'上海中產房屋置換的辛苦歷程：手裡有650w，卻買不到想要的房子？'

買房那兩個月她最痛苦的事情，是每個週末不能陪孩子，還得輾轉去很遠的地方看房子。雖然中介有車可以接送，但是穿著高跟鞋穿梭在各個環線板塊、各小區，每天微信運動輕鬆上萬步的時候，腳是真的磨得疼！

更煩躁的是，不知道什麼時候才是個頭——什麼時候才能看到讓自己和自己的荷包一起滿意的房子？不過，豆豆是幸運的，她3月中實地看房，5月中就網簽了。

殺伐決斷如豆豆這樣的購房者不在少數，小房一位做了6年中介的朋友說，在上海誠心想買房的客戶，幾乎都是這個速度，一兩個月完成看房、選房、談價、網籤，甚至入住。

速度的背後是購房者們做了大量的信息積累和分析，並在一次次的比對分析之後，摸清了自身需求和現實之間的妥協點，最終實現購房利益最大化，這也許就是上海購房者“大案牘術”！今天我們就以豆豆（房導航粉絲）的真實購房故事作為切入點，窺探上海的中產購房者是怎麼一步步完成“上岸”的？

內容來源 | 豆豆自述

編輯整理 | 小房

上戰場前 | 預算550w-650w！

自家情況 ▼

✔ 需要父母帶孩子，現有50多㎡不夠住；

✔ 上班地點在陸家嘴，不考慮奉賢、金山、青浦、嘉定

首套情況 ▼

✔ 購房資格：限購前上車

✔ 貸款申請：豆豆一人

置換資本 ▼

✔ 15年底入手：180w

✔ 19年初轉手：260w

購房目標 ▼

✔ 近地鐵

✔ 次新房

✔ 學區房（新房不考慮學區or 二手房考慮學區）

✔ 預算：550w-650w

首戰 | 楊浦：老的老，貴的貴！

豆豆：其實真正的首站是浦東，畢竟老房子就在浦東，而且上班就在陸家嘴，但實際情況而言，大一點且能買的起的房子都在金橋、張楊北路那邊，很遠。而且很大部分在上海打拼的精英人群都聚居在浦東，ta們的孩子也都在浦東上學，這間接提高了浦東的升學壓力。綜合考慮還是去別的區看看~

豆豆：很喜歡楊浦，因為大學和畢業租房在那裡呆了很多年，但是預算內根本買不到好房子，都只能是90年代的老房子。（以下是購房者自述，不代表房導航觀點）

六一小學

看了六一小學對口的金信公寓、龍騰公寓，但是小區太小、太老，而且覺得那一片處在五角場和新江灣城的中間，以後可能會是典型的城鄉交界處，最終還是放棄了。

五角場附近

南茶園北茶園大誠花苑，這幾個小區看上還挺整潔的，離五角場賊近，但是房子都太小了點，而且學校也不怎麼樣。

齊一小學

齊一也看過，內環內地段挺好，但是也是房子老，而且單價很貴。

楊浦小學

很喜歡安波路楊浦小學的，公園3000什麼的（公園3000黃興花園），房子新，也在五角場旁邊，但是貴，兩房都買不起！

總結 ▼

• 上海老區，周邊各類學校、商超、公園等等應有盡有，配套齊全、生活便利；
• 但是預算內的房子，都很老、還很小；
• 新的、大面積的房子，又買不起！

戰場2 | 北中環：窪地總是有原因的！

豆豆：北中環看的兩個項目都是新房：濱江公園壹號和碧雲天。（以下是購房者自述，不代表房導航觀點）

濱江公園壹號

▵圖片來源網絡

小區不錯，綠化環境都挺好，精裝均價在5.5w，3月份去看大部分都賣完了，只有靠近最後公園小馬路的兩幢樓，戶型也一般般，銷售挺好，給我們看了傳說中隱藏的房間。

交房也早，六七月份就可以，隊友（豆豆老公）挺喜歡。但是我覺得這裡有點太遠了，周邊生活也不是多方便，到處都有種灰撲撲的感覺。

北面的中環現在建設的不是很好，有種城鄉交界處的feel，大場上大區域其實也都是所謂的價格窪地，但是窪地總是有原因的，未來至少五年都不會有大變化的感覺。

碧雲天

▵圖片來源網絡

接著濱江公園的，開車經過了一片很荒涼的地方，還以為到了自家小縣城。

去的時候也幾乎只有頂樓18樓在賣，但是看房的人還是有的，不過銷售就不怎麼愛搭理人了，反正也賣得差不多了。

毛坯均價5.8w，想要裝修另外加合同加錢，交房時間不大記得了，好像是9月。綠化環境一般，正常水平，但是周邊更荒啊，都沒啥娛樂商業場所，離地鐵站更遠，只有七號線，早高峰上都上不去，還不如濱江公園。

