來源：深圳住朋網、深圳地鐵網、家在、香蜜二村舊改、深圳地產
前言
深圳是個彈丸小城，1996.85平方公里的土地上生活著2000萬人，人口密度比香港還大。
深圳缺地，已經缺到了毫無退路的階段，2018年共拍賣10宗居住用地，其中6宗“只租不售”。2017年全年僅供應了一塊限售10年的商品房用地，而且這塊土地上還同步配建了大量的人才住房。
由於可供開發土地極度緊張，城市更新，已然成為深圳土地供應的主要實現方式。
今年以來，深圳各區城市更新改造的消息不斷，據不完全統計，2019年深圳已經有至少20個更新項目迎來新階段。連最難拆的香蜜湖、白石洲等大型舊改項目也迎來了新進展。
未來，這裡將有多少舊樓倒下，又會出現多少“千萬富翁”，取得進展的舊改項目又分佈在何處？下面讓我們用一張圖來直觀的瞭解下。
最新進程：6月10日，白石洲綠景舊改正式開始簽約。6月15日，白石洲城市更新項目（塘頭村）簽約啟動動員大會舉辦。回遷戶型和賠償標準也陸續曝光。
項目位置：因其是許多“深漂”的第一個落腳點，所以備受關注，還有其優越的地理位置，一路之隔就是華僑城豪宅片區，南北縱橫深圳“主動脈”深南大道，西至沙河東路，順接科技園，東連歡樂谷、世界之窗等標誌性建築物。
項目位於南山區沙河街道沙河五村片區，東臨華夏街，南臨深南大道，西臨沙河街，北臨香山西街。
項目簡介：白石洲共有4箇舊改項目，包括沙河五村城市更新單元、深業世紀山谷城市更新單元、鶴塘小區-沙河商城改造項目、白石洲南區項目。
官方資料顯示，項目定位為以居住商務功能為主導的城市綜合體，計容總開發面積358萬平方米，其中住宅建面共125萬平方米，商務公寓112萬平方米。
根據規劃，其中有三分之一為住宅、人才公寓和保障性住房，均以小戶型為主；三分之一為公寓，服務周邊城市中心的高薪白領人群；三分之一為商業辦公和酒店，提供多元化辦公購物休閒體驗。
拆賠方案：單層老祖屋補償標準達到1：3.5，首層置換商務公寓最高可達到1:1.2，本地原村民住宅拆賠比1:1.03，其餘基本按照1:1的產權置換賠付（商務公寓的產權為70年）；
貨幣賠償標準為2.8萬/平，按時簽約再獎勵8萬/棟，搬遷補助1萬/棟。（具體以開發商最終確認為準）
回遷戶型：這次曝光的戶型來看，主要有80平的2房2廳1衛、120平的3房2廳2衛、160平的3-4房、180平的4房、275平的複式單位。最貴舊改:香蜜二村香蜜二村公佈規劃，一路之隔房價已10萬+/平
最新進程：6月4日，香蜜二村拆賠意見稿出現在小區公告欄，面向全體業主公示並徵求意見，第二天，香蜜二村棚改項目概念規劃也隨之公佈。
項目位置：香蜜二村位於香梅路與景田南路口，共16棟多層，戶型方正，實用率較高，大部分為一梯二戶的南北通透戶型，有籃球場和健身設施等供休閒，近地鐵1號線香蜜湖站、蓮花文體中心、香梅市場等，交通生活便利。
項目簡介：本次規劃方案僅為初步意向方案，將規劃一所幼兒園，另配建文化活動室、社區體育活動場地、社區健康服務中心，老年人託養中心、便民服務中心等公共配套設施。
從後面的規劃圖可以看到，小區規劃四棟回遷房和兩棟人才住房，回遷房靠近東南方向一字排開，較好的體現了南北通透的設計理念，也充分的保證了日照採光。
拆賠方案：
1、選擇產權調換的：被搬遷房屋按建築面積1:1.2進行調換，或被搬遷房屋套內面積1:1進行調換，二選一不得更改。
2、選擇貨幣補償：按本項目評估價值時點的市場評估價格給予貨幣補償。（其他補償類目見下表）
周邊房價：香蜜二村與深圳傳統豪宅區域香蜜湖片區僅僅一路之隔，周邊是香蜜湖水榭花都、香蜜湖一號等中心區豪宅大盤，二手價格約在17萬以上，而其所在的景田南片區，也不乏緹香名苑、橄欖綠洲、紫金苑、聚豪園、東方玫瑰花園等精緻型花園樓盤，價格約7-9萬左右。
香蜜二村本身的二手房售價也超8萬/平。最快舊改：華富村深圳棚改第一村正式動工，9天簽約99.1% 最新進度：6月6日據家在深圳網友@圍著火鍋吃西瓜爆料，華富村已正式開工。作為深圳棚改第一村，華富村起了一個非常好的頭，整個項目進度飛快。
