224億!一場“史詩級”拍賣正在悄悄改變深圳樓市格局!誰是背後最大贏家?

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224億!一場“史詩級”拍賣正在悄悄改變深圳樓市格局!誰是背後最大贏家?

導讀:在全國的土地市場中,深圳是個異類。多年來,深圳幾乎“無地可賣”,增量全靠城市更新和舊改;這個城市的財政,也以不依賴“土地出讓金”著稱。而6月24日的史詩級土拍,讓人們不免追問,深圳怎麼了?為什麼突然大規模出讓土地?

來源丨21世紀經濟報道(ID:jjbd21)

記者丨張曉玲、林詩苑

編輯丨李清宇、黎雨桐

在全國的土地市場中,深圳用地稀缺,開發商“苦土地久矣”。多年來,無數開發商站在“圍城”之外,徘徊許久而不得入。

6月24日,深圳暴雨,一場大規模的土地拍賣照常上演,全部是住宅用地。

眾多開發商來不及思索這一行為背後的深意,已然紛紛上繳保證金,互組聯合體,進入備戰模式。

從央企、國企到民營大房企、行業黑馬,幾乎能叫得上名字的開發商都出現在競買名單中,光保證金就收了數百億。

最後的結果也超出市場預期,五幅宅地的可售樓面地價,有三幅都超過了之前的區域最高價。

政府賣地收錢建人才房、房企補倉卡位、資本伺機逐利,二手房業主坐地漲價……,收金224億後,這場被稱為“史詩級”的土拍,正在悄悄改變深圳樓市的預期。

開發商和二手房業主是最受益的群體。有業內人士樂觀表示,深圳房價的下跌通道已被“徹底堵死”。

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圖/圖蟲

各懷心思

24日的土拍現場,近40家開發商擠滿了交易大廳,央企國企、本地龍頭、外來“過江龍”,都摩拳擦掌躍躍欲試,他們對於深圳土地的渴求由來已久。

根據出讓文件,本次土拍採用“單限雙競”的辦法以掛牌方式出讓,即:限成交地價、競成交地價、競只租不售的人才住房面積。

“可以預料到現場競拍會很‘慘烈’。”在競拍前夜,第一太平戴維斯深圳公司副董事長吳睿斷言。

在眾多開發商中,央企中海可謂準備充足。內部人士透露,公司事先對所有地塊都進行了調研和測算,並預繳了保證金。

大本營位於深圳的中海地產,曾是福田CBD的拓荒者,但近年來中海在深圳卻面臨無房可賣的窘境。“再不拿地,中海在深圳就要無米下鍋了。”接近中海的人士說。

24日下午15時23分,中海一頭扎入競拍最激烈的龍華地塊。在競地價環節,華僑城和金茂緊咬,中海只是觀望;進入競人才房環節,華潤報出1.82萬平,現場有人鼓掌,等候多時的中海突然舉牌,以1.88萬平擊退華潤,與龍光正面交鋒。

龍光是深圳土地市場著名的“地王制造者”,此前曾多次拿下深圳區域地王,此次也是志在必得。“28號2.2萬平(中海)、19號2.22萬平(龍光)、28號2.24萬平、19號2.26萬平。”雙方激戰幾個回合,可售樓面地價已飆至6.7萬元/平方米,面對龍光的決絕,中海惜敗。

拍賣至此時,五幅地塊中的兩塊已落入他人之手,留給中海的機會不多了。中海轉而將重點放在光明地塊上。競人才房環節報至1萬平時,只剩中海與華潤繼續較量超12回合,最終,中海如願拿下本次面積最大地塊,總價54億。

相比本地房企,外來房企則是抱著戰略卡位的心態。來自廣州的越秀地產迫切尋求一張深圳入場券,交了至少四幅地塊的保證金。在競拍一開始,就對寶安尖崗山表現出十分強烈的意圖。

最終,經過32輪競價,越秀以可售樓面價6.3萬/平拿下,正式殺入深圳。

閩系房企力高集團也想在深圳擴大版圖,它選擇了本地龍頭佳兆業組成聯合體,參與了一幅地塊的爭奪,但未能如願。

令人意外的是,金融機構也參與了競拍。平安不動產旗下公司以最高限價24.71億+配建40900平方米買入坪山地塊,可售樓面價2.22萬/平。

記者注意到,房企四巨頭的萬科、碧桂園在本次土拍中並沒有高調舉牌,恆大、融創甚至沒有參與。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為,“四巨頭並不是不看好這些土地,而是他們覺得地價太高,性價比太低了。”

