最近一些維權事件，讓不少標杆房企都中了招，導火索還是精裝房。其實每隔一段時間，總會曝出關於精裝房維權的新聞。眼下，各地限價令越來越嚴格，房企為了不賠本，只能死摳精裝成本。但如此一來，質量又很難保證，由此陷入惡性循環。
想做好精裝房的成本管控，同時保證質量，看似是無法完成的任務。但實際上沒有想象中那麼難。關鍵要找準當前精裝房成本的痛點，才能精確打擊、對症下藥。下面明源君就和你詳細聊聊。
"最近一些維權事件，讓不少標杆房企都中了招，導火索還是精裝房。其實每隔一段時間，總會曝出關於精裝房維權的新聞。眼下，各地限價令越來越嚴格，房企為了不賠本，只能死摳精裝成本。但如此一來，質量又很難保證，由此陷入惡性循環。
想做好精裝房的成本管控，同時保證質量，看似是無法完成的任務。但實際上沒有想象中那麼難。關鍵要找準當前精裝房成本的痛點，才能精確打擊、對症下藥。下面明源君就和你詳細聊聊。
精裝控成本3個痛點
很多房企雖然有成本部門來主導控制成本，但效果並不理想。究其原因，是成本管控主體不清，成本管控內容也不細緻，才導致了一些不必要的浪費和無效成本的產生。說得直白些，就是精裝房成本管控沒明確誰來管、管什麼和怎麼管的問題。
第一，其他部門缺乏成本思維，認為成本管理與自己無關。
“既然房企有專門的成本部門，那麼關於成本的一切管理，自然該由成本部門操心。成本管控與其他部門無關。” 可能除了成本外的專業部門，很多人是這種想法。
但是精裝成本光是成本部門一人來管，不可能管得好。因為精裝房涉及到營銷、設計、工程等多個部門，很多環節成本都無法把控。
例如，精裝成本管理的一個重要環節是設計選材，乙方設計師出於追求完美的慣性思維，為達到藝術效果愛選擇昂貴材料。如果再碰上甲方設計師沒有成本思維，成本失控是家常便飯。
第二，在項目操作過程，成本部和各部門沒有及時交底，很容易出問題。
比如在設計環節，圖紙上只顯示為定製衣櫃。如果成本部門與設計部門溝通不仔細，成本部在核價時就會按照一般的定製木衣櫃來核價。但設計如果要的是價格不菲的鋁合金天地軸超窄邊玻璃衣櫃，就會與普通木衣櫃產生巨大的差價，這一項因此嚴重超支。
第三，成本管理粗放，忽略細節。
成本的全流程管控，房企喊了這麼多年，真正做得好的很少。問題並不在於成本管控的方法不全，而在於現實中的成本管控，內容不分主次，管理得不夠細緻。就像千里之堤，潰於蟻穴。
例如很多房企在編制目標成本的時候就比較粗糙，只給出大致的範圍， 比如單方8000元。然後要求設計在8000元的框架內發揮，但結果往往是突破8000元的框架。為什麼呢？
因為很多開發商成本只控制到二級，再往下就控制不了。於是只能騰挪，這裡多一點，那裡少一點。殘酷的事實是前面每項都在超，最後想減也兜不住。後面如果配置低了，不符合整體調性，最後只能上調目標成本。
該問題在豪宅精裝表現得尤其明顯。剛需和改善型住宅的精裝成本一般好控，因為硬裝價格相對透明。現在很多城市豪宅都要求精裝交付，高端購房者講求個性化定製，這樣一來，定製軟裝不能走量，也很難比較，非常容易超標。
"最近一些維權事件，讓不少標杆房企都中了招，導火索還是精裝房。其實每隔一段時間，總會曝出關於精裝房維權的新聞。眼下，各地限價令越來越嚴格，房企為了不賠本，只能死摳精裝成本。但如此一來，質量又很難保證，由此陷入惡性循環。
想做好精裝房的成本管控，同時保證質量，看似是無法完成的任務。但實際上沒有想象中那麼難。關鍵要找準當前精裝房成本的痛點，才能精確打擊、對症下藥。下面明源君就和你詳細聊聊。
精裝控成本3個痛點
很多房企雖然有成本部門來主導控制成本，但效果並不理想。究其原因，是成本管控主體不清，成本管控內容也不細緻，才導致了一些不必要的浪費和無效成本的產生。說得直白些，就是精裝房成本管控沒明確誰來管、管什麼和怎麼管的問題。
第一，其他部門缺乏成本思維，認為成本管理與自己無關。
“既然房企有專門的成本部門，那麼關於成本的一切管理，自然該由成本部門操心。成本管控與其他部門無關。” 可能除了成本外的專業部門，很多人是這種想法。
但是精裝成本光是成本部門一人來管，不可能管得好。因為精裝房涉及到營銷、設計、工程等多個部門，很多環節成本都無法把控。
例如，精裝成本管理的一個重要環節是設計選材，乙方設計師出於追求完美的慣性思維，為達到藝術效果愛選擇昂貴材料。如果再碰上甲方設計師沒有成本思維，成本失控是家常便飯。
第二，在項目操作過程，成本部和各部門沒有及時交底，很容易出問題。
比如在設計環節，圖紙上只顯示為定製衣櫃。如果成本部門與設計部門溝通不仔細，成本部在核價時就會按照一般的定製木衣櫃來核價。但設計如果要的是價格不菲的鋁合金天地軸超窄邊玻璃衣櫃，就會與普通木衣櫃產生巨大的差價，這一項因此嚴重超支。
第三，成本管理粗放，忽略細節。
成本的全流程管控，房企喊了這麼多年，真正做得好的很少。問題並不在於成本管控的方法不全，而在於現實中的成本管控，內容不分主次，管理得不夠細緻。就像千里之堤，潰於蟻穴。
例如很多房企在編制目標成本的時候就比較粗糙，只給出大致的範圍， 比如單方8000元。然後要求設計在8000元的框架內發揮，但結果往往是突破8000元的框架。為什麼呢？
因為很多開發商成本只控制到二級，再往下就控制不了。於是只能騰挪，這裡多一點，那裡少一點。殘酷的事實是前面每項都在超，最後想減也兜不住。後面如果配置低了，不符合整體調性，最後只能上調目標成本。
該問題在豪宅精裝表現得尤其明顯。剛需和改善型住宅的精裝成本一般好控，因為硬裝價格相對透明。現在很多城市豪宅都要求精裝交付，高端購房者講求個性化定製，這樣一來，定製軟裝不能走量，也很難比較，非常容易超標。
精裝成本誰來管要明確
管控內容能做多細做多細
明源君上面列舉的精裝房成本管控3大痛點，其實問題都是來自沒明確成本由誰來管，以及管控內容不精細這兩方面。相應精裝房成本管控的解決策略，也需要圍繞這兩方面展開。在部門層面，明確各部門的成本責任，大家都要參與成本管控。在項目層面，重視前期成本專項策劃，而不是走過場。在細節上，從源頭、設計、供應商、乙方等多個環節入手，找準成本管控的重點，同時不放過每一個可能產生無效成本的細節。
