前段時間，經濟學家任澤平披露了一組數據。
在全國336個地市中，既有73個城市人均住房建築面積小於30平，也有46個城市人均住房建築面積大於40平；既有17個城市的套戶比小於1，也有51個城市的套戶比大於1.2。
什麼意思呢？用大白話來說就是“旱澇分明”，70多個城市住房面積依然緊缺，40多個城市房子多得“住不完”，17個城市居住空間異常狹窄，50多個城市住得寬綽有餘。
這就是樓市的現狀，有人覺得我們早就不缺房子住了，這是事實，有人覺得蓋再多的房子也不夠住，這也是事實。
與其說是考慮問題角度的不同，倒不如說，是大城市與小地方之間難以逾越的“鴻溝”。
所以，一個典型的問題是：在差異巨大的房地產市場，作為一名普通的購房者，未來15年，應該押注“買房”，還是應該“持幣”觀望？
"前段時間，經濟學家任澤平披露了一組數據。
在全國336個地市中，既有73個城市人均住房建築面積小於30平，也有46個城市人均住房建築面積大於40平；既有17個城市的套戶比小於1，也有51個城市的套戶比大於1.2。
什麼意思呢？用大白話來說就是“旱澇分明”，70多個城市住房面積依然緊缺，40多個城市房子多得“住不完”，17個城市居住空間異常狹窄，50多個城市住得寬綽有餘。
這就是樓市的現狀，有人覺得我們早就不缺房子住了，這是事實，有人覺得蓋再多的房子也不夠住，這也是事實。
與其說是考慮問題角度的不同，倒不如說，是大城市與小地方之間難以逾越的“鴻溝”。
所以，一個典型的問題是：在差異巨大的房地產市場，作為一名普通的購房者，未來15年，應該押注“買房”，還是應該“持幣”觀望？
筆者認為，這要從以下兩個方面來考慮。
第一，土地供應的差異。
今年，自然資源部發出通知，消化週期在36個月以上的，應停止供地；36-18個月的，要適當減少供地；18-12個月的，維持供地持平水平；12-6個月的，要增加供地；6個月以下的，要顯著增加並加快供地。
也就是說，越是賣不出去房子的城市，以後土地供應就越少。
根據房產研究機構克而瑞的報告，二線城市前期市場熱度處於高位，多數城市商品住宅去化週期處於12個月以下，尤其是成都、蘇州、西安、長沙、南京、寧波、南寧等城市去化週期6-12月之間，未來宅地供應會持續增加。
與此同時，三四線城市持續走冷，尤其是缺乏產業支撐、人口持續外流的城市，市場更是蕭條，為避免陷入新一輪的庫存風險，這些城市供地計劃也傾向於保守型。譬如人口外流最為嚴重的東北三省，省內多個城市2019年宅地供應大幅削減，大部分城市宅地供應降幅在30%以上。
"前段時間，經濟學家任澤平披露了一組數據。
在全國336個地市中，既有73個城市人均住房建築面積小於30平，也有46個城市人均住房建築面積大於40平；既有17個城市的套戶比小於1，也有51個城市的套戶比大於1.2。
什麼意思呢？用大白話來說就是“旱澇分明”，70多個城市住房面積依然緊缺，40多個城市房子多得“住不完”，17個城市居住空間異常狹窄，50多個城市住得寬綽有餘。
這就是樓市的現狀，有人覺得我們早就不缺房子住了，這是事實，有人覺得蓋再多的房子也不夠住，這也是事實。
與其說是考慮問題角度的不同，倒不如說，是大城市與小地方之間難以逾越的“鴻溝”。
所以，一個典型的問題是：在差異巨大的房地產市場，作為一名普通的購房者，未來15年，應該押注“買房”，還是應該“持幣”觀望？
筆者認為，這要從以下兩個方面來考慮。
第一，土地供應的差異。
今年，自然資源部發出通知，消化週期在36個月以上的，應停止供地；36-18個月的，要適當減少供地；18-12個月的，維持供地持平水平；12-6個月的，要增加供地；6個月以下的，要顯著增加並加快供地。
也就是說，越是賣不出去房子的城市，以後土地供應就越少。
根據房產研究機構克而瑞的報告，二線城市前期市場熱度處於高位，多數城市商品住宅去化週期處於12個月以下，尤其是成都、蘇州、西安、長沙、南京、寧波、南寧等城市去化週期6-12月之間，未來宅地供應會持續增加。
與此同時，三四線城市持續走冷，尤其是缺乏產業支撐、人口持續外流的城市，市場更是蕭條，為避免陷入新一輪的庫存風險，這些城市供地計劃也傾向於保守型。譬如人口外流最為嚴重的東北三省，省內多個城市2019年宅地供應大幅削減，大部分城市宅地供應降幅在30%以上。
