三年破千億，黑馬中樑“後千億時代”的破局之道

CFIC導讀

◆ 回望中樑控股集團的崛起歷程，在短短三年間迸發出極大的業績能量，主要得益於中樑控股集團在佈局、運營、產品等各個方面打造的完善的戰略架構。依託其對市場節奏的超前把握，未來中樑控股集團將在千億道路上繼續前行。

據港交所消息，6月26日，中樑控股集團有限公司通過上市聆訊。

上海市浙江商會執行副會長、中樑控股集團董事長 楊劍

這是中樑控股第二次向港交所遞交招股書。此前的2018年11月13日，中樑控股遞交上市文件，至5月14日，因“新的上市申請人，其申報會計師報告的最後一個會計期間的結算日期，距上市文件刊發日期，不得超過6個月”的規定，中樑控股的上市文件顯示“失效”。三天之後的5月17日，中樑控股再次向港交所遞交招股書，目標仍是在香港主板上市。

中樑控股為楊劍於1993年創建並控制的地產公司，此後將業務從溫州向長三角延伸，進而拓展至全國，2016年將總部遷至上海，於2018年實現銷售額跨進千億的目標。

這是一家典型的高增長房企。

過去三年，中樑控股銷售額增加近5倍，招股書顯示，2016年-2018年，中樑控股實現銷售額分別為190億元、649億元、1015億元。

規模增長的同時，中樑控股的銷售額權益佔比逐漸下降。2016年-2018年，其權益佔比為86.84%、86.44%和82.86%。2019年前4個月，中樑控股實現銷售額377億元，權益佔比則降至79.58%。

棚戶區改造和三四線城市成就了楊劍和中樑控股的千億規模。

2014年，是楊劍踏入房地產行業的第23年，其決定開啟全國化擴張，並將總部由大本營溫州遷至上海，業務也從此前的浙江、江蘇擴至上海、安徽、福建和江西。

楊劍這一大膽的決定背後是2013年國務院發佈的《關於加快棚戶區改造工作的意見》，中樑控股在招股書中表示，棚戶區安置房改造的深化政策推升了中國房屋銷售及價格，尤其是在三四線城市。

隨後的2016年至2018年上半年度期間，中樑控股逐漸加強對三四線城市的關注，又因三四線城市住宅物業的開發及銷售所需的初始注資較低，且無須遵守嚴苛的管控措施，使得公司縮短了銷售週期及現金流週期，可快速複製標準化項目開發流程。

戰略調整使得中樑控股的規模顯著擴大，於2016年、2017年及2018年分別獲取63幅、119幅及221幅地塊。

招股書顯示，2016年-2018年，公司應占土地儲備為770萬平方米、1900萬平方米及3640萬平方米。至今年4月底，中樑控股擁有土地儲備3994萬平方米。

當下，房地產調控仍在加碼，為應對市場變化，中樑控股在招股書中透露，公司試圖利用不同級別城市的交替，利用市場週期等方式應對。

具體而言，開啟全國性擴張，從大本營長三角經濟區，拓展至中西部經濟區、環渤海經濟圈、海峽西岸經濟區及珠三角經濟區；同時，進行地區滲透，即從同一地區的二線城市到三四線城市。

同其他快速成長的公司一樣，快速擴張也帶來了公司資產負債率居高不下，但在上市前快速下降。

招股書顯示，此前的2016年公司的淨資產負債率為1790%，2017年為339.5%，至2018年降至58.1%。

快速的擴張，土地收購活動加大導致用於營運的現金淨額較多，中樑控股的現金流也持續為負。2015至2017年，公司的經營活動現金流量淨額分別為-10.34億元、-176.28億元何-68.38億元，2018年上半年的淨額則為-11.74億元。

另一方面，中樑控股的經營數據正在改善。2016年至2018年，中樑控股收益由29.25億元增至302.14億元，複合增長率為221.4%。同期，公司由2016年虧損2.69億元變為2018年獲取淨利25.26億元。

佈局：踩準節奏，加速進駐二線城市

隨著三四線城市熱度迴歸理性，中樑控股集團開始調整投資模型，加大對二線城市的投資力度。2019年開局，中樑控股集團于山東、浙江、廣西、河南、陝西、江西等斬獲多幅優質地塊，又接連挺進浙江杭州、廣西南寧、河南南陽、浙江台州，一日內連進四城，並持續加大在杭州、南寧二線及省會城市的戰略佈局，進一步優化企業投資結構，逐步實現全國化戰略縱深。

產品：標準化運營，實現全覆蓋、微創新和快落地

中樑的產品線體系為33NX，即針對三種市場，且每個市場都有三種產品線，N就是每個產品線都有12大模塊體系，X則是所有城市都有當地的戶型庫。比如針對封閉型市場、外溢型市場和波段型市場分別確立了勞力士、浪琴和百達翡麗三種產品模式，又針對勞力士模式研發出香系、國系和御系三大產品線。

圖：中樑控股集團產品體系

在產品落地方面，集團的產品研發中心只負責制定標準和檢驗成果，所以由更多的時間專心鑽研產品細節；而區域公司則可以針對不同城市的產品需求特徵，從中樑12大產品模塊中靈活搭配，使得產品愈加貼合市場需求。比如，選用哪種配置標準、哪種立面風格、哪套樣板房，均由一線營銷團隊自己決定，只要最終沒有超出測算的目標成本即可。再加上當地的戶型庫，無論從客戶需求、成本配置，還是規範的可落地實現，中樑的產品都很好地實現了屬地化、因地制宜和量身定製。

業務：突破單純住宅業務，積極開闢三大業務集團

近些年，二三線城市的土地市場，單純住宅用地越來越少，商業及產業配套需求逐步增長。精準把握這一發展趨勢，中樑控股集團積極開闢商業、產城和收併購三大業務集團，專注於商業和產城項目開發與建設以及收併購業務的發展。並前瞻性成立產城產業發展中心、商業投資發展中心等部門，持續推進商業產城BG的建設，為新業務版圖的發展提供堅實的組織保障。今年1月份，中樑控股集團商業產品線發佈暨常州百悅薈主力店簽約啟動會在江蘇常州成功舉辦，標誌著中樑控股集團堅持擴大商業版圖的決心。

組織：升級阿米巴模式，成立直屬區域公司拉開組織

多年來，中樑控股集團堅持阿米巴生態系統，持續精總部、強一線、小組織，實施三級組織管控模式（控股集團-區域集團-區域公司），橫向拉開區域集團、縱向裂變區域公司，總部向區域充分授權，區域作為經營主體，自主經營、獨立核算、自負盈虧。區域動力被充分激活，在良好的規則基礎上，各個組織都是驅動主體，為企業銷售規模的持續上漲以及全結構佈局提供了源源不斷的動力。

2018年以來，中樑控股集團將阿米巴生態經營模式昇華總結為“1335密碼”：實現1個成功方程式、突破3大發展瓶頸、構建3大閉環系統、打造5大支撐體系。一個成功方程式，即成功=積極主動的思維方式X努力X能力；同時可突破有限資源無法支持企業快速發展的規模瓶頸、官僚主義繁雜的程序而延緩對市場反應的溫差瓶頸、以及不斷增加各種監控、管理而帶來的信任瓶頸。

回望中樑控股集團的崛起歷程，在短短三年間迸發出極大的業績能量，有人說這是領導的魄力，管理上的放權，究其原因是中樑控股集團在佈局、運營、產品等各個方面打造的完善的戰略架構，依託其對市場節奏的超前把握，中樑控股集團會在千億道路上繼續前行。

本文來源：澎湃新聞、上海市浙江商會

微信編輯：張穗