一、精裝成本管理器，釐清各部門的責任
標杆房企通行的做法是建立責任成本體系，明確專業職能部門的成本管理職責，藉助後期反饋，考核評價各職能履行情況。
責任成本體系包含四大要素：責任範圍、責任部門、評價指標、評價部門。由此建立起責任成本體系的基本框架，從而在組織架構的層面保證目標成本的準確執行。
例如某標杆房企對於精裝成本管理，就對不同部門的職責進行了清晰的界定。營銷、設計部門要基於成本部編制的目標成本明確精裝標準和設計選材，這樣一來，每個部門相互配合，相互協調，最終共同實現成本管理。
"最近一些維權事件，讓不少標杆房企都中了招，導火索還是精裝房。其實每隔一段時間，總會曝出關於精裝房維權的新聞。眼下，各地限價令越來越嚴格，房企為了不賠本，只能死摳精裝成本。但如此一來，質量又很難保證，由此陷入惡性循環。
想做好精裝房的成本管控，同時保證質量，看似是無法完成的任務。但實際上沒有想象中那麼難。關鍵要找準當前精裝房成本的痛點，才能精確打擊、對症下藥。下面明源君就和你詳細聊聊。
精裝控成本3個痛點
很多房企雖然有成本部門來主導控制成本，但效果並不理想。究其原因，是成本管控主體不清，成本管控內容也不細緻，才導致了一些不必要的浪費和無效成本的產生。說得直白些，就是精裝房成本管控沒明確誰來管、管什麼和怎麼管的問題。
第一，其他部門缺乏成本思維，認為成本管理與自己無關。
“既然房企有專門的成本部門，那麼關於成本的一切管理，自然該由成本部門操心。成本管控與其他部門無關。” 可能除了成本外的專業部門，很多人是這種想法。
但是精裝成本光是成本部門一人來管，不可能管得好。因為精裝房涉及到營銷、設計、工程等多個部門，很多環節成本都無法把控。
例如，精裝成本管理的一個重要環節是設計選材，乙方設計師出於追求完美的慣性思維，為達到藝術效果愛選擇昂貴材料。如果再碰上甲方設計師沒有成本思維，成本失控是家常便飯。
第二，在項目操作過程，成本部和各部門沒有及時交底，很容易出問題。
比如在設計環節，圖紙上只顯示為定製衣櫃。如果成本部門與設計部門溝通不仔細，成本部在核價時就會按照一般的定製木衣櫃來核價。但設計如果要的是價格不菲的鋁合金天地軸超窄邊玻璃衣櫃，就會與普通木衣櫃產生巨大的差價，這一項因此嚴重超支。
第三，成本管理粗放，忽略細節。
成本的全流程管控，房企喊了這麼多年，真正做得好的很少。問題並不在於成本管控的方法不全，而在於現實中的成本管控，內容不分主次，管理得不夠細緻。就像千里之堤，潰於蟻穴。
例如很多房企在編制目標成本的時候就比較粗糙，只給出大致的範圍， 比如單方8000元。然後要求設計在8000元的框架內發揮，但結果往往是突破8000元的框架。為什麼呢？
因為很多開發商成本只控制到二級，再往下就控制不了。於是只能騰挪，這裡多一點，那裡少一點。殘酷的事實是前面每項都在超，最後想減也兜不住。後面如果配置低了，不符合整體調性，最後只能上調目標成本。
該問題在豪宅精裝表現得尤其明顯。剛需和改善型住宅的精裝成本一般好控，因為硬裝價格相對透明。現在很多城市豪宅都要求精裝交付，高端購房者講求個性化定製，這樣一來，定製軟裝不能走量，也很難比較，非常容易超標。
精裝成本誰來管要明確
管控內容能做多細做多細
明源君上面列舉的精裝房成本管控3大痛點，其實問題都是來自沒明確成本由誰來管，以及管控內容不精細這兩方面。相應精裝房成本管控的解決策略，也需要圍繞這兩方面展開。在部門層面，明確各部門的成本責任，大家都要參與成本管控。在項目層面，重視前期成本專項策劃，而不是走過場。在細節上，從源頭、設計、供應商、乙方等多個環節入手，找準成本管控的重點，同時不放過每一個可能產生無效成本的細節。
一、精裝成本管理器，釐清各部門的責任
標杆房企通行的做法是建立責任成本體系，明確專業職能部門的成本管理職責，藉助後期反饋，考核評價各職能履行情況。
責任成本體系包含四大要素：責任範圍、責任部門、評價指標、評價部門。由此建立起責任成本體系的基本框架，從而在組織架構的層面保證目標成本的準確執行。
例如某標杆房企對於精裝成本管理，就對不同部門的職責進行了清晰的界定。營銷、設計部門要基於成本部編制的目標成本明確精裝標準和設計選材，這樣一來，每個部門相互配合，相互協調，最終共同實現成本管理。
二、項目層面：重視前期成本策劃
標杆房企在一些精裝項目開始前，通常會做一個成本的專項策劃。策劃圍繞整個項目進行推演，一般以PPT形式展現。整個策劃內容非常詳細，不僅考慮各自專業內的事，所有可能影響到成本的因素都考慮在內。只有這樣，接下來的每項工作才會清晰，成本管控的動作也會更到位。
三、 細化管控內容：抓重點，並將每個環節做到最細
精裝房項目有固定的環節，每個環節的成本管控，都有明確對應的方法，看似足夠詳細。其實在各個環節，都有進一步細化的空間。只有這樣，才能真正落實成本管控。
1.管源頭：分解目標成本，還要反向推算
目標成本的概念，相信大家都很熟悉。但由於精裝房項目容易出現成本騰挪，挪來挪去，目標成本只加不減。
解決方式說起來簡單，卻往往被很多房企忽略。標杆房企會在一開始就把目標成本做到最細，精細到每一個子項，每個合同都框死。哪怕有對標的競品，也不能多、只能少。
另外，目標成本分解，也是做細的方式。龍湖會按合同計劃、項目實體、考核責任分解目標成本。前兩種可以為合約成本管控和工程成本管控，打下基礎。考核責任分解則呼應了明源君在上面管控範圍那部分說的，建立責任成本體系。
上面基於標準和市場的目標成本測算，屬於正向推算。除此之外，龍湖會通過反向推算，與正向推算對比，最終得出更精準的目標成本。反向推算的三個指標是：銷售價格水平、利潤要求、反推計算成本水平。
2.管設計：概念設計省時間成本，深化設計節約材料
通常設計成本會佔總成本的70%以上。一旦確定了設計方案，裝修風格、材料和施工費用基本就定了下來。
（1）概念設計，避免後期反覆修改
萬科會在設計環節強調“一前一後”，在效果圖之前做概念設計，在效果圖之後做深化設計。
