前段時間,經濟學家任澤平披露了一組數據。
在全國336個地市中,既有73個城市人均住房建築面積小於30平,也有46個城市人均住房建築面積大於40平;既有17個城市的套戶比小於1,也有51個城市的套戶比大於1.2。
什麼意思呢?用大白話來說就是“旱澇分明”,70多個城市住房面積依然緊缺,40多個城市房子多得“住不完”,17個城市居住空間異常狹窄,50多個城市住得寬綽有餘。
這就是樓市的現狀,有人覺得我們早就不缺房子住了,這是事實,有人覺得蓋再多的房子也不夠住,這也是事實。
與其說是考慮問題角度的不同,倒不如說,是大城市與小地方之間難以逾越的“鴻溝”。
所以,一個典型的問題是:在差異巨大的房地產市場,作為一名普通的購房者,未來15年,應該押注“買房”,還是應該“持幣”觀望?
"前段時間,經濟學家任澤平披露了一組數據。
在全國336個地市中,既有73個城市人均住房建築面積小於30平,也有46個城市人均住房建築面積大於40平;既有17個城市的套戶比小於1,也有51個城市的套戶比大於1.2。
什麼意思呢?用大白話來說就是“旱澇分明”,70多個城市住房面積依然緊缺,40多個城市房子多得“住不完”,17個城市居住空間異常狹窄,50多個城市住得寬綽有餘。
這就是樓市的現狀,有人覺得我們早就不缺房子住了,這是事實,有人覺得蓋再多的房子也不夠住,這也是事實。
與其說是考慮問題角度的不同,倒不如說,是大城市與小地方之間難以逾越的“鴻溝”。
所以,一個典型的問題是:在差異巨大的房地產市場,作為一名普通的購房者,未來15年,應該押注“買房”,還是應該“持幣”觀望?
筆者認為,這要從以下兩個方面來考慮。
第一,土地供應的差異。
今年,自然資源部發出通知,消化週期在36個月以上的,應停止供地;36-18個月的,要適當減少供地;18-12個月的,維持供地持平水平;12-6個月的,要增加供地;6個月以下的,要顯著增加並加快供地。
也就是說,越是賣不出去房子的城市,以後土地供應就越少。
根據房產研究機構克而瑞的報告,二線城市前期市場熱度處於高位,多數城市商品住宅去化週期處於12個月以下,尤其是成都、蘇州、西安、長沙、南京、寧波、南寧等城市去化週期6-12月之間,未來宅地供應會持續增加。
與此同時,三四線城市持續走冷,尤其是缺乏產業支撐、人口持續外流的城市,市場更是蕭條,為避免陷入新一輪的庫存風險,這些城市供地計劃也傾向於保守型。譬如人口外流最為嚴重的東北三省,省內多個城市2019年宅地供應大幅削減,大部分城市宅地供應降幅在30%以上。
"前段時間,經濟學家任澤平披露了一組數據。
在全國336個地市中,既有73個城市人均住房建築面積小於30平,也有46個城市人均住房建築面積大於40平;既有17個城市的套戶比小於1,也有51個城市的套戶比大於1.2。
什麼意思呢?用大白話來說就是“旱澇分明”,70多個城市住房面積依然緊缺,40多個城市房子多得“住不完”,17個城市居住空間異常狹窄,50多個城市住得寬綽有餘。
這就是樓市的現狀,有人覺得我們早就不缺房子住了,這是事實,有人覺得蓋再多的房子也不夠住,這也是事實。
與其說是考慮問題角度的不同,倒不如說,是大城市與小地方之間難以逾越的“鴻溝”。
所以,一個典型的問題是:在差異巨大的房地產市場,作為一名普通的購房者,未來15年,應該押注“買房”,還是應該“持幣”觀望?