顯然，未來15年，土地供應越多，消化也越多的城市，可以考慮“買房”入市，而那些土地供出來也賣不掉的地方，還是“持幣”觀望為好。
第二，房地產庫存的差異。
坦白說，目前房地產整體的庫存並不高，數據顯示，從2017年2月開始，房屋待售面積由7.05億平米持續下降到2019年4月的5.1億平米，已經接近於2013年的水平。
但是，自2018年初開始，庫存的降幅開始收窄，到2019年4月，同比增速為-9.4%，較2019年1-2月上漲1.2個百分點，較2018年1-2月上漲7.7個百分點，這說明庫存的去化力度逐漸“減弱”。
減弱，就意味著庫存有再度積壓升高的可能。
目前來看，待售面積極低、庫存告急（庫存銷售比低於0.3）的城市高度集中在京津冀、長三角和粵港澳區域，目前庫存壓力較大的城市高度集中在東北三省，據統計，東北24個地級城市中，有一多半城市庫銷比超過1。
"前段時間，經濟學家任澤平披露了一組數據。
在全國336個地市中，既有73個城市人均住房建築面積小於30平，也有46個城市人均住房建築面積大於40平；既有17個城市的套戶比小於1，也有51個城市的套戶比大於1.2。
什麼意思呢？用大白話來說就是“旱澇分明”，70多個城市住房面積依然緊缺，40多個城市房子多得“住不完”，17個城市居住空間異常狹窄，50多個城市住得寬綽有餘。
這就是樓市的現狀，有人覺得我們早就不缺房子住了，這是事實，有人覺得蓋再多的房子也不夠住，這也是事實。
與其說是考慮問題角度的不同，倒不如說，是大城市與小地方之間難以逾越的“鴻溝”。
所以，一個典型的問題是：在差異巨大的房地產市場，作為一名普通的購房者，未來15年，應該押注“買房”，還是應該“持幣”觀望？
筆者認為，這要從以下兩個方面來考慮。
第一，土地供應的差異。
今年，自然資源部發出通知，消化週期在36個月以上的，應停止供地；36-18個月的，要適當減少供地；18-12個月的，維持供地持平水平；12-6個月的，要增加供地；6個月以下的，要顯著增加並加快供地。
也就是說，越是賣不出去房子的城市，以後土地供應就越少。
根據房產研究機構克而瑞的報告，二線城市前期市場熱度處於高位，多數城市商品住宅去化週期處於12個月以下，尤其是成都、蘇州、西安、長沙、南京、寧波、南寧等城市去化週期6-12月之間，未來宅地供應會持續增加。
與此同時，三四線城市持續走冷，尤其是缺乏產業支撐、人口持續外流的城市，市場更是蕭條，為避免陷入新一輪的庫存風險，這些城市供地計劃也傾向於保守型。譬如人口外流最為嚴重的東北三省，省內多個城市2019年宅地供應大幅削減，大部分城市宅地供應降幅在30%以上。
顯然，未來15年，土地供應越多，消化也越多的城市，可以考慮“買房”入市，而那些土地供出來也賣不掉的地方，還是“持幣”觀望為好。
第二，房地產庫存的差異。
坦白說，目前房地產整體的庫存並不高，數據顯示，從2017年2月開始，房屋待售面積由7.05億平米持續下降到2019年4月的5.1億平米，已經接近於2013年的水平。
但是，自2018年初開始，庫存的降幅開始收窄，到2019年4月，同比增速為-9.4%，較2019年1-2月上漲1.2個百分點，較2018年1-2月上漲7.7個百分點，這說明庫存的去化力度逐漸“減弱”。
減弱，就意味著庫存有再度積壓升高的可能。
目前來看，待售面積極低、庫存告急（庫存銷售比低於0.3）的城市高度集中在京津冀、長三角和粵港澳區域，目前庫存壓力較大的城市高度集中在東北三省，據統計，東北24個地級城市中，有一多半城市庫銷比超過1。
答案已經很明顯了，越是核心城市群，房子越是不愁賣，越是人口流出的區域，哪怕在全國庫存下降的前提下，房子依然賣不動。
結論很明確：未來15年，去化速度快的城市可以考慮“買房”，反之，庫存逐年增高，十年八年也沒有改觀的城市，趁早迴避，觀望為主。
對這個問題，馬雲給出了“2字”答案。
馬雲之前以2700億元的身家成為新首富，雖然榜首總是變化，但他的觀點和言行，早已被大家認可，在談到買房這個話題時，他今年在阿里的集體婚禮上面說過這麼一段話：“孩子才是真正屬於自己的東西，30年後房子不稀缺，未來最稀缺的是孩子，多生孩子吧，在孩子身上作投資不會錯的”。
簡而言之，馬雲認為以後“不缺”房子，不要把精力放在不屬於自己的東西上，言下之意，還是觀望“持幣”為好。
有專家也同樣用“2字”來揭曉謎底。