概念設計一定要先做出來。明確了概念，就容易規避後期沒有意義的反覆改稿，避免時間和精力成本的浪費。這裡業內人士還給明源君分享了兩個經驗：一是先把水電點位圖提出來，然後給乙方建築設計院參考。避免後期因乙方設計院不給力造成返工改線。二是到了擴初階段畫施工圖這個環節，萬科有很多的甲方專項分包，比如傢俱、智能化、新風系統空調。那麼這些末端的點位還要滯後，這個時候特別考驗成本部門和設計部門的協調和專業能力。該細節務必重視。
（2）深化設計，最大程度管好材料成本
深化設計對省成本同樣重要，具體做法有三：
首先，在非客戶敏感點的地方，通過材料的適當減配，降低成本。
比如乳膠漆，客廳牆面用高檔彈性塗料，客廳天花板用普通啞光塗料，廚房天花板用仿瓷塗料，臥室牆面用半光塗料。比如地磚，購房者更關注玄關、客廳、餐廳的地磚，廚房和衛生間的地磚一般沒那麼關注。那麼廚房和衛生間選用普通防滑地磚即可，不必追求高檔。再比如同樣是潔具，同樣的品牌，某標杆房企的某個項目在不同空間靈活搭配了不同價格，差價不小。
"最近一些維權事件，讓不少標杆房企都中了招，導火索還是精裝房。其實每隔一段時間，總會曝出關於精裝房維權的新聞。眼下，各地限價令越來越嚴格，房企為了不賠本，只能死摳精裝成本。但如此一來，質量又很難保證，由此陷入惡性循環。
想做好精裝房的成本管控，同時保證質量，看似是無法完成的任務。但實際上沒有想象中那麼難。關鍵要找準當前精裝房成本的痛點，才能精確打擊、對症下藥。下面明源君就和你詳細聊聊。
精裝控成本3個痛點
很多房企雖然有成本部門來主導控制成本，但效果並不理想。究其原因，是成本管控主體不清，成本管控內容也不細緻，才導致了一些不必要的浪費和無效成本的產生。說得直白些，就是精裝房成本管控沒明確誰來管、管什麼和怎麼管的問題。
第一，其他部門缺乏成本思維，認為成本管理與自己無關。
“既然房企有專門的成本部門，那麼關於成本的一切管理，自然該由成本部門操心。成本管控與其他部門無關。” 可能除了成本外的專業部門，很多人是這種想法。
但是精裝成本光是成本部門一人來管，不可能管得好。因為精裝房涉及到營銷、設計、工程等多個部門，很多環節成本都無法把控。
例如，精裝成本管理的一個重要環節是設計選材，乙方設計師出於追求完美的慣性思維，為達到藝術效果愛選擇昂貴材料。如果再碰上甲方設計師沒有成本思維，成本失控是家常便飯。
第二，在項目操作過程，成本部和各部門沒有及時交底，很容易出問題。
比如在設計環節，圖紙上只顯示為定製衣櫃。如果成本部門與設計部門溝通不仔細，成本部在核價時就會按照一般的定製木衣櫃來核價。但設計如果要的是價格不菲的鋁合金天地軸超窄邊玻璃衣櫃，就會與普通木衣櫃產生巨大的差價，這一項因此嚴重超支。
第三，成本管理粗放，忽略細節。
成本的全流程管控，房企喊了這麼多年，真正做得好的很少。問題並不在於成本管控的方法不全，而在於現實中的成本管控，內容不分主次，管理得不夠細緻。就像千里之堤，潰於蟻穴。
例如很多房企在編制目標成本的時候就比較粗糙，只給出大致的範圍， 比如單方8000元。然後要求設計在8000元的框架內發揮，但結果往往是突破8000元的框架。為什麼呢？
因為很多開發商成本只控制到二級，再往下就控制不了。於是只能騰挪，這裡多一點，那裡少一點。殘酷的事實是前面每項都在超，最後想減也兜不住。後面如果配置低了，不符合整體調性，最後只能上調目標成本。
該問題在豪宅精裝表現得尤其明顯。剛需和改善型住宅的精裝成本一般好控，因為硬裝價格相對透明。現在很多城市豪宅都要求精裝交付，高端購房者講求個性化定製，這樣一來，定製軟裝不能走量，也很難比較，非常容易超標。
精裝成本誰來管要明確
管控內容能做多細做多細
明源君上面列舉的精裝房成本管控3大痛點，其實問題都是來自沒明確成本由誰來管，以及管控內容不精細這兩方面。相應精裝房成本管控的解決策略，也需要圍繞這兩方面展開。在部門層面，明確各部門的成本責任，大家都要參與成本管控。在項目層面，重視前期成本專項策劃，而不是走過場。在細節上，從源頭、設計、供應商、乙方等多個環節入手，找準成本管控的重點，同時不放過每一個可能產生無效成本的細節。
一、精裝成本管理器，釐清各部門的責任
標杆房企通行的做法是建立責任成本體系，明確專業職能部門的成本管理職責，藉助後期反饋，考核評價各職能履行情況。
責任成本體系包含四大要素：責任範圍、責任部門、評價指標、評價部門。由此建立起責任成本體系的基本框架，從而在組織架構的層面保證目標成本的準確執行。
例如某標杆房企對於精裝成本管理，就對不同部門的職責進行了清晰的界定。營銷、設計部門要基於成本部編制的目標成本明確精裝標準和設計選材，這樣一來，每個部門相互配合，相互協調，最終共同實現成本管理。
二、項目層面：重視前期成本策劃
標杆房企在一些精裝項目開始前，通常會做一個成本的專項策劃。策劃圍繞整個項目進行推演，一般以PPT形式展現。整個策劃內容非常詳細，不僅考慮各自專業內的事，所有可能影響到成本的因素都考慮在內。只有這樣，接下來的每項工作才會清晰，成本管控的動作也會更到位。
三、 細化管控內容：抓重點，並將每個環節做到最細
精裝房項目有固定的環節，每個環節的成本管控，都有明確對應的方法，看似足夠詳細。其實在各個環節，都有進一步細化的空間。只有這樣，才能真正落實成本管控。
1.管源頭：分解目標成本，還要反向推算
目標成本的概念，相信大家都很熟悉。但由於精裝房項目容易出現成本騰挪，挪來挪去，目標成本只加不減。
解決方式說起來簡單，卻往往被很多房企忽略。標杆房企會在一開始就把目標成本做到最細，精細到每一個子項，每個合同都框死。哪怕有對標的競品，也不能多、只能少。
另外，目標成本分解，也是做細的方式。龍湖會按合同計劃、項目實體、考核責任分解目標成本。前兩種可以為合約成本管控和工程成本管控，打下基礎。考核責任分解則呼應了明源君在上面管控範圍那部分說的，建立責任成本體系。
上面基於標準和市場的目標成本測算，屬於正向推算。除此之外，龍湖會通過反向推算，與正向推算對比，最終得出更精準的目標成本。反向推算的三個指標是：銷售價格水平、利潤要求、反推計算成本水平。
2.管設計：概念設計省時間成本，深化設計節約材料
通常設計成本會佔總成本的70%以上。一旦確定了設計方案，裝修風格、材料和施工費用基本就定了下來。
（1）概念設計，避免後期反覆修改
