短期限美元債存量餘額較高。

要麼不出手，出手就是大手筆。日前，新湖中寶公告稱，公司向融創房地產集團有限公司（簡稱融創地產）轉讓旗下浙江甌瓴實業有限公司（簡稱甌瓴實業）和上海瑪寶房地產開發有限公司（簡稱瑪寶公司）的股權及相應權益，交易價款為67.05億元。在完成上述兩家公司的收購之後，融創地產可獲得約98.78萬平方米的土地。據公告顯示，目前融創地產已支付3億元定金，後續資金分6次支付完。

評估公司的給出的評估報告顯示，相對於母公司賬面價值，甌瓴實業評估增值約5億元，增值率為10990.77%；瑪寶公司評估增值2.7億元，增值率為194.04%。

明源地產研究院存量地產首席研究員艾振強對時間財經表示，對於融創地產而言，此次交易並不虧。融創的此筆收購，摺合樓面價僅3350元左右/平米，低於截至2018年末融創總土儲的平均成本4181元/平方米。考慮到，截至去年底，融創的銷售均價超過15000元/平方米的銷售均價，此次收購存在較大利潤增長空間。

年初，融創中國董事長孫宏斌公開表示，“2019年拿地一定會謹慎、小心。”而中指研究院發佈的2019年上半年全國房地產企業拿地排行榜顯示，融創以680億元的拿地金額排名第三，背後是其負債仍居於高位，速動比低於行業平均水平，且很可能存在鉅額表外負債。

激進拿地 銷售卻輸保利

融創地產系融創中國控股有限公司(下稱“融創中國”)在中國境內成立的全資附屬公司。融創中國成立於2003年，是香港聯交所主板上市企業。公司產品涵蓋高端住宅、別墅、商業、寫字樓等多種物業類型。

融創中國近年跳躍式發展顯著。根據克而瑞多年中國房地產企業銷售排行榜顯示，2011年，融創合同銷售金額尚且排在行業第18位，2015年行業排名第9位，2018年排名第4位。公司資產規模迅速膨脹，2015年末，融創資產規模僅為1555.09億元，到2018年末，公司資產規模為7166.60億元。

融創的發展模式與萬科接近，偏向於做大做強單城規模。截至18年末，公司共進入全國99個城市，據統計，同期萬科、碧桂園、恆大布局城市個數分別為84、232、228。

此次收購中，包含3部分地塊。其中隆恆公司持有溫州平陽縣15宗地塊，佔地面積65.68萬平方米；啟仁公司持有江蘇省啟東市圓陀角度假區4宗地塊，佔地面積30.74萬平方米，可售住宅計容建築面積52.14萬平方米。此外，瑪寶公司持有上海市虹口區青雲路167弄地塊，項目規劃佔地面積2.36萬平方米，計容總建築面積約7萬平方米，土地用途主要為住宅。

值得注意的是，2018年融創單城市銷售規模為66億元，較2017年同比下降24%。廣發證券此前在研報中分析稱，該數據的顯著下降主要是因為2017年，融創中國進入了一批弱二線及強三線城市，新進市場規模相對較小且仍需進一步深耕。此次融創地產收購地塊主要位於溫州平陽縣，上海地塊面積較小，要收到成效或還須較長時間。

除了溫州平陽縣未見融創中國的項目信息，融創中國在江蘇啟東市有海上桃源項目，項目總建面積33萬平方米，總規劃2193戶。上海更是融創中國重點佈局的城市，僅今年4月1日，融創中國11.5億元競得上海兩地塊。

在過去的幾年中，融創中國可謂地產界的“併購之王”。不過，融創中國董事長孫宏斌在3月份的2018年業績發佈會上表示，2019年的市場並不樂觀，融創接下來拿地一定會謹慎、小心。可4月，融創就一舉拿下了中國房地產拿地金額排行榜第一的位置。

