新一線城市。
根據“十三五”規劃，到2020年，深圳常住人口發展目標將達到1480萬人。
二、上早班“車” 新增50萬人口的購房選擇
從歷史情況來看，城市人口進入會直接作用於相關產業的發展和推動，利好是絕對的。
但另一方面，從經濟學方面來看，人口的大量湧入其實利弊相間，比如他們將會給城市的基本保障帶來壓力。
在深圳，新增人口的第一個壓力就是：住房問題。
一組有趣的數據顯示，美國大約2/3的家庭都買了房，而中國的住房持有率更是高達89.7%。同時《中國家庭金融調查報告》顯示，中國家庭金融資產中，股票資產僅佔15.45％，股票市場的參與率僅有8.84％。而房產在資產中的配置則近乎七成。
我們以90%的住房持有率估算，深圳新增的50萬人口中，至少40萬人有購房需求。
那麼深圳有多少房可以買呢？
據深圳中原地產研究心中，截至2018年12月底，深圳全市新房住宅存量為346.5萬平，去化週期僅為14.22個月。
也就是說，每個人平均下來才能買8平米。
不用腦子思考都知道，房子是遠遠不夠賣的。
你可能又要說了，村長你的數據太虛，怎麼可能有那麼多人都有錢買房？
首先，從目前的數據來看，深圳人買房越來越年輕化，很多90後開始入市，而他們都是剛需上車。其次，你要知道深圳新增人口中，佔比最大的就是90後。
就在前兩天，繼瑞府8000萬級豪宅被搶購後，深圳又一現象級豪宅瑧灣匯傳出勁爆消息：3月份，瑧灣匯單月銷售量突破110套，其中有個90後第一次看房，全款買了6套。
要知道，深圳最不缺的就是購買力。
這就不難理解，一邊是深圳不夠賣的住宅，另一邊是源源不斷的需求。當供給小於需求，就形成了賣方市場。深圳，現在就是處於一個“賣方市場”。
當房子成了市場上的稀缺品，買了肯定是賺的。遠的不說，近的就有去年年中“潤府三”的搖號瘋搶，坊間相傳買到即賺200萬……
甚至在購房者中有這麼一句話相傳：假如現在你不買房，那麼，往後餘生，郊區是你，城外是你，首付不夠還是你！
一句話，上車吧！
那麼問題來了，深圳現在還有什麼“車”可上？
樓市主要無非分這麼幾種產品：住宅、公寓、商鋪、寫字樓。瞭解村長文章的朋友都知道，村長的購房邏輯一直是“住宅＞公寓＞其他”。但就具體情況而言，深圳新增的50萬人口，不一定都適合買住宅。
就住宅而言，其本身雖然有70年產權，甚至有些帶學區等屬性，深受購房者青睞；但深圳限購，且作為一個移居城市，並不是所有的“深圳人”都有深戶或者5年社保，有住宅的購房資格。
還有一點就是住宅普遍比公寓貴15%—30%左右，雖然單價看起來差的不多，實際上一套70平的房子，住宅和公寓總價能差百萬。
這樣看來，對於大多數購房者而言，有且只有公寓可以考慮購買了。
其實，上述購房者偏好是有跡可循的：
第一類是在深圳努力打拼事業的奮鬥者，渴望紮根這個城市，但苦於沒有購房指標，或者暫時不滿足住宅購買條件，對於他們來說，公寓可能是目前最好的選擇。
第二類是在深圳有房子，但不夠住且房票用光了的客戶：這類購房群體普遍想過“5+2”的生活，和父母保持”一碗湯“的距離，因此，他們更願意有自己單獨的空間，又能兼顧父母。
這兩類是主流，是深圳絕大多數購房者的真實寫照。
第三類則是父母出資，為了在深圳讀書或者選擇在深圳事業起步的子女，作為資產配置兼自住需求，果斷出手。
第四類，是有著敏銳嗅覺的外地投資者，在大灣區政策紅利刺激下，當天看，當天買，果斷決策，批量買入的超級買家。