萬科會在設計環節強調“一前一後”，在效果圖之前做概念設計，在效果圖之後做深化設計。
概念設計一定要先做出來。明確了概念，就容易規避後期沒有意義的反覆改稿，避免時間和精力成本的浪費。這裡業內人士還給明源君分享了兩個經驗：一是先把水電點位圖提出來，然後給乙方建築設計院參考。避免後期因乙方設計院不給力造成返工改線。二是到了擴初階段畫施工圖這個環節，萬科有很多的甲方專項分包，比如傢俱、智能化、新風系統空調。那麼這些末端的點位還要滯後，這個時候特別考驗成本部門和設計部門的協調和專業能力。該細節務必重視。
（2）深化設計，最大程度管好材料成本
深化設計對省成本同樣重要，具體做法有三：
首先，在非客戶敏感點的地方，通過材料的適當減配，降低成本。
比如乳膠漆，客廳牆面用高檔彈性塗料，客廳天花板用普通啞光塗料，廚房天花板用仿瓷塗料，臥室牆面用半光塗料。比如地磚，購房者更關注玄關、客廳、餐廳的地磚，廚房和衛生間的地磚一般沒那麼關注。那麼廚房和衛生間選用普通防滑地磚即可，不必追求高檔。再比如同樣是潔具，同樣的品牌，某標杆房企的某個項目在不同空間靈活搭配了不同價格，差價不小。
最近一些維權事件，讓不少標杆房企都中了招，導火索還是精裝房。其實每隔一段時間，總會曝出關於精裝房維權的新聞。眼下，各地限價令越來越嚴格，房企為了不賠本，只能死摳精裝成本。但如此一來，質量又很難保證，由此陷入惡性循環。
想做好精裝房的成本管控，同時保證質量，看似是無法完成的任務。但實際上沒有想象中那麼難。關鍵要找準當前精裝房成本的痛點，才能精確打擊、對症下藥。下面明源君就和你詳細聊聊。
精裝控成本3個痛點
很多房企雖然有成本部門來主導控制成本，但效果並不理想。究其原因，是成本管控主體不清，成本管控內容也不細緻，才導致了一些不必要的浪費和無效成本的產生。說得直白些，就是精裝房成本管控沒明確誰來管、管什麼和怎麼管的問題。
第一，其他部門缺乏成本思維，認為成本管理與自己無關。
“既然房企有專門的成本部門，那麼關於成本的一切管理，自然該由成本部門操心。成本管控與其他部門無關。” 可能除了成本外的專業部門，很多人是這種想法。
但是精裝成本光是成本部門一人來管，不可能管得好。因為精裝房涉及到營銷、設計、工程等多個部門，很多環節成本都無法把控。
例如，精裝成本管理的一個重要環節是設計選材，乙方設計師出於追求完美的慣性思維，為達到藝術效果愛選擇昂貴材料。如果再碰上甲方設計師沒有成本思維，成本失控是家常便飯。
第二，在項目操作過程，成本部和各部門沒有及時交底，很容易出問題。
比如在設計環節，圖紙上只顯示為定製衣櫃。如果成本部門與設計部門溝通不仔細，成本部在核價時就會按照一般的定製木衣櫃來核價。但設計如果要的是價格不菲的鋁合金天地軸超窄邊玻璃衣櫃，就會與普通木衣櫃產生巨大的差價，這一項因此嚴重超支。
第三，成本管理粗放，忽略細節。
成本的全流程管控，房企喊了這麼多年，真正做得好的很少。問題並不在於成本管控的方法不全，而在於現實中的成本管控，內容不分主次，管理得不夠細緻。就像千里之堤，潰於蟻穴。
例如很多房企在編制目標成本的時候就比較粗糙，只給出大致的範圍， 比如單方8000元。然後要求設計在8000元的框架內發揮，但結果往往是突破8000元的框架。為什麼呢？
因為很多開發商成本只控制到二級，再往下就控制不了。於是只能騰挪，這裡多一點，那裡少一點。殘酷的事實是前面每項都在超，最後想減也兜不住。後面如果配置低了，不符合整體調性，最後只能上調目標成本。
該問題在豪宅精裝表現得尤其明顯。剛需和改善型住宅的精裝成本一般好控，因為硬裝價格相對透明。現在很多城市豪宅都要求精裝交付，高端購房者講求個性化定製，這樣一來，定製軟裝不能走量，也很難比較，非常容易超標。
精裝成本誰來管要明確
管控內容能做多細做多細
明源君上面列舉的精裝房成本管控3大痛點，其實問題都是來自沒明確成本由誰來管，以及管控內容不精細這兩方面。相應精裝房成本管控的解決策略，也需要圍繞這兩方面展開。在部門層面，明確各部門的成本責任，大家都要參與成本管控。在項目層面，重視前期成本專項策劃，而不是走過場。在細節上，從源頭、設計、供應商、乙方等多個環節入手，找準成本管控的重點，同時不放過每一個可能產生無效成本的細節。
一、精裝成本管理器，釐清各部門的責任
標杆房企通行的做法是建立責任成本體系，明確專業職能部門的成本管理職責，藉助後期反饋，考核評價各職能履行情況。
責任成本體系包含四大要素：責任範圍、責任部門、評價指標、評價部門。由此建立起責任成本體系的基本框架，從而在組織架構的層面保證目標成本的準確執行。
例如某標杆房企對於精裝成本管理，就對不同部門的職責進行了清晰的界定。營銷、設計部門要基於成本部編制的目標成本明確精裝標準和設計選材，這樣一來，每個部門相互配合，相互協調，最終共同實現成本管理。
二、項目層面：重視前期成本策劃
標杆房企在一些精裝項目開始前，通常會做一個成本的專項策劃。策劃圍繞整個項目進行推演，一般以PPT形式展現。整個策劃內容非常詳細，不僅考慮各自專業內的事，所有可能影響到成本的因素都考慮在內。只有這樣，接下來的每項工作才會清晰，成本管控的動作也會更到位。
三、 細化管控內容：抓重點，並將每個環節做到最細
精裝房項目有固定的環節，每個環節的成本管控，都有明確對應的方法，看似足夠詳細。其實在各個環節，都有進一步細化的空間。只有這樣，才能真正落實成本管控。
1.管源頭：分解目標成本，還要反向推算
目標成本的概念，相信大家都很熟悉。但由於精裝房項目容易出現成本騰挪，挪來挪去，目標成本只加不減。
解決方式說起來簡單，卻往往被很多房企忽略。標杆房企會在一開始就把目標成本做到最細，精細到每一個子項，每個合同都框死。哪怕有對標的競品，也不能多、只能少。
另外，目標成本分解，也是做細的方式。龍湖會按合同計劃、項目實體、考核責任分解目標成本。前兩種可以為合約成本管控和工程成本管控，打下基礎。考核責任分解則呼應了明源君在上面管控範圍那部分說的，建立責任成本體系。
上面基於標準和市場的目標成本測算，屬於正向推算。除此之外，龍湖會通過反向推算，與正向推算對比，最終得出更精準的目標成本。反向推算的三個指標是：銷售價格水平、利潤要求、反推計算成本水平。