"前段時間，經濟學家任澤平披露了一組數據。
在全國336個地市中，既有73個城市人均住房建築面積小於30平，也有46個城市人均住房建築面積大於40平；既有17個城市的套戶比小於1，也有51個城市的套戶比大於1.2。
什麼意思呢？用大白話來說就是“旱澇分明”，70多個城市住房面積依然緊缺，40多個城市房子多得“住不完”，17個城市居住空間異常狹窄，50多個城市住得寬綽有餘。
這就是樓市的現狀，有人覺得我們早就不缺房子住了，這是事實，有人覺得蓋再多的房子也不夠住，這也是事實。
與其說是考慮問題角度的不同，倒不如說，是大城市與小地方之間難以逾越的“鴻溝”。
所以，一個典型的問題是：在差異巨大的房地產市場，作為一名普通的購房者，未來15年，應該押注“買房”，還是應該“持幣”觀望？
筆者認為，這要從以下兩個方面來考慮。
第一，土地供應的差異。
今年，自然資源部發出通知，消化週期在36個月以上的，應停止供地；36-18個月的，要適當減少供地；18-12個月的，維持供地持平水平；12-6個月的，要增加供地；6個月以下的，要顯著增加並加快供地。
也就是說，越是賣不出去房子的城市，以後土地供應就越少。
根據房產研究機構克而瑞的報告，二線城市前期市場熱度處於高位，多數城市商品住宅去化週期處於12個月以下，尤其是成都、蘇州、西安、長沙、南京、寧波、南寧等城市去化週期6-12月之間，未來宅地供應會持續增加。
與此同時，三四線城市持續走冷，尤其是缺乏產業支撐、人口持續外流的城市，市場更是蕭條，為避免陷入新一輪的庫存風險，這些城市供地計劃也傾向於保守型。譬如人口外流最為嚴重的東北三省，省內多個城市2019年宅地供應大幅削減，大部分城市宅地供應降幅在30%以上。
顯然，未來15年，土地供應越多，消化也越多的城市，可以考慮“買房”入市，而那些土地供出來也賣不掉的地方，還是“持幣”觀望為好。
第二，房地產庫存的差異。
坦白說，目前房地產整體的庫存並不高，數據顯示，從2017年2月開始，房屋待售面積由7.05億平米持續下降到2019年4月的5.1億平米，已經接近於2013年的水平。
但是，自2018年初開始，庫存的降幅開始收窄，到2019年4月，同比增速為-9.4%，較2019年1-2月上漲1.2個百分點，較2018年1-2月上漲7.7個百分點，這說明庫存的去化力度逐漸“減弱”。
減弱，就意味著庫存有再度積壓升高的可能。
目前來看，待售面積極低、庫存告急（庫存銷售比低於0.3）的城市高度集中在京津冀、長三角和粵港澳區域，目前庫存壓力較大的城市高度集中在東北三省，據統計，東北24個地級城市中，有一多半城市庫銷比超過1。
答案已經很明顯了，越是核心城市群，房子越是不愁賣，越是人口流出的區域，哪怕在全國庫存下降的前提下，房子依然賣不動。
結論很明確：未來15年，去化速度快的城市可以考慮“買房”，反之，庫存逐年增高，十年八年也沒有改觀的城市，趁早迴避，觀望為主。
對這個問題，馬雲給出了“2字”答案。
馬雲之前以2700億元的身家成為新首富，雖然榜首總是變化，但他的觀點和言行，早已被大家認可，在談到買房這個話題時，他今年在阿里的集體婚禮上面說過這麼一段話：“孩子才是真正屬於自己的東西，30年後房子不稀缺，未來最稀缺的是孩子，多生孩子吧，在孩子身上作投資不會錯的”。
簡而言之，馬雲認為以後“不缺”房子，不要把精力放在不屬於自己的東西上，言下之意，還是觀望“持幣”為好。
有專家也同樣用“2字”來揭曉謎底。
中泰證券宏觀分析師樑中華髮文指出，過去賺房子漲價的快錢，未來只能賺其他資產的“慢錢”。
什麼意思呢？過去這些年以來，只有房產升值之後的變現才能賺錢，而且賺的非常快，動輒就是翻倍，這叫“資本利得”。
以後，不同城市房價的表現會“大相徑庭”，原來指望買房賺快錢的人們，只能把目光瞄準其他資產如債券、信用債等穩定收益的“慢錢”。
同樣的答案和謎底，說明目前的市場已經形成了“共識”，未來的房子，只會更加著重“居住”屬性，有旺盛需求的地方才能稱之為房地產，沒需求的樓市只能稱之為“鋼筋水泥”，對大部分人而言，首先要做的就是糾正買房的理念。
所以，除非你所在的城市是極少數“人口常年流入”、“土地供需兩旺”、“房地產庫存很低”的地方，否則還是“持幣”觀望為妙。
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