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圖/圖蟲

推地背後

土拍已經過去了幾天,但在親身參與了競拍的程白(化名)心中,那場大戰的硝煙似乎還未散去。

靜下心來,他才能深入去分析這場土拍背後的一些東西。“政府推地是為了增加供應,商品房、人才房的壓力都很大。”他認為。

去年6月,深圳出臺被稱為“二次房改”的住房改革方案,文件指出,2018年至2035年,深圳市要新增建設籌集各類住房共170萬套,其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房總量不少於100萬套。

“深圳土地供應長期嚴重匱乏,其短缺程度堪稱全國第一。”深圳綜合開發研究院旅遊與地產研究中心主任宋丁稱。

去年12月19日,深圳曾推出一宗住宅用地,因拿地條件過於嚴苛,導致流拍,此後就一直沒有新地供應;而市場寄予很大期待的城市更新,進展非常緩慢。

長此以往,不僅造成市場上商品住宅奇缺,人才房更“無處安放”。宋丁認為,這次一次性放出五宗地,清晰地反映了政府在供給側強化土地供應的決心。

據21世紀經濟報道記者統計,本次土拍可提供約70萬平方米的住宅;其中,人才房配建面積佔比由初始的13.55%增至22.99%,淨增65100平方米至252040平方米。

下半年,按照深圳市政府的部署,還將分批供應住宅用地,穩定市場預期。業內預計,類似於此次大規模的土拍還會出現。

供應之外,一向被認為財政充裕的深圳,在中美貿易戰等新形勢和環境下,面臨的財政壓力加大,比以往更加審慎地考量財政收支,也是本輪大規模推地的動力。

宋丁指出,之所以趕在六月底快結束的時候推出大量土地,就和深圳目前經濟發展形勢嚴峻、財政未雨綢繆有關。

年初,深圳財政局局長湯暑葵公開表示,政府2019年要“帶頭過緊日子”,壓減三公、會議費支出等;今年以來,深圳已叫停了40多億的“鮮花谷”、30多億的深南大道改造等項目。

雖然多年來深圳並不像很多城市那樣依賴“土地財政”,但賣地帶來的財政收入增加是顯而易見的。本次拍地後,一共帶來了223.84億的財政收入,佔深圳市今年本級財政支出計劃的逾10%。

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圖/新華社

預期改變?

內外環境的變化推動了深圳市政府的推地之舉,而最高興的莫過於開發商了,不管拿地還是沒拿到的,似乎都是受益者。

本次土拍出現了兩個新高位。以龍華為例,龍光拿下的樓面地價為6.7萬元/平方米,業內戲稱,龍華金茂地王要“解套了”。

2016年,電建金茂聯合體以樓面價5.68萬元/平方米競得龍華商住用地,刷新區域單價紀錄;但拿地近兩年,金茂府遲遲開不了盤。

按樓面價算,龍光新地王比金茂高出1萬元/平方米,給金茂府的定價帶來極大的信心。

據記者瞭解,目前金茂府樣板房還沒有開放,價格也沒有確定,預計八月推出。

而越秀拿下的寶安尖崗山宗地,可售樓面價約6.3萬元/平方米。與此前的地王泰禾院子僅一街之隔。

2015年12月,泰禾以57億元奪得尖崗山兩塊居住用地。其中一宗樓面價約5.13萬元/平方米,另一宗樓面價約7.99萬元/平方米,刷新全國單價土地記錄。

三年多過去了,泰禾一直未能開盤。目前一宗地正在建設中,營銷中心待完善,另一塊地則處於荒置狀態。本次土拍後,泰禾似乎迎來了轉機。

“按照以往的經驗,凡是土地拍賣價格高的地方,周邊的項目價格都很堅挺,甚至上揚。”宋丁認為,新拍土地價格對周邊房價有明顯的支撐作用。

謹慎者正在變得更多。深圳一位大型開發商高管指出,地價到房價的傳導效應,已不像樓市上升期那麼明顯。過去高價拿地企業是否能解套,要看市場對於房價的接受度,而非看土地成本。在目前的市場環境下,光明房價4萬多、龍華6-7萬,在售的老地王也不敢大幅提價。

而對於新拍下的房企來說,在配建那麼多人才房的條件下,拿地的開發商恐怕也沒想怎麼賺錢,有多少利潤,“競拍中間為什麼那麼多人停手,就是賬算不過來,”這位高管透露。

吳睿更提醒,開發商需認識到限價政策依然存在,高價拍地後政府限價,依然有解不了套的風險。

不過,整體而言,本次拍出的地價對深圳樓市的心理影響仍然很大。宋丁指出,部分地塊樓面價基本上接近周邊的房價,“麵粉貴過麵包”又出現了,這會對市場、對開發商的心理有很大影響。