2.管設計：概念設計省時間成本，深化設計節約材料
通常設計成本會佔總成本的70%以上。一旦確定了設計方案，裝修風格、材料和施工費用基本就定了下來。
（1）概念設計，避免後期反覆修改
萬科會在設計環節強調“一前一後”，在效果圖之前做概念設計，在效果圖之後做深化設計。
概念設計一定要先做出來。明確了概念，就容易規避後期沒有意義的反覆改稿，避免時間和精力成本的浪費。這裡業內人士還給明源君分享了兩個經驗：一是先把水電點位圖提出來，然後給乙方建築設計院參考。避免後期因乙方設計院不給力造成返工改線。二是到了擴初階段畫施工圖這個環節，萬科有很多的甲方專項分包，比如傢俱、智能化、新風系統空調。那麼這些末端的點位還要滯後，這個時候特別考驗成本部門和設計部門的協調和專業能力。該細節務必重視。
（2）深化設計，最大程度管好材料成本
深化設計對省成本同樣重要，具體做法有三：
首先，在非客戶敏感點的地方，通過材料的適當減配，降低成本。
比如乳膠漆，客廳牆面用高檔彈性塗料，客廳天花板用普通啞光塗料，廚房天花板用仿瓷塗料，臥室牆面用半光塗料。比如地磚，購房者更關注玄關、客廳、餐廳的地磚，廚房和衛生間的地磚一般沒那麼關注。那麼廚房和衛生間選用普通防滑地磚即可，不必追求高檔。再比如同樣是潔具，同樣的品牌，某標杆房企的某個項目在不同空間靈活搭配了不同價格，差價不小。
其次，反覆對比材料，能避免因施工難度所增加的成本。比如設計採用萊茵米黃、瑪麗亞、羅馬洞拼圖，施工時會遇到拼接難題，以及為此採用的水刀拼接工藝，會造成成本大幅增加。有了深化設計，可以杜絕類似情況。另外，通過深化設計還能尋找低成本的替代方案。某標杆房企一旦發現選用的石材單價高於500元一平時，就會考慮要不要採用複合飾面板材代替該石材。比如莎安娜米黃優等品價格高於1000元一平，部分精裝項目就換成5厚莎安娜米黃搭配15厚普通米黃，此處單價就能節約40%。
第三，深化設計還能有效避免乙方設計因追求完美的慣性，造成過度浪費產生的無效成本。
3.管供應商：做細材料表格，劃定管控紅線
很多房企都有戰略供應商，甲供材料基本是集團採購。但很多戰略供應商是外地供應商，為避免時間和運輸的成本，一些房企通過招採部分授權，讓項目自主選擇一些本地供應商。
為保證項目能選對供應商。金茂精裝經理王鵬告訴明源君，他會在材料表格裡對項進行拆解細分，考察時一旦供應商對細節回答模稜兩可，甲方精裝項目負責人會直接給廠商打電話，還會親自去現場。只有選對了趕貨加急快、配合度高的供應商，才能很好把握項目節點，節省時間和材料成本。
接下來，王經理會將整個精裝項目的材料列一個詳細清單，分甲供、乙供、甲指乙供三類，然後寫上設計樣確認時間、施工樣確認時間、訂貨時間、生產週期、到貨時間、材料供應商電話信息，方便隨時跟蹤。
之後，還要去跟材料供應商確認材料情況，比如是否有現貨或要定製等，然後與施工時的安裝節點、安裝週期、工序順序等反推出來各種材料的到貨紅線，然後把這些一併體現在施工計劃中。如圖：
"最近一些維權事件，讓不少標杆房企都中了招，導火索還是精裝房。其實每隔一段時間，總會曝出關於精裝房維權的新聞。眼下，各地限價令越來越嚴格，房企為了不賠本，只能死摳精裝成本。但如此一來，質量又很難保證，由此陷入惡性循環。
想做好精裝房的成本管控，同時保證質量，看似是無法完成的任務。但實際上沒有想象中那麼難。關鍵要找準當前精裝房成本的痛點，才能精確打擊、對症下藥。下面明源君就和你詳細聊聊。
精裝控成本3個痛點
很多房企雖然有成本部門來主導控制成本，但效果並不理想。究其原因，是成本管控主體不清，成本管控內容也不細緻，才導致了一些不必要的浪費和無效成本的產生。說得直白些，就是精裝房成本管控沒明確誰來管、管什麼和怎麼管的問題。
第一，其他部門缺乏成本思維，認為成本管理與自己無關。
“既然房企有專門的成本部門，那麼關於成本的一切管理，自然該由成本部門操心。成本管控與其他部門無關。” 可能除了成本外的專業部門，很多人是這種想法。
但是精裝成本光是成本部門一人來管，不可能管得好。因為精裝房涉及到營銷、設計、工程等多個部門，很多環節成本都無法把控。
例如，精裝成本管理的一個重要環節是設計選材，乙方設計師出於追求完美的慣性思維，為達到藝術效果愛選擇昂貴材料。如果再碰上甲方設計師沒有成本思維，成本失控是家常便飯。
第二，在項目操作過程，成本部和各部門沒有及時交底，很容易出問題。
比如在設計環節，圖紙上只顯示為定製衣櫃。如果成本部門與設計部門溝通不仔細，成本部在核價時就會按照一般的定製木衣櫃來核價。但設計如果要的是價格不菲的鋁合金天地軸超窄邊玻璃衣櫃，就會與普通木衣櫃產生巨大的差價，這一項因此嚴重超支。
第三，成本管理粗放，忽略細節。
成本的全流程管控，房企喊了這麼多年，真正做得好的很少。問題並不在於成本管控的方法不全，而在於現實中的成本管控，內容不分主次，管理得不夠細緻。就像千里之堤，潰於蟻穴。
例如很多房企在編制目標成本的時候就比較粗糙，只給出大致的範圍， 比如單方8000元。然後要求設計在8000元的框架內發揮，但結果往往是突破8000元的框架。為什麼呢？
因為很多開發商成本只控制到二級，再往下就控制不了。於是只能騰挪，這裡多一點，那裡少一點。殘酷的事實是前面每項都在超，最後想減也兜不住。後面如果配置低了，不符合整體調性，最後只能上調目標成本。
該問題在豪宅精裝表現得尤其明顯。剛需和改善型住宅的精裝成本一般好控，因為硬裝價格相對透明。現在很多城市豪宅都要求精裝交付，高端購房者講求個性化定製，這樣一來，定製軟裝不能走量，也很難比較，非常容易超標。
精裝成本誰來管要明確
管控內容能做多細做多細
明源君上面列舉的精裝房成本管控3大痛點，其實問題都是來自沒明確成本由誰來管，以及管控內容不精細這兩方面。相應精裝房成本管控的解決策略，也需要圍繞這兩方面展開。在部門層面，明確各部門的成本責任，大家都要參與成本管控。在項目層面，重視前期成本專項策劃，而不是走過場。在細節上，從源頭、設計、供應商、乙方等多個環節入手，找準成本管控的重點，同時不放過每一個可能產生無效成本的細節。
一、精裝成本管理器，釐清各部門的責任