拿地積極，但是銷售卻保持低位。7月18日晚，保利發展控股集團股份有限公司發佈2019年半年度業績快報。保利地產實現簽約金額2526.24億元，同比增長17.33%。而融創中國早前公佈的數據顯示，2019年上半年，公司累計實現合同銷售金額約人民幣2,141.6億元，同比增長12%。保利和融創對於第四位置的爭奪，目前來看，保利佔據一定的先機。

公司淨權益負債比170%

在整體去槓桿的環境下，融創中國2018年初就公開表示，當年目標就是降負債率去槓桿，並計劃到2019年淨負債率和總資產負債率都降低到70%以下。但截至目前，公司的負債率仍處於高位。截至2018年末，公司淨權益負債比為170%，僅次於富力地產。

廣發證券研報量融創中國的槓桿分為經營槓桿、財務槓桿和權益槓桿，截至2018年末，財務槓桿由17年的5倍下降至4倍，而經營槓桿則維持了7.3倍的高位水平，體現出公司當前財務籌劃的整體方向，即通過加快週轉降低自身財務槓桿壓力，同時依靠經營槓桿穩定貨值，保障自身的規模增長能力和儲備貨值水平。不容忽視的是，總槓桿結構方面，融創中國截至到2018年末整體槓桿比例為11.6倍，依然維持了行業內較高的槓桿力度。

值得注意的是，華泰證券在研報《房企表外負債知多少》中，通過對公司非並表公司融資、明股實債融資、發行ABS情況等對維度分析房企的隱性負債。研究發現，融創長期股權投資、少股股東權益、對外擔保及關聯方佔款規模偏大。或存在較高的表外負債。

此外，截至2018年底，公司需要於一年內償還的借款為920.46億元。同期賬面現金達約1202.00億元，其中非受限制現金為761.8億元，非受限制現金並沒有完全覆蓋短期有息負債。

更重要的是，融創中國的流動比率和速動比率均已連續多年下滑。速動比率是衡量短期償債能力的常用指標，一般而言，速動比率的黃金點是1，表明每1元流動負債就有1元易於變現的流動資產來抵償，短期償債能力有可靠的保證。如速動比率過低，企業的短期償債風險較大，過高則表明公司資金閒置過多。

但是據樂居財經制作的《2018中國上市房企速動比率排行榜TOP100》顯示，TOP100上市房企2018年平均速動比率為0.6258，速動比率在1以上的房企僅有4家。

截至2018年底，融創地產速動比率分別為43%，較2017年的45%進一步下降。融創中國的流動比率，也降至近9年最低。

利潤也被利息成本進一步侵蝕。2018年，融創中國支付利息134.9億元，平均融資成本由2017年的6.24%上升至6.81%，高於TOP50房企的平均水平。

在槓桿居高難下，短期償債能力也吃緊的情況下，中國房企融資突然收緊。房地產信託、境內外發債、ABS等融資渠道紛紛受限。獨立地產經濟學者、前方圓地產首席市場分析師鄧浩志對時間財經表示，以前的調控政策都是導致中小房企的生存空間越來越小，大房企活得更好，但這次的政策，對中小房企和大房企一樣有殺傷力。

7月13日，發改委官網發佈《國家發展改革委辦公廳關於對房地產企業發行外債申請備案登記有關要求的通知》（發改辦外資（2019）778號），通知提到房地產企業發行外債只能用於置換未來一年內到期的中長期境外債務。

這意味著近期發行過中短期限美元債的房企，在債券到期後只能通過自有資金或國內舉債償還境外債務，而不得通過境外續債的方式維持境外債務規模。顯然，這對於之前發行中短期限美元債較多的房企資金鍊將會構成較大壓力。

民生證券研報將發行期限為3年以內的美元債定義為短期限債券，梳理出了發行短期限美元債較多的房企（大於等於20億美元）。其中融創中國等房企短期限美元債存量餘額較高。時間財經就相關問題致電融創中國，截至發稿時間未獲得回覆。（北京時間財經 陳世愛）