上面的四類購房者均沒有名額、又想要買房。這個條件下，在深圳能買的只有公寓！
除此之外，針對第一類和第二類客戶自住的需求，就要求不僅要有與住宅相匹的居住條件(通燃氣、帶陽臺之類），還要有醇熟的社區配套……
在深圳，這個盤可以符合上述所有的購房需求。
2018年，這個盤拿下深圳公寓成交面積、成交套數的雙料冠軍，其項目於去年7月推出的三期自在寓產品，5個月賣了1376套，曾誕下一天銷售60套，一週銷售200套的記錄。
這一記錄現在看來已經是深圳最牛的公寓——沒有之一。
稍微關注市場的朋友們估計已經猜出來了，就是金地龍城中央。
三、人居舒適體驗爆表，金地龍城中央不能錯過！
金地龍城中央自在寓位於龍崗區龍崗中心城龍崗大道與龍城大道交匯處(地鐵3號線龍城廣場站A出口)，是金地龍城中央出的三期產品，而其一二期已經售罄。
村長了解到，其三期共推出1892套公寓，而目前只剩不到300套。
這周我又去龍崗跑了一圈，儘管當天是工作日，但項目上來看盤的人依然不在少數。
能在去年市場不算太熱的情況下脫穎而出，到了今年套數過千的大盤賣的只剩下300餘套，足見市場對其的認可程度。
1、交通便捷、總價低，上班族首選公寓房
金地龍城中央是龍崗位數不多的小戶型產品，現有面積段為64—82㎡，戶型小總價低。我們以目前3.4萬/㎡的均價估算，總價區間大概在200—300萬左右，首付最低僅100萬。
這個價格在關內根本上是沒得選的，而金地龍城中央的位置雖然在關外，但村長髮現，其交通的便捷程度堪比住在關內。項目最近有3號線龍城廣場站，1小時連接福田、羅湖。同時，未來14號線和16號線也在附近設有站點，屆時軌道交通將更便利。
公共交通運輸之外，水官高速40分鐘直達福田，四橫三縱聯網中心（龍崗大道、龍翔大道、龍平西路、北通道、龍城大道、吉祥路、黃閣路）縱享自駕出行便利。
2、人居舒適體驗爆表，享關內同等居住配套
村長當天的路線是從世貿百貨一路走到項目上的，途徑三館一城、萬科裡、萬科廣場、龍城廣場、龍崗區政府等等繁華商業人文配套，金地龍城中央就坐落在龍崗河的對岸。
我們都知道“東進戰略”、知道“大灣區規劃”……但卻很少有人知道，龍崗其實已經有了堪比福田、南山區域的配套，是翻天覆地的變化。就比如說上週二那天的萬科裡商場，裡面人流量可以和福田coco park相比了。
現場銷售告訴我，地鐵14號線建成後更是將直接連接福田、南山。
3、兩到三房在售，通燃氣帶陽臺對標住宅
對大多數買來自住的年輕人來講，龍城中央最大的亮點就在用其實用性。
其一是通燃氣、帶陽臺的居住舒適度。大多數的酒店式公寓都是沒有陽臺和燃氣的，但龍城中央卻是“真”公寓——有陽臺的公寓採光通風效果更好；通燃氣則更適合居住，廚房更是設置了燃氣警報器和燃氣切斷閥。
其二就在於戶型方面的實用率。龍城中央目前在售主力戶型為64-82㎡兩至三房不限購裝修公寓，備案均價為3.36萬元/㎡。64㎡恰到好處的功能空間佈局兩室一廳一衛，戶型方正、是有高實用率的闊度空間。
4、升值潛力空間無限，最後300套！
我們都知道投資要選擇好的、稀缺的。
而金地龍城中央坐擁醇熟的社區配套，並在龍崗的幾何中心位置。最關鍵的是，這個超大體量的樓盤目前只剩下最後300套了。
去年731新政之後，深圳未來新供應土地上建設的商務公寓只租不售。其也就是說，市場上可交易的商務公寓的數量是有限的，深圳的公寓現在是買一套，少一套。