標杆房企通行的做法是建立責任成本體系，明確專業職能部門的成本管理職責，藉助後期反饋，考核評價各職能履行情況。
責任成本體系包含四大要素：責任範圍、責任部門、評價指標、評價部門。由此建立起責任成本體系的基本框架，從而在組織架構的層面保證目標成本的準確執行。
例如某標杆房企對於精裝成本管理，就對不同部門的職責進行了清晰的界定。營銷、設計部門要基於成本部編制的目標成本明確精裝標準和設計選材，這樣一來，每個部門相互配合，相互協調，最終共同實現成本管理。
二、項目層面：重視前期成本策劃
標杆房企在一些精裝項目開始前，通常會做一個成本的專項策劃。策劃圍繞整個項目進行推演，一般以PPT形式展現。整個策劃內容非常詳細，不僅考慮各自專業內的事，所有可能影響到成本的因素都考慮在內。只有這樣，接下來的每項工作才會清晰，成本管控的動作也會更到位。
三、 細化管控內容：抓重點，並將每個環節做到最細
精裝房項目有固定的環節，每個環節的成本管控，都有明確對應的方法，看似足夠詳細。其實在各個環節，都有進一步細化的空間。只有這樣，才能真正落實成本管控。
1.管源頭：分解目標成本，還要反向推算
目標成本的概念，相信大家都很熟悉。但由於精裝房項目容易出現成本騰挪，挪來挪去，目標成本只加不減。
解決方式說起來簡單，卻往往被很多房企忽略。標杆房企會在一開始就把目標成本做到最細，精細到每一個子項，每個合同都框死。哪怕有對標的競品，也不能多、只能少。
另外，目標成本分解，也是做細的方式。龍湖會按合同計劃、項目實體、考核責任分解目標成本。前兩種可以為合約成本管控和工程成本管控，打下基礎。考核責任分解則呼應了明源君在上面管控範圍那部分說的，建立責任成本體系。
上面基於標準和市場的目標成本測算，屬於正向推算。除此之外，龍湖會通過反向推算，與正向推算對比，最終得出更精準的目標成本。反向推算的三個指標是：銷售價格水平、利潤要求、反推計算成本水平。
2.管設計：概念設計省時間成本，深化設計節約材料
通常設計成本會佔總成本的70%以上。一旦確定了設計方案，裝修風格、材料和施工費用基本就定了下來。
（1）概念設計，避免後期反覆修改
萬科會在設計環節強調“一前一後”，在效果圖之前做概念設計，在效果圖之後做深化設計。
概念設計一定要先做出來。明確了概念，就容易規避後期沒有意義的反覆改稿，避免時間和精力成本的浪費。這裡業內人士還給明源君分享了兩個經驗：一是先把水電點位圖提出來，然後給乙方建築設計院參考。避免後期因乙方設計院不給力造成返工改線。二是到了擴初階段畫施工圖這個環節，萬科有很多的甲方專項分包，比如傢俱、智能化、新風系統空調。那麼這些末端的點位還要滯後，這個時候特別考驗成本部門和設計部門的協調和專業能力。該細節務必重視。
（2）深化設計，最大程度管好材料成本
深化設計對省成本同樣重要，具體做法有三：
首先，在非客戶敏感點的地方，通過材料的適當減配，降低成本。
比如乳膠漆，客廳牆面用高檔彈性塗料，客廳天花板用普通啞光塗料，廚房天花板用仿瓷塗料，臥室牆面用半光塗料。比如地磚，購房者更關注玄關、客廳、餐廳的地磚，廚房和衛生間的地磚一般沒那麼關注。那麼廚房和衛生間選用普通防滑地磚即可，不必追求高檔。再比如同樣是潔具，同樣的品牌，某標杆房企的某個項目在不同空間靈活搭配了不同價格，差價不小。
其次，反覆對比材料，能避免因施工難度所增加的成本。比如設計採用萊茵米黃、瑪麗亞、羅馬洞拼圖，施工時會遇到拼接難題，以及為此採用的水刀拼接工藝，會造成成本大幅增加。有了深化設計，可以杜絕類似情況。另外，通過深化設計還能尋找低成本的替代方案。某標杆房企一旦發現選用的石材單價高於500元一平時，就會考慮要不要採用複合飾面板材代替該石材。比如莎安娜米黃優等品價格高於1000元一平，部分精裝項目就換成5厚莎安娜米黃搭配15厚普通米黃，此處單價就能節約40%。
第三，深化設計還能有效避免乙方設計因追求完美的慣性，造成過度浪費產生的無效成本。
3.管供應商：做細材料表格，劃定管控紅線
很多房企都有戰略供應商，甲供材料基本是集團採購。但很多戰略供應商是外地供應商，為避免時間和運輸的成本，一些房企通過招採部分授權，讓項目自主選擇一些本地供應商。
為保證項目能選對供應商。金茂精裝經理王鵬告訴明源君，他會在材料表格裡對項進行拆解細分，考察時一旦供應商對細節回答模稜兩可，甲方精裝項目負責人會直接給廠商打電話，還會親自去現場。只有選對了趕貨加急快、配合度高的供應商，才能很好把握項目節點，節省時間和材料成本。
接下來，王經理會將整個精裝項目的材料列一個詳細清單，分甲供、乙供、甲指乙供三類，然後寫上設計樣確認時間、施工樣確認時間、訂貨時間、生產週期、到貨時間、材料供應商電話信息，方便隨時跟蹤。
之後，還要去跟材料供應商確認材料情況，比如是否有現貨或要定製等，然後與施工時的安裝節點、安裝週期、工序順序等反推出來各種材料的到貨紅線，然後把這些一併體現在施工計劃中。如圖：
4.管乙方：施工前、中、後都不能忽略
(1)選對乙方，是控施工成本的前提
選擇對的乙方，與成本息息相關。選擇靠譜的施工隊，等於也降低了施工成本。很多標杆房企對乙方面試的重視，與自身企業招聘無異，絕不是走流程。
面試與其他考察方法，共同構成了細緻立體的考察體系。包括與乙方領導、技術人員溝通；要求乙方填寫詳細資料，披露信息以及提供書面證據；對擬派項目負責人、技術負責人作進一步考察；去其他房企獲取該乙方在之前項目的評價；從乙方承建項目的物業、業主委員會獲取相關評價等。
(2)施工前，講圖必不可少
精裝房施工前，為工人講圖的工作必不可少。不僅要針對施工單位的管理人員，還要求每一位勞務班組裡的木工、油漆工、泥工、水電工等人都要會看圖。在現實情況中，很多工人不會看圖，也覺得沒必要。只有工人具備一定的審圖能力，才能對圖紙的正確性做出判斷，有利於及時糾偏，避免不必要的浪費。
(3)嚴防變更籤證這個成本大坑
施工中，簽證變更堪稱成本的大坑。為將變更成本降到最低，需要從4個小點注意。
該在合同中約定的，不用簽證。例如人工浮動工資合同中沒約定，應由管理人員以補充協議形式約定。現場施工代表不能以工程簽證形式取代。
