'融創穿越新週期的家底：半年淨賺百億 土儲貨值2.82萬億元'

文/賽亞

一份37頁的年中報告，鎖定著融創中國控股有限公司（01918.HK，下稱“融創”）的兩個關鍵詞：變化與未來。

在上半年市場增速收窄的背景下，融創以增收又增利的良好成績， 進一步兌現“將戰略優勢轉化為優異財務表現”的承諾。2019年上半年，融創實現營業收入768.4億元，同比增長64.9%；淨利潤102.9億元，同比增長61.7%。這也是融創歷史上首次半年度利潤超過百億元。

日前，融創舉行2019年中期業績發佈會，主席兼執行董事孫宏斌、執行董事兼行政總裁汪孟德、副總裁兼公司祕書高曦現身香港港麗酒店會議廳。他們從容又謹慎，想要對外釋放的信息是：下半年超過5700億元可售資源，將貢獻大量現金流。他們還將嚴控投資，讓自己更安全。

孫宏斌判斷，中國房地產銷售額短期內下降的空間不會特別大，在15萬億元量級上保持好幾年問題不大。但眼下，面對從“需求端”到“融資端”的調控，樓市會受到比較大的影響，土地價格會下行，商品房銷售也受衝擊，購房者預期趨於穩定。基於此，融創將延續謹慎拿地的策略，嚴控拿地標準，只會在極少有優質項目上才會出手。

在時間的循環中尋找突破口，融創想要藉此策略做到先發制人。他們希望從根本上搭建一個正循環體系，實現收入結構的多元化，同時增強自身抵禦風險和穿越週期的能力。

微笑曲線的底數

融創依舊在終端市場領跑同行。半年報數據顯示，今年前6月，融創及其聯屬公司實現合同銷售面積約1472萬平方米，合同銷售金額約2141.6億元，合同銷售金額同比增長11.8%。從月度數據看，每月同比和累計增長均保持在10%―30%區間。

“未來市場走勢仍將分化，一二線城市庫存不多，限價與二手房價格也倒掛，所以市場受到影響不會太大，”孫宏斌表示，三四線城市的影響會比較大，因為這些地方價格過去大漲了一輪，且供應量也很大。

下半年，融創擁有可售資源5722億元，超過80%位於一二線城市。德意志銀行預計，得益於大量優質的土地儲備，融創有能力實現20%以上的銷售增長，將高於其他大型房企同期10%―15%的預計增速。

在連續多年合同銷售金額快速提升後，融創已進入利潤釋放的重要階段，繼續穩穩站在資本微笑曲線上。

上半年，融創實現營業收入768.4億元，同比增長64.9%；在過去三年營收復合增長高達88%基礎上的繼續大幅度提升。若考慮聯營及合營公司收入，上半年集團附屬公司、合營公司及聯營公司的總收入合計為1293億元，同比大幅增長82%，本公司擁有人應占權益收入1005億元，同比增長71%。

在結算收入增加和毛利率提升的雙重作用下，融創毛利潤再創新高。上半年，融創錄得毛利潤193.5億元，同比增長67.9%。與此同時，融創不斷優化資本結構，保證現金流充足的基礎上去提升市場份額和經營績效。截至2019年中期，融創總資產8703.18億元，較去年末增長21%；所有者權益797億元，較去年末增長9%；現金餘額1380億元，較去年末增長15%；現金餘額覆蓋下半年到期之有息負債超過3.1倍，公司流動性較為寬鬆。

資金安全的底牌

萬水千山走過，融創已經到了財務均衡、穩健發展的新階段。孫宏斌和他的團隊的下一步，正是要構築融創更為牢固的護城河——強運營、控投資、降槓桿，繼續將戰略優勢轉化為優異財務表現。

“我們2015―2017年的土儲增速接近130%，這兩年的增速已經下降了20%左右。”融創董祕高曦稱，融創已經由土儲增速超過淨利增速，轉變為淨利增速超過土儲增速。