據媒體報道，2017年8月，政府開始徵集華富村改造意願，9天就獲得了99.1%業主的同意。同年9月，華富村啟動簽約，僅7天時間，簽約率達到95%。
項目位置：華富村位於深圳中心公園東側，南臨華強北商圈，距離地鐵7號線黃木崗站500米左右，交通便利，配套豐富，地理位置優越。
項目簡介：華富村位於深圳中心公園東側，南臨華強北商圈，距離地鐵7號線黃木崗站500米左右，交通便利，配套豐富，地理位置優越。
項目共規劃15棟超高層住宅，1棟高端寫字樓、1棟商業mall、2條沿街商業，1座54班九年一貫制學校和1座21班幼兒園。
拆賠方案：而且，華富村居民們爽快，補償方案也比較豪氣。福田城市更新局發佈的補償方案意見稿顯示，這次的補償將超過2.5個億。
居民可選擇5.5萬元/平進行貨幣補償，也可以選擇套內面積1:1或建築面積1:1.18兩個回遷方案。
此外還有25平方米的購買優先權，其中13平方米按照9000元/平購買，剩餘的12平方米則按照市場評估價的9折認購。
另外，早簽約早交房最高還可獲得17萬元獎勵。
回遷戶型：這次曝光的戶型來看，主要有100平的3房2廳2衛、115平的3房2廳2衛、120平的4房2廳2衛、125平的4房2廳2衛、130平的4房2廳2衛、135平4房2廳2衛、150平5房2廳2衛。最高樓舊改：蔡屋圍規劃了兩棟超高層建築，預計2019年內動工
最新進度：京基地產蔡屋圍城市更新統籌片區辦公室工作人員稱，項目在5月10日才啟動私宅物業簽約，目前簽約進展順利。預計2019年內動工。
項目位置：位於羅湖區桂園街道，主要包括蔡屋圍城中村、晶都酒店、寰宇酒店、大劇院、農業銀行、城建集團等區域。北側為金華街、西側為紅嶺南路、南側為濱苑住宅小區、東側為蔡屋圍新十坊小區。
項目簡介：整個片區面積約為31萬平米，規劃總建築面積約260萬平米，包括超甲級寫字樓、大型商業、高星級酒店、高端住宅、公寓、教育文化配套等多種業態。
京基蔡屋圍舊改，規劃了兩棟超高層建築，其中一棟號稱超過700米，中國第一、世界第二，另一棟也高過平安金融中心。不久前，深圳市規劃和自然管理局否認批准深圳一些要創造中國紀錄的摩天大樓，但京基對外公佈的方案，仍然展示著700米+的雄姿。
拆賠方案：網絡上流傳著到一份《深圳市羅湖區蔡屋圍統籌片區城市更新項目集資樓補償標準》，房屋產權置換補償標準為按建築面積1:1的比例回遷住宅或公寓，陽臺按全面積補償面積，且未計入建築面積的版陽臺面積肌膚過渡期租金。
此外，該份《補償標準》還公佈了過渡期租金、搬遷補助費等共計8項補償方案。深圳舊改：影響未來房價的終極力量
在寸土寸金的深圳，對於房企而言通過招拍掛拿地一方面是價格高，另一方面則是地少。據瞭解，近幾年深圳每年都僅有1-2宗住宅用地出讓，凡是宅地必遭瘋搶，明顯供不應求。然而，為了解決“土地荒”，不少房企開始插足深圳舊改市場。
深圳有1000多個城中村，幾乎每個村都在或明或暗展開舊改肉搏戰，深圳“城中村新政”在保護城中村的同時，客觀上刺激開發商和村民加速舊改進程。因幾乎沒有新增居住用地供應，城中村舊改已經是深圳新房市場的主力軍。
此外，深圳大力推行的保障房計劃，對城中村舊改提出更高要求，每個項目都要求配建安居房、人才房（租賃為主、產權銷售為輔），這起到兩大左右：
1、影響房價和房租價格。按照規定保障性住房的售價和租金，以市場折扣價推出，安居型商品房5折，人才房6折。隨著大量項目入市，無疑會起到平抑房價和租金上漲的超級力量。或許，假如房價有下跌壓力，政府會放緩進度。
2、抬升舊改成本，最終向房價轉移。羊毛出在羊身上，要求配建20%以上比例的保障房（總體要求，個別項目比例不同），使得開發商的成本有較大增加。這將導致兩個結果，一是繼續增加容積率，深圳的樓越蓋越高；二是推動房價上漲。
一方面通過大量供應保障房抑制房價上漲，另一方面提高開發成本推動房價上漲，這形成深圳“房價升降難題”。這一矛盾，將強烈影響深圳房價走勢。
一壓一抬，最難受的是開發商。不過想必購房者也舒服不到哪裡去……
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文章來源:綜合整理