碧雲天雖然在中環邊上，但是沒有一點城中心的感覺，附近兩公里內感覺都沒啥商場，飯店都是那種街邊小店，沒啥綠化公園、沒啥人氣。旁邊的名盤中環一號，上下班開車堵得不行，想上箇中環也不容易，更不喜歡這片，不過離市中心是近的。

總結 ▼

• 離市中心近；
• 周邊環境配套落後；
• 交通不便，早晚高峰堵車；
• 北中環還沒發展起來！

戰場3 | 大虹橋商務區：

不宜自住，更適合投資！

豆豆：大虹橋概念已經好幾年了，深海高速以東這片也沒幾個新盤會出來，是虹橋的核心商務區域，但是周邊生活配套很一般，可能更適合上班吧。（以下是購房者自述，不代表房導航觀點）

中核錦悅府

▵圖片來源網絡

如今也是知名盤了，優點就是：大虹橋核心區域，位置好，2公里到二號線徐涇東，1公里到17號線蟠龍路、均價5.8w相對便宜；

缺點：房型一般、得房率一般、小區小、周邊生活尚不成熟，之前說的什麼2號線延伸各個群討論n久，最終結果貌似是沒有；

但位置好就夠了，388套房子有700多人認籌，搖號當天烏泱泱一片人，最後拿了個500多號，也是無緣了，正好也不用糾結要不要買。

看上去就是路寬人少的新郊區，不宜居，後面發現買了房的許多人並不是用來住的，也不考慮宜居性，租出去或者投資的大有人在。

總結 ▼

• 虹橋核心區域；
• 離地鐵近，交通便利；
• 周邊生活配套尚不成熟；
• 很多購房者都是買來投資。

戰場4 | 七寶：

優缺點都太明顯，讓人糾結！

豆豆：想換個面積大點的房子，還希望不要市中心太遠遠，所以只能考慮中環或者中環至外環的位置了。繞了一圈，跑到上海的西南面了，看了一個新盤——碧波學府，和兩個學區——明強東&明強西。（以下是購房者自述，不代表房導航觀點）

碧波學府

▵圖片來源網絡

七寶碧波學府，是碧林灣的最後一期，都開了快一年了，也只賣了一半。

小區就在摩登堂小區旁邊，中規中矩吧，帶裝修均價6.5w，但是裝修奇醜，房子已經造好，明年五六月可以交房。

有明強西的學區，但是一直聽說西校和東校差距很大，離九號線和十二號線都1.8km-2km，當時看了樣板房，除了覺得裝修特別醜之外，其他都還好。

但是七寶最大的問題就是飛機航道，碧林灣這裡都算好點了，但是還是覺得有點吵。

其實七寶是真的挺好的，交通、教育、商業配套好、公園也多，當初還挺糾結，碧波學府650w可以買個三房，和旁邊的二手盤掛價差不大多，稅還少呢，但是明強西都說一般，而且想著買了這麼久都賣不完總歸是有原因的吧，典型國人從眾心態。

明強東

去看過三次，寶儀、茂盛、三佳、寶隆等，房子都是老房子，均價六七萬，而且總感覺七寶古鎮周邊都破破的，飛機聲音是真的大，尤其靠七莘路西面，受不了。

老房子小區裡面都破破的，我自己現在住的老房子差不多，想想換來換去還是老房子，還是算了吧。

萬泰花園有個一樓的房子，那天去看房子覺得那個小花園很好，但是一樓還是算了，上海這個天太潮了，房子也要重新裝修，家裡有娃，還是要買個裝修好點的，而且萬泰聽說以後會劃出明強東。

明強西

明強西看過各種碧林灣、白雪公主、東方花園一期（二三期實在買不起）、廣海花園、華寶花園。

廣海花園、華寶花園這種地方，飛機實在太吵了，而且房子也老，不值得。

當初看了個東方花園一期，其實覺得還可以，六層無電梯的三樓，得房率很高，價格也便宜，但是要重新裝修，而且小區大門那裡太奇怪了，進出很不方便。

碧林灣的幾個小區其實還挺好的，南苑的拆遷安置沒去過看，其他看過覺得還挺好的，單價都不便宜，摩登堂有總價630w的小三房，當初還挺心動，但是最後沒有選，覺得買二手還不如去買碧波學府的新盤......