拍地前,龍華房價三年未漲甚至陰跌,二手房長期徘徊在6萬多/平方米;光明是這兩年才火起來的新片區,房價基本在4萬左右/平方米。

高價土地價格給了房價上漲預期,“即使因為限價漲不了,房價下跌的通道也被徹底堵死”,甚至有業內觀點認為,龍華、光明房價或就此被改寫。

21世紀經濟報道記者注意到,拍地後,深圳有極少數新盤立刻表示要重新定價,地塊周邊的一些二手房業主,也跑到中介門店更改掛牌價。

美聯物業全國研究中心總監何倩茹認為,在當前的市場環境下,業主並沒有太大的定價權和話語權,“高價地塊周邊的新房開發商、二手業主,信心當然會變強,但光自己有信心是不足夠的,要買家也有信心才行”。

何倩茹稱,暫時沒有看到二手房大幅漲價的現象。

對於新拿的地塊,中原地產首席分析師張大偉認為,部分房企在豪賭限價政策放寬,心態過於樂觀。按照這些土地的拿地價格,在當前限價政策下,這些房企很難盈利,入市壓力非常大。

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圖/新華社

誰是大贏家?

6月24日的史詩級土拍,讓人們不免追問,深圳怎麼了?為什麼突然大規模出讓土地?

原因當然有很多,土地出讓金補充財政也是正當之舉。畢竟,2018年深圳減稅降負1418億,佔全國比重接近11%,今年還要繼續減;而且,深圳推出針對特需人才執行15%低稅率,這些都需要廣泛開源。

與此同時,深圳經濟正承受巨大的增長壓力。深圳綜合開發研究院旅遊與地產研究中心主任宋丁指出,去年中美貿易戰以來,美國連續提升對中國出口美國數千種商品的進口關稅,同時連續對中國的高科技企業實施打壓,其中對深圳著名的高科技企業中興、華為、大疆的打壓最為突出。

去年,深圳全年的經濟增長從預先預測的8.5%下降到實際的7.6%,今年一季度的經濟增長只有7.5%。

此時,深圳有動力用拍地以及由此帶來的房地產市場的穩定,來對衝宏觀經濟的下滑趨勢。

此外,在土地短缺的深圳,要完成“二次房改”方案裡的保障房、人才房供應,也是個巨大的挑戰。

從本次拍賣結果看,深圳市政府首先是個不錯的贏家:獲得了224億土地出讓金,配建的人才房增加到了25萬平米,還維持了房價的穩定。

深圳房地產研究中心研究員李宇嘉認為,政府拿走該拿的,其“價高者得”競拍條件下拍出來的價差,全部反哺給人才住房。這是地產給實體經濟輸血,並且明白無誤地告訴市場,我的土地出讓金用在哪裡了?

此外,地價使得市場認為房價有了支撐,深圳樓市得到提振,開發商和二手房業主更是滿心歡喜。

然而,這5塊毛毛雨式的宅地(不到70萬平米建築面積,深圳一年新房交易面積最低也有300萬平米),依然難解土地稀缺之渴,也難以撼動目前深圳高企的商品房樓價水平。

2015年以來,深圳是所有城市中房價最為堅挺的一個,部分區域如南山、前海等片區,一直在上漲。

去年下半年開始,深圳樓市進入了難得的穩定期,一些區域的二手房出現了下調,部分剛需買家似乎又看到了希望。

然而這次土拍,卻有可能再次燃起深圳房價上漲的火苗。畢竟光明新區的地價已與在售房價持平;龍華的地價也追上了二手房房價。

最不願看到拍出高地價的,是剛需、普通商品房市場的買家,或者說希望深圳房價下跌的那群人。因為,不是所有人都可以享受“人才房”、“安居房”,也不是所有人都可以買得起限價的豪宅。

在深圳的住房規劃中,將人才房、公租房、安居房和商品房的比例定為2:2:2:4,截至目前,商品房的比例仍在60%以上。

因此,繼續增加土地供應,盤活存量資源之外,如何平衡地價與房價,管理房地產價格的預期,讓普通商品房市場的買家不要失去信心,是拍地後政府管理的關鍵所在。

深圳是一座特別歡迎年輕人的城市,其落戶政策在一線城市中最為寬鬆;深圳也是高科技企業集中的城市,吸引了很多高端人才;同時,深圳的教育、醫療等配套落後,也特別渴望引入更多的教師、醫生。

當那些初次來到深圳的年輕人,那些高科技企業引入的人才,那些從其他城市調來的老師、醫生,不被高房價所嚇倒,能夠有信心長期在此安居立業;那時,深圳這座城市本身,才是最大的贏家。

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21君

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你又怎麼看這場“史詩級土拍”呢?將會給深圳房價帶來怎樣的影響?

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本期編輯 黎雨桐

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