筆者認為,這要從以下兩個方面來考慮。
第一,土地供應的差異。
今年,自然資源部發出通知,消化週期在36個月以上的,應停止供地;36-18個月的,要適當減少供地;18-12個月的,維持供地持平水平;12-6個月的,要增加供地;6個月以下的,要顯著增加並加快供地。
也就是說,越是賣不出去房子的城市,以後土地供應就越少。
根據房產研究機構克而瑞的報告,二線城市前期市場熱度處於高位,多數城市商品住宅去化週期處於12個月以下,尤其是成都、蘇州、西安、長沙、南京、寧波、南寧等城市去化週期6-12月之間,未來宅地供應會持續增加。
與此同時,三四線城市持續走冷,尤其是缺乏產業支撐、人口持續外流的城市,市場更是蕭條,為避免陷入新一輪的庫存風險,這些城市供地計劃也傾向於保守型。譬如人口外流最為嚴重的東北三省,省內多個城市2019年宅地供應大幅削減,大部分城市宅地供應降幅在30%以上。
顯然,未來15年,土地供應越多,消化也越多的城市,可以考慮“買房”入市,而那些土地供出來也賣不掉的地方,還是“持幣”觀望為好。
第二,房地產庫存的差異。
坦白說,目前房地產整體的庫存並不高,數據顯示,從2017年2月開始,房屋待售面積由7.05億平米持續下降到2019年4月的5.1億平米,已經接近於2013年的水平。
但是,自2018年初開始,庫存的降幅開始收窄,到2019年4月,同比增速為-9.4%,較2019年1-2月上漲1.2個百分點,較2018年1-2月上漲7.7個百分點,這說明庫存的去化力度逐漸“減弱”。
減弱,就意味著庫存有再度積壓升高的可能。
目前來看,待售面積極低、庫存告急(庫存銷售比低於0.3)的城市高度集中在京津冀、長三角和粵港澳區域,目前庫存壓力較大的城市高度集中在東北三省,據統計,東北24個地級城市中,有一多半城市庫銷比超過1。
"前段時間,經濟學家任澤平披露了一組數據。
在全國336個地市中,既有73個城市人均住房建築面積小於30平,也有46個城市人均住房建築面積大於40平;既有17個城市的套戶比小於1,也有51個城市的套戶比大於1.2。
什麼意思呢?用大白話來說就是“旱澇分明”,70多個城市住房面積依然緊缺,40多個城市房子多得“住不完”,17個城市居住空間異常狹窄,50多個城市住得寬綽有餘。
這就是樓市的現狀,有人覺得我們早就不缺房子住了,這是事實,有人覺得蓋再多的房子也不夠住,這也是事實。
與其說是考慮問題角度的不同,倒不如說,是大城市與小地方之間難以逾越的“鴻溝”。
所以,一個典型的問題是:在差異巨大的房地產市場,作為一名普通的購房者,未來15年,應該押注“買房”,還是應該“持幣”觀望?
筆者認為,這要從以下兩個方面來考慮。
第一,土地供應的差異。
今年,自然資源部發出通知,消化週期在36個月以上的,應停止供地;36-18個月的,要適當減少供地;18-12個月的,維持供地持平水平;12-6個月的,要增加供地;6個月以下的,要顯著增加並加快供地。
也就是說,越是賣不出去房子的城市,以後土地供應就越少。
根據房產研究機構克而瑞的報告,二線城市前期市場熱度處於高位,多數城市商品住宅去化週期處於12個月以下,尤其是成都、蘇州、西安、長沙、南京、寧波、南寧等城市去化週期6-12月之間,未來宅地供應會持續增加。
與此同時,三四線城市持續走冷,尤其是缺乏產業支撐、人口持續外流的城市,市場更是蕭條,為避免陷入新一輪的庫存風險,這些城市供地計劃也傾向於保守型。譬如人口外流最為嚴重的東北三省,省內多個城市2019年宅地供應大幅削減,大部分城市宅地供應降幅在30%以上。
顯然,未來15年,土地供應越多,消化也越多的城市,可以考慮“買房”入市,而那些土地供出來也賣不掉的地方,還是“持幣”觀望為好。
第二,房地產庫存的差異。
坦白說,目前房地產整體的庫存並不高,數據顯示,從2017年2月開始,房屋待售面積由7.05億平米持續下降到2019年4月的5.1億平米,已經接近於2013年的水平。
但是,自2018年初開始,庫存的降幅開始收窄,到2019年4月,同比增速為-9.4%,較2019年1-2月上漲1.2個百分點,較2018年1-2月上漲7.7個百分點,這說明庫存的去化力度逐漸“減弱”。
減弱,就意味著庫存有再度積壓升高的可能。
目前來看,待售面積極低、庫存告急(庫存銷售比低於0.3)的城市高度集中在京津冀、長三角和粵港澳區域,目前庫存壓力較大的城市高度集中在東北三省,據統計,東北24個地級城市中,有一多半城市庫銷比超過1。
答案已經很明顯了,越是核心城市群,房子越是不愁賣,越是人口流出的區域,哪怕在全國庫存下降的前提下,房子依然賣不動。
結論很明確:未來15年,去化速度快的城市可以考慮“買房”,反之,庫存逐年增高,十年八年也沒有改觀的城市,趁早迴避,觀望為主。
對這個問題,馬雲給出了“2字”答案。
馬雲之前以2700億元的身家成為新首富,雖然榜首總是變化,但他的觀點和言行,早已被大家認可,在談到買房這個話題時,他今年在阿里的集體婚禮上面說過這麼一段話:“孩子才是真正屬於自己的東西,30年後房子不稀缺,未來最稀缺的是孩子,多生孩子吧,在孩子身上作投資不會錯的”。
簡而言之,馬雲認為以後“不缺”房子,不要把精力放在不屬於自己的東西上,言下之意,還是觀望“持幣”為好。
有專家也同樣用“2字”來揭曉謎底。
"前段時間,經濟學家任澤平披露了一組數據。
在全國336個地市中,既有73個城市人均住房建築面積小於30平,也有46個城市人均住房建築面積大於40平;既有17個城市的套戶比小於1,也有51個城市的套戶比大於1.2。
什麼意思呢?用大白話來說就是“旱澇分明”,70多個城市住房面積依然緊缺,40多個城市房子多得“住不完”,17個城市居住空間異常狹窄,50多個城市住得寬綽有餘。
這就是樓市的現狀,有人覺得我們早就不缺房子住了,這是事實,有人覺得蓋再多的房子也不夠住,這也是事實。
與其說是考慮問題角度的不同,倒不如說,是大城市與小地方之間難以逾越的“鴻溝”。
所以,一個典型的問題是:在差異巨大的房地產市場,作為一名普通的購房者,未來15年,應該押注“買房”,還是應該“持幣”觀望?