該在施工組織方案中審批的，不用簽證。例如臨時設的佈局，應在施工組織方案中嚴格審查，同樣不能用工程簽證處理。
材料價格的確認要註定是採購價還是預算價，避免採購保管費重複計算。
除此之外，恆大對一些工程採用預算包乾費的方式進行合同計價，避免後期的變更項。
(4)材料管理、成品保護，避免後期損耗
傳統的粗放式物料管理，因保管和使用不當，會在不經意間損失很多成本。比如材料配送沒一步到位，會造成二次搬運的人工浪費。積少成多，也是一筆不小的損耗。
恆大的很多項目在材料進場時，進行材料的質量和數量驗收。項目開工前，向材料部門提出一次性計劃。施工中，根據工程變更，不斷改進材料供應。現場材料責任者應對現場材料的使用進行分工監督。項目結束後，回收班組餘料，及時辦理退料手續，並在限額領料單中登記扣除。
不同裝修的完工時間不同，良好的成品保護避免因返工造成的時間和材料的成本浪費。特別在項目後期，對地板、石材瓷磚類的陽角、門窗套等的保護最重要。
中海將成品保護的範圍梳理了9個板塊，包括精裝修主包、安裝單位、欄杆單位、木門單位、鋁合金門窗單位、木地板單位、櫥櫃單位、淋浴隔斷單位、入戶門單位。
"最近一些維權事件，讓不少標杆房企都中了招，導火索還是精裝房。其實每隔一段時間，總會曝出關於精裝房維權的新聞。眼下，各地限價令越來越嚴格，房企為了不賠本，只能死摳精裝成本。但如此一來，質量又很難保證，由此陷入惡性循環。
想做好精裝房的成本管控，同時保證質量，看似是無法完成的任務。但實際上沒有想象中那麼難。關鍵要找準當前精裝房成本的痛點，才能精確打擊、對症下藥。下面明源君就和你詳細聊聊。
精裝控成本3個痛點
很多房企雖然有成本部門來主導控制成本，但效果並不理想。究其原因，是成本管控主體不清，成本管控內容也不細緻，才導致了一些不必要的浪費和無效成本的產生。說得直白些，就是精裝房成本管控沒明確誰來管、管什麼和怎麼管的問題。
第一，其他部門缺乏成本思維，認為成本管理與自己無關。
“既然房企有專門的成本部門，那麼關於成本的一切管理，自然該由成本部門操心。成本管控與其他部門無關。” 可能除了成本外的專業部門，很多人是這種想法。
但是精裝成本光是成本部門一人來管，不可能管得好。因為精裝房涉及到營銷、設計、工程等多個部門，很多環節成本都無法把控。
例如，精裝成本管理的一個重要環節是設計選材，乙方設計師出於追求完美的慣性思維，為達到藝術效果愛選擇昂貴材料。如果再碰上甲方設計師沒有成本思維，成本失控是家常便飯。
第二，在項目操作過程，成本部和各部門沒有及時交底，很容易出問題。
比如在設計環節，圖紙上只顯示為定製衣櫃。如果成本部門與設計部門溝通不仔細，成本部在核價時就會按照一般的定製木衣櫃來核價。但設計如果要的是價格不菲的鋁合金天地軸超窄邊玻璃衣櫃，就會與普通木衣櫃產生巨大的差價，這一項因此嚴重超支。
第三，成本管理粗放，忽略細節。
成本的全流程管控，房企喊了這麼多年，真正做得好的很少。問題並不在於成本管控的方法不全，而在於現實中的成本管控，內容不分主次，管理得不夠細緻。就像千里之堤，潰於蟻穴。
例如很多房企在編制目標成本的時候就比較粗糙，只給出大致的範圍， 比如單方8000元。然後要求設計在8000元的框架內發揮，但結果往往是突破8000元的框架。為什麼呢？
因為很多開發商成本只控制到二級，再往下就控制不了。於是只能騰挪，這裡多一點，那裡少一點。殘酷的事實是前面每項都在超，最後想減也兜不住。後面如果配置低了，不符合整體調性，最後只能上調目標成本。
該問題在豪宅精裝表現得尤其明顯。剛需和改善型住宅的精裝成本一般好控，因為硬裝價格相對透明。現在很多城市豪宅都要求精裝交付，高端購房者講求個性化定製，這樣一來，定製軟裝不能走量，也很難比較，非常容易超標。
精裝成本誰來管要明確
管控內容能做多細做多細
明源君上面列舉的精裝房成本管控3大痛點，其實問題都是來自沒明確成本由誰來管，以及管控內容不精細這兩方面。相應精裝房成本管控的解決策略，也需要圍繞這兩方面展開。在部門層面，明確各部門的成本責任，大家都要參與成本管控。在項目層面，重視前期成本專項策劃，而不是走過場。在細節上，從源頭、設計、供應商、乙方等多個環節入手，找準成本管控的重點，同時不放過每一個可能產生無效成本的細節。
一、精裝成本管理器，釐清各部門的責任
標杆房企通行的做法是建立責任成本體系，明確專業職能部門的成本管理職責，藉助後期反饋，考核評價各職能履行情況。
責任成本體系包含四大要素：責任範圍、責任部門、評價指標、評價部門。由此建立起責任成本體系的基本框架，從而在組織架構的層面保證目標成本的準確執行。
例如某標杆房企對於精裝成本管理，就對不同部門的職責進行了清晰的界定。營銷、設計部門要基於成本部編制的目標成本明確精裝標準和設計選材，這樣一來，每個部門相互配合，相互協調，最終共同實現成本管理。
二、項目層面：重視前期成本策劃
標杆房企在一些精裝項目開始前，通常會做一個成本的專項策劃。策劃圍繞整個項目進行推演，一般以PPT形式展現。整個策劃內容非常詳細，不僅考慮各自專業內的事，所有可能影響到成本的因素都考慮在內。只有這樣，接下來的每項工作才會清晰，成本管控的動作也會更到位。
三、 細化管控內容：抓重點，並將每個環節做到最細
精裝房項目有固定的環節，每個環節的成本管控，都有明確對應的方法，看似足夠詳細。其實在各個環節，都有進一步細化的空間。只有這樣，才能真正落實成本管控。
1.管源頭：分解目標成本，還要反向推算
目標成本的概念，相信大家都很熟悉。但由於精裝房項目容易出現成本騰挪，挪來挪去，目標成本只加不減。
解決方式說起來簡單，卻往往被很多房企忽略。標杆房企會在一開始就把目標成本做到最細，精細到每一個子項，每個合同都框死。哪怕有對標的競品，也不能多、只能少。
另外，目標成本分解，也是做細的方式。龍湖會按合同計劃、項目實體、考核責任分解目標成本。前兩種可以為合約成本管控和工程成本管控，打下基礎。考核責任分解則呼應了明源君在上面管控範圍那部分說的，建立責任成本體系。
上面基於標準和市場的目標成本測算，屬於正向推算。除此之外，龍湖會通過反向推算，與正向推算對比，最終得出更精準的目標成本。反向推算的三個指標是：銷售價格水平、利潤要求、反推計算成本水平。