現在有時候想想還會有點後悔沒買碧林灣的新盤，但是明強西一直被人說很一般，再想想也就算了吧。

白雪公主也去看過，單價、總價都不高，都是兩房多，三房又大大超預算，這個小區感覺樓距有點小，中介還大力推薦，因為附近已經規劃會有個醫院，但是覺得這小區啥都挺一般的。

總結 ▼

• 七寶發展比較成熟，交通、教育、商業配套好、公園也多；
• 新房缺亮點、老房不甘心；
• 離飛機場近，吵。

終極戰場 | 閔實驗：

因為猶豫，看上的房子沒了！

豆豆：閔實驗的除了莘鬆那一片，春申那一片看了挺多，幾乎每個小區都去看了。（以下是購房者自述，不代表房導航觀點）

本來是很喜歡新空間家園的，因為離地鐵近、單價不高，後面去看了春城萬科景城那一片就知道為啥便宜了，莘朱路破，尤其是那個路橋，十分勸退，離高架也近。

莘朱路，出了名的破▼

春城看了好幾套，但是因為靠蓮花南路或者裝修不好，看上一套14樓頂樓剛裝修好的房子，但是因為猶豫，過了週末房子就賣掉了。

春城這個小區很出名啊，物業和停車都是出名的差......位置是很好，旁邊幼兒園、小學、初中、大潤發，商業街、買菜、藥店、水果店、早餐店什麼的很多，基本生活都可以解決，感覺是被物業耽誤了啊......

江南名邸看了幾套兩房和兩三套三房，不大喜歡江南名邸的兩房，不是很南北通，挺喜歡一套三房，房型正南北通採光好，但是因為價格實在太貴，只能放棄。

玫瑰99的房子也看過，雖然江南名邸和玫瑰99的房子都是05年06年，但是房子看上去有點舊，小區環境也一般。

猜猜 | 最後豆豆把房子買在了哪？

豆豆：因為自己住在浦東，每次大老遠去閔行看房太折騰，而且之前看上的春城14樓的房子很快就賣掉了。在接下來的一週，我倆決定看上了就定！

所以週六在看了一套景城的房子，面積合適，雖然超過原來的預算很多，但是很方便改三房，房子裝修挺好，不用自己再動了，小區環境綠化都不錯，小區中間有個湖，遛彎方便，物業也比較好，雖然是05年的房子，但是看上還挺新。當天就和房東簽了網籤，速度快到自己都驚訝。

後面總結了一下原因：

• 看房太折騰太麻煩；
• 自己的小房子已經賣掉，必須儘快定；
• 經歷看上的房子手慢就沒了的情況，不想再經歷第二次。

目前已經在景城住了兩週多，之前十分困擾的通勤交通問題，解決方法是：

• 早上騎車去蓮花路地鐵站，我自行車13分鐘；
• 也可以騎電瓶車去莘莊，電瓶車12分鐘、自行車15分鐘；
• 自行車和電動車都是依靠哈羅，技術好的可以花的時間更少......
• 公交車很多，只是早上蓮花南路8點的時候太堵了，下班就蓮花路下來坐公交車。

其實交通問題並沒那麼困擾，可能習慣就好了。自己算了下，從出家門到陸家嘴辦公室，75分鐘。

買房時用的公積金&商業組合貸款，現在每月還貸1w+，要還30年，後面經濟條件允許的話，會結合通貨膨脹的情況，考慮是否提前還貸。總結下來，置換是個相當累的過程，為了住得好一點，也為了小孩上學好一點，大家都在努力，希望能有個好的結果！

如果 | 你是豆豆，你會買在哪？

在上海，還有多少像豆豆這樣的購房者，徘徊在置換的邊緣呢？2019年還沒過完，不過我們可以對比前兩年的數據：

圖片來源：新浪房產

圖片顯示，2018年，購房預算在500萬-1000萬區間網友比例高於2017年0.2個百分點，而購房預算在1000萬以上網友比例比2017年上漲3.3個百分點。也就是說在上海購房人群中，置換需求正在逐漸增多。那ta們的需求點都有哪些？

✔ 擴大居住空間；

✔ 離地鐵站近；

✔ 對學區有要求；

✔ 配套要齊全；

✔ 最好不用再裝修；

✔ 最好別離內環太遠等

能滿足以上需求，並且價位還在自己可承受範圍內的房子，真的不多！用本文開頭的話說，買房就是自身需求和購房能力的妥協點，沒有絕對滿意，只有相對滿意。

聰明如豆豆一樣的購房者，基本都會在網上搜羅各種房源、在購房群裡get小道消息，最後再一個個樓盤實地考察，最終在“相對滿意”情況下實現了自身購房利益最大化。

那麼，你的購房戰役開始了嗎？