文/盧韻如 “再不拿塊地，四個策劃就要擠在一間辦公室了。”這不是段子，是不止一家深圳房企正在面臨的殘酷現實。
第一太平戴維斯深圳公司副董事長吳睿用“慘烈”來形容他對這次拍賣現場的預判，“在深圳，本地房企都很缺貨值，何況外地房企？對於大房企，尤其是品牌房企，規模比利潤更重要，不是在算利潤有多高，而是在想能忍耐利潤有多薄。”
深圳大概是全國少有的幾個，即便拿不到地，開發商也不會覺得太沒面子的城市。城市面積小，經濟實力強，居住淨地出讓少，城市更新又長路漫漫，註定在深圳拿地，早就不是資金的單科考試，而是綜合實力的聯考。
太陽底下本無新鮮事。明天土拍現場可能會遇見的人、發生的事、背後的原因，也許這些年來都只是換個背景的循環播放。
土拍前夜，他們怎麼想？
外地房企：風險可控的戰略佈局
對於很多房企，進入深圳是戰略性佈局，大灣區規劃出臺後，尤其如此。
進深圳的路也有很多條，城市更新是主幹道。“十三五”期間，深圳計劃供應住房建設用地800萬平方米，其中，商品住房用地590萬平方米，包括新供應用地40萬平方米，城市更新用地450萬平方米、徵地返還用地100萬平方米。換言之，76%的商品房開發土地靠更新。
合一城市更新機構數據也顯示，深圳城市更新項目中，有30%是外地房企在做，而外地房企手上的城市更新項目中，有55%是工改工，這一比例超過深圳工改工在深圳的平均佔比39%。外地房企希望曲線入深的心情可見一斑。但是，“政策規劃調整預期不明朗”、“合法權屬比例不足”、“週期長，投資風險不可控”，依舊是更新房企的三大噩夢。
“對於上市企業來說，不一定要利潤最高的，但想要風險更可控的。”一上市房企董祕如此解釋，為什麼無懼激烈競爭也要參與本次土拍。
招拍掛未必是最便宜的路徑，但卻是難度係數最低。“過去無論是舊改還是星星點點的產業用地，難度相當於研究生水平，拍下乾淨宅地再開發銷售，難度相當於中學生水平，不可控因素和難度都會降低很多。”深圳貝殼研究院院長肖小平表示。
國際城市戰略研究專家黃一真覺得，本次土拍對外地開發商來說堪稱“友好”，是小股操盤的好時機，“深圳政府一定希望是多贏格局， 5宗地體量都不大，在價格上易於入手，在價值上前瞻無限。特別是百強房企，不用花太多錢，就能刷存在感，又能夠用少量的價格佔據粵港澳灣區龍頭城市的價值。通過這次拍賣，可以看到深圳地產市場的張力有多大。”
佔地只有1.84萬平的光明小地塊的確是本次最受房企青睞的地塊，據粗略統計，有19家房企加入競拍，其中不乏首次入深的品牌房企。
黃一真最看好的還是尖崗山寶安A122-0360號宗地，認為這宗地塊為有實力的房企提供了更多的發揮空間。“尖崗山本身已經是在全國有一定知名度的豪宅片區，目前已有項目都相對純粹，考慮到這宗地塊的資源情況，未來項目將有很強的均好性。”
吳睿也認為這宗地更容易做出高溢價的產品，很有可能進入競人才房的階段，以最高限制地價粗略估算，未來入市保本價在9萬/平方米以下，“還是可以做的。”
不過吳睿也提醒，未來可能出現的限價風險，是拍這塊地時最需要考慮的問題。
本地房企：規模比價格利潤更重要
總部在深圳福田區福華路的中海地產，至今仍是中國房地產行業一面旗幟。從2017年總裁顏建國迴歸開始，拿地銷售比便果斷地從2016年的20%，回升至2018年40%以上的擴張區間。就在6月12日，中海旗下海嘉投資，還在大連經過241輪競價，從十餘家房企手中拿下一宗編號為大城(2019)-9號的商住地塊，土地儲備情況大有改善。
但在深圳“地荒”依然嚴峻。中海地產官方網站顯示，深圳最新近的項目是中海天鑽，開發週期2015年-2017年。從去年1月到今年5月31日，中海公告數據，合計新增項目81個，但是在深圳的只有1個，位於坪山，佔地1.9萬平。
對於本次坪山地塊，黃一真認為，價格並不算高，周邊很多綠地，並且連在一起，反倒很適合品牌房企去做一個高大上的綜合體。據粗略推算，坪山G12107-8063 號宗地，按當前人才房配建比例、最高限制地價24.7億元為計，樓面地價21239元/平方米。業內預計，若拍至限制地價，未來保本售價約為35737元/平方米。
據瞭解，金地也將參拍，目標坪山和光明。當前金地深圳在售產品為龍城中央，2018年曾以1376套加冕深圳商務公寓銷售冠軍，目前可售約300套公寓，64-82平方米，價格3萬/平起，在此次宅地的出讓中，只能算是麵粉價，值得關注。
開發商愛乾淨宅地。吳睿瞭解到，目前開發商積極性的確很高，保證金破千億已能體現。“從開發商角度來看，只要是深圳境內的住宅用地都是看好的，甚至臨深都是非常好的機會。”他認為，一方面因為深圳很久沒有住宅用地拍賣，另一方面房企本身很缺貨值，尤其是上市房企，當下最在意的不是這塊地賣到多少錢，而是在深圳能保持怎樣的開發規模。“萬科在深圳，去年有500億，今年還有500嗎？”
他預計明天現場可能都會很“慘烈”，基本都會拍至最高限制地價，並進入競人才房階段，最後利潤也會很薄很薄，“大房企，明天不是在計算利潤有多高，而是在考慮能忍耐利潤有多薄。”
如果硬要給5宗地做些細微區分的話，他認為尖崗山更容易做出高溢價的產品，龍華也非常成熟，更適合做改善產品，光明更適合做優質剛需產品，坪山則適合跑量。
黃一真提醒，本次參拍龍華地塊的房企，要有“得一望二”的準備。龍華A817-0609 號宗地西邊還有一宗用地，如果本次拍賣價格不錯的話，他認為，西邊地塊可能會在年底亮相。“龍華起始樓面地價3萬多，封頂價格高出起始價很多，說明政府看好龍華地塊的價格彈力。”
插句題外，從另一個角度看，土拍現場有多少TOP級房企，也彰顯著這座城市的實力。
25年前國家多個部委設計分院開到深圳，並伴隨著“招保萬金”的擴張走向全國，立起深圳中國樓市樣板房的威名。此時深圳有望再度成為中國樓市的樣板房，憑藉的則是一眾如“粵海街道辦”般的區域崛起和科技創新。
還是那句話，來了就是深圳人，明天拍了地，就是wuli深圳開發商！