2.管設計：概念設計省時間成本，深化設計節約材料
通常設計成本會佔總成本的70%以上。一旦確定了設計方案，裝修風格、材料和施工費用基本就定了下來。
（1）概念設計，避免後期反覆修改
萬科會在設計環節強調“一前一後”，在效果圖之前做概念設計，在效果圖之後做深化設計。
概念設計一定要先做出來。明確了概念，就容易規避後期沒有意義的反覆改稿，避免時間和精力成本的浪費。這裡業內人士還給明源君分享了兩個經驗：一是先把水電點位圖提出來，然後給乙方建築設計院參考。避免後期因乙方設計院不給力造成返工改線。二是到了擴初階段畫施工圖這個環節，萬科有很多的甲方專項分包，比如傢俱、智能化、新風系統空調。那麼這些末端的點位還要滯後，這個時候特別考驗成本部門和設計部門的協調和專業能力。該細節務必重視。
（2）深化設計，最大程度管好材料成本
深化設計對省成本同樣重要，具體做法有三：
首先，在非客戶敏感點的地方，通過材料的適當減配，降低成本。
比如乳膠漆，客廳牆面用高檔彈性塗料，客廳天花板用普通啞光塗料，廚房天花板用仿瓷塗料，臥室牆面用半光塗料。比如地磚，購房者更關注玄關、客廳、餐廳的地磚，廚房和衛生間的地磚一般沒那麼關注。那麼廚房和衛生間選用普通防滑地磚即可，不必追求高檔。再比如同樣是潔具，同樣的品牌，某標杆房企的某個項目在不同空間靈活搭配了不同價格，差價不小。
其次，反覆對比材料，能避免因施工難度所增加的成本。比如設計採用萊茵米黃、瑪麗亞、羅馬洞拼圖，施工時會遇到拼接難題，以及為此採用的水刀拼接工藝，會造成成本大幅增加。有了深化設計，可以杜絕類似情況。另外，通過深化設計還能尋找低成本的替代方案。某標杆房企一旦發現選用的石材單價高於500元一平時，就會考慮要不要採用複合飾面板材代替該石材。比如莎安娜米黃優等品價格高於1000元一平，部分精裝項目就換成5厚莎安娜米黃搭配15厚普通米黃，此處單價就能節約40%。
第三，深化設計還能有效避免乙方設計因追求完美的慣性，造成過度浪費產生的無效成本。
3.管供應商：做細材料表格，劃定管控紅線
很多房企都有戰略供應商，甲供材料基本是集團採購。但很多戰略供應商是外地供應商，為避免時間和運輸的成本，一些房企通過招採部分授權，讓項目自主選擇一些本地供應商。
為保證項目能選對供應商。金茂精裝經理王鵬告訴明源君，他會在材料表格裡對項進行拆解細分，考察時一旦供應商對細節回答模稜兩可，甲方精裝項目負責人會直接給廠商打電話，還會親自去現場。只有選對了趕貨加急快、配合度高的供應商，才能很好把握項目節點，節省時間和材料成本。
接下來，王經理會將整個精裝項目的材料列一個詳細清單，分甲供、乙供、甲指乙供三類，然後寫上設計樣確認時間、施工樣確認時間、訂貨時間、生產週期、到貨時間、材料供應商電話信息，方便隨時跟蹤。
之後，還要去跟材料供應商確認材料情況，比如是否有現貨或要定製等，然後與施工時的安裝節點、安裝週期、工序順序等反推出來各種材料的到貨紅線，然後把這些一併體現在施工計劃中。如圖：
4.管乙方：施工前、中、後都不能忽略
(1)選對乙方，是控施工成本的前提
選擇對的乙方，與成本息息相關。選擇靠譜的施工隊，等於也降低了施工成本。很多標杆房企對乙方面試的重視，與自身企業招聘無異，絕不是走流程。
面試與其他考察方法，共同構成了細緻立體的考察體系。包括與乙方領導、技術人員溝通；要求乙方填寫詳細資料，披露信息以及提供書面證據；對擬派項目負責人、技術負責人作進一步考察；去其他房企獲取該乙方在之前項目的評價；從乙方承建項目的物業、業主委員會獲取相關評價等。
(2)施工前，講圖必不可少
精裝房施工前，為工人講圖的工作必不可少。不僅要針對施工單位的管理人員，還要求每一位勞務班組裡的木工、油漆工、泥工、水電工等人都要會看圖。在現實情況中，很多工人不會看圖，也覺得沒必要。只有工人具備一定的審圖能力，才能對圖紙的正確性做出判斷，有利於及時糾偏，避免不必要的浪費。
(3)嚴防變更籤證這個成本大坑
施工中，簽證變更堪稱成本的大坑。為將變更成本降到最低，需要從4個小點注意。
該在合同中約定的，不用簽證。例如人工浮動工資合同中沒約定，應由管理人員以補充協議形式約定。現場施工代表不能以工程簽證形式取代。
該在施工組織方案中審批的，不用簽證。例如臨時設的佈局，應在施工組織方案中嚴格審查，同樣不能用工程簽證處理。
材料價格的確認要註定是採購價還是預算價，避免採購保管費重複計算。
除此之外，恆大對一些工程採用預算包乾費的方式進行合同計價，避免後期的變更項。
(4)材料管理、成品保護，避免後期損耗
傳統的粗放式物料管理，因保管和使用不當，會在不經意間損失很多成本。比如材料配送沒一步到位，會造成二次搬運的人工浪費。積少成多，也是一筆不小的損耗。
恆大的很多項目在材料進場時，進行材料的質量和數量驗收。項目開工前，向材料部門提出一次性計劃。施工中，根據工程變更，不斷改進材料供應。現場材料責任者應對現場材料的使用進行分工監督。項目結束後，回收班組餘料，及時辦理退料手續，並在限額領料單中登記扣除。
不同裝修的完工時間不同，良好的成品保護避免因返工造成的時間和材料的成本浪費。特別在項目後期，對地板、石材瓷磚類的陽角、門窗套等的保護最重要。
中海將成品保護的範圍梳理了9個板塊，包括精裝修主包、安裝單位、欄杆單位、木門單位、鋁合金門窗單位、木地板單位、櫥櫃單位、淋浴隔斷單位、入戶門單位。
某20強房企精裝工程成品保護標準
小結
最近幾年，由於房價快速上漲，而調控又對不少城市進行了限價，導致一些開發商更傾向於銷售毛坯房。一些房企的精裝修項目出現一些極小的瑕疵也被業主維權，更是讓人覺得做全裝修費力不討好。但精裝修工程是房地產開發的趨勢，也被越來越多的地方作為強制要求。所以房企必須平衡好精裝房成本與質量的關係。
精裝房成本管控的重點不是一省到底，而是明確誰來管、管什麼、怎麼管，再將每一個環節提前做細，就能最大程度節省成本。對此，一些標杆房企已經給出了自己的答案。這，其實也是每一家房企必須完成的考卷。
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