筆者認為,這要從以下兩個方面來考慮。
第一,土地供應的差異。
今年,自然資源部發出通知,消化週期在36個月以上的,應停止供地;36-18個月的,要適當減少供地;18-12個月的,維持供地持平水平;12-6個月的,要增加供地;6個月以下的,要顯著增加並加快供地。
也就是說,越是賣不出去房子的城市,以後土地供應就越少。
根據房產研究機構克而瑞的報告,二線城市前期市場熱度處於高位,多數城市商品住宅去化週期處於12個月以下,尤其是成都、蘇州、西安、長沙、南京、寧波、南寧等城市去化週期6-12月之間,未來宅地供應會持續增加。
與此同時,三四線城市持續走冷,尤其是缺乏產業支撐、人口持續外流的城市,市場更是蕭條,為避免陷入新一輪的庫存風險,這些城市供地計劃也傾向於保守型。譬如人口外流最為嚴重的東北三省,省內多個城市2019年宅地供應大幅削減,大部分城市宅地供應降幅在30%以上。
顯然,未來15年,土地供應越多,消化也越多的城市,可以考慮“買房”入市,而那些土地供出來也賣不掉的地方,還是“持幣”觀望為好。
第二,房地產庫存的差異。
坦白說,目前房地產整體的庫存並不高,數據顯示,從2017年2月開始,房屋待售面積由7.05億平米持續下降到2019年4月的5.1億平米,已經接近於2013年的水平。
但是,自2018年初開始,庫存的降幅開始收窄,到2019年4月,同比增速為-9.4%,較2019年1-2月上漲1.2個百分點,較2018年1-2月上漲7.7個百分點,這說明庫存的去化力度逐漸“減弱”。
減弱,就意味著庫存有再度積壓升高的可能。
目前來看,待售面積極低、庫存告急(庫存銷售比低於0.3)的城市高度集中在京津冀、長三角和粵港澳區域,目前庫存壓力較大的城市高度集中在東北三省,據統計,東北24個地級城市中,有一多半城市庫銷比超過1。
答案已經很明顯了,越是核心城市群,房子越是不愁賣,越是人口流出的區域,哪怕在全國庫存下降的前提下,房子依然賣不動。
結論很明確:未來15年,去化速度快的城市可以考慮“買房”,反之,庫存逐年增高,十年八年也沒有改觀的城市,趁早迴避,觀望為主。
對這個問題,馬雲給出了“2字”答案。
馬雲之前以2700億元的身家成為新首富,雖然榜首總是變化,但他的觀點和言行,早已被大家認可,在談到買房這個話題時,他今年在阿里的集體婚禮上面說過這麼一段話:“孩子才是真正屬於自己的東西,30年後房子不稀缺,未來最稀缺的是孩子,多生孩子吧,在孩子身上作投資不會錯的”。
簡而言之,馬雲認為以後“不缺”房子,不要把精力放在不屬於自己的東西上,言下之意,還是觀望“持幣”為好。
有專家也同樣用“2字”來揭曉謎底。
中泰證券宏觀分析師樑中華髮文指出,過去賺房子漲價的快錢,未來只能賺其他資產的“慢錢”。
什麼意思呢?過去這些年以來,只有房產升值之後的變現才能賺錢,而且賺的非常快,動輒就是翻倍,這叫“資本利得”。
以後,不同城市房價的表現會“大相徑庭”,原來指望買房賺快錢的人們,只能把目光瞄準其他資產如債券、信用債等穩定收益的“慢錢”。
同樣的答案和謎底,說明目前的市場已經形成了“共識”,未來的房子,只會更加著重“居住”屬性,有旺盛需求的地方才能稱之為房地產,沒需求的樓市只能稱之為“鋼筋水泥”,對大部分人而言,首先要做的就是糾正買房的理念。
所以,除非你所在的城市是極少數“人口常年流入”、“土地供需兩旺”、“房地產庫存很低”的地方,否則還是“持幣”觀望為妙。
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