這意味著，優質土儲在持續地變為金融現金流和利潤。汪孟德重申了高曦的表態，並補充道，這個階段一定會是負債率下降的過程。

“自2017年開始，我們的業績、利潤、收入都在快速地釋放，新項目投資的速度在下降，這個階段一定是負債率下降的過程，”汪孟德稱，今年、明年到未來，整個負債管控和槓桿下降，將是融創管理層最主要的任務之一。融創負債率下降，是一個確定性事件。

“主要的現金流貢獻和來源是現金，不是融資。”汪孟德稱，保持銷售優勢是最主要的安排，下半年5700多億元的可售貨值能夠帶來豐沛穩定的現金流。事實上，面對從“需求端”到“融資端”的調控，孫宏斌覺得信號已很明確：嚴格控制資金流向房地產，不把房地產作為宏觀經濟調控的一個工具，“下半年融資端依舊是嚴控的態勢，甚至可能是一個常態化的過程。”

融創一個最直接的應對措施——下半年基本不批拿地指標。

“過去幾年，大家都低估了本輪對價格調控的力度和決心，很多企業都錯判了這個形勢。”孫宏斌稱，融創戰略的核心就是遵守了一個底線判斷，即房價不怎麼漲。基於此，融創將延續謹慎拿地的策略，嚴控拿地標準，只會在極少有優質項目上才會出手。

不僅如此，融創在收併購領域也保持清醒。數據來看，融創收併購的土儲佔比有所下降，最新披露數字是60%。

當然，在經過今年上半年一輪補倉後，孫宏斌直言融創的土地夠了，可以休息了。截至財報發佈日，融創確權土地儲備貨值為2.82萬億元，確權土地儲備面積為2.13億平方米，超過83%的土儲位於一二線城市。平均土地成本為4307元/平方米，對應同期超過15000元/平方米的銷售均價而言，公司可運作的利潤空間較為豐厚。

文旅業務的底氣

“5500億+”後融創的突破，是孫宏斌籌謀的大事，他需要為5年、10年後的融創尋找地產主業之外新的增長點。過往幾年，融創投資樂視、萬達，做大文化IP，就是在為未來買一個更大的空間，鋪一條可以走更遠的路。今年年初，融創完成了以“地產+”為前提的四大戰略板塊全新佈局，文旅和文化板塊被提高到戰略地位，並將逐漸成為融創“護城河”裡的壁壘型業務。

文旅業務一系列亮眼的數據，已經出現在融創半年業績介紹環節：今年6月，廣州、無錫融創城相繼開業，其中廣州融創茂開業首日客流量達30萬人次，開業七週累計客流量達328萬人次，開業出租率100%；廣州融創樂園開業七週累計客流量35萬人次，收入平均周增長率17%，客流量平均周增長率19%。無錫融創茂開業首日客流量達25萬人次，開業出租率100%；無錫融創樂園開業五週客流量約27萬人次，其中水世界收入平均周增長率57%，累計達1686萬元。

這些都是融創堅定看好文旅前景的底氣。截至目前，融創文旅在全國佈局了10座文旅城、4個文旅度假區、9個文旅小鎮，其中涵蓋了39個樂園、24個商業，以及近70家星級酒店。

汪孟德稱，2019年末昆明文旅城開業後，融創已開業的文旅城數量將升至8個。2020年，重慶、成都和桂林三座融創文旅城陸續開業，2021年則是濟南文旅城開業。

不過，這依舊是一個“看長”的業務。2019年上半年，融創大多數收入依舊來自物業銷售收入，文旅城建設及運營收入為10.8億元，對收入貢獻度為1.4%。“文旅項目剛起步，需要一個過程。我們還是堅持以地產開發業務為核心主業，文旅還是看長的一個業務。”汪孟德表示，未來三年，文旅對融創收入的佔比依舊會比較低。但未來三五年以後，業績會慢慢地釋放，“這一兩年最重要的任務，就是快速增強文旅板塊的運營能力。”

汪孟德稱：“今年，我們推出了第一個融創的IP阿狸，接下來會慢慢地豐富，我想這也是別人沒有的一個優勢。”

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