這些年房產交易市場非常火熱,除了炙手可熱的剛需市場外,改善型住宅的購房者也不在少數,隨著家庭成員的變動,早期購買的房子可能在面積或者配套設施方面不再那麼適合了,這個時候就會想要再買一套大一點的房子來改善生活品質。那麼小房換大房應該怎麼換?
一、明確小房換大房後的實際需求
換房時要清楚自己為什麼要換房,是自住還是非自住,每一項需求都決定著你什麼時候買房,怎麼買房。
1、單純想換大面積住房
這種情況是屬於改善住房條件,通常應優先考慮交通、環境、配套、戶型、鄰居素質、物業等關乎生活品質的因素。
2、考慮孩子讀書
(1)小房換大房前,需確保該房有入讀指定學校的指標,建議到正規網站查看;(2)多留意相關學校對入戶時間上的規定;
(3)還應明確掌握房屋的戶籍狀況、讀書的資質要求等。
3、和老人一起居住
(1)房屋可以見到陽光,採光條件好;
(2)周邊環境好,附近有公園,方便鍛鍊;
(3)儘可能選擇低層或有電梯的樓層;
(4)周邊醫療設施完善。
二、做好小房換大房的資金預算方案
1、首套房是否有貸款,貸款是否都已還清,如果已還清,可以直接用賣房所得房款支付要買的房子。
2、首套房有貸款且貸款未還清,這種情況可以先用買家的首付款來還清房貸,從銀行手中拿到房產證;也可以將按揭貸款直接轉給二手房買主,具體的可諮詢銀行。
3、是否需要貸款來買房,是否具備貸款資格,選擇哪一種貸款方式,都需要結合自身實際情況來考慮。
4、目前手頭是否有充足的資金直接買房,前提是有購買二套房的資質。
5、此外,還要準備足夠的現金,因為還有各種可能發生的中介費,契稅,增值稅等等。還有,如果想要買房後做裝修的話,要準備裝修款。
三、小房換大房,選擇哪種換房方式?
1、先賣後買
(1)先賣後買適合手頭餘款緊張、月收入穩定者。對於手頭餘款不是很寬裕的購房者來說,讓其直接買一套新房壓力很大;(2)如果市場處於下行階段,建議先賣房再買房。市場比較低迷,可以先考慮把房子賣掉,然後再找個合適的機會,買到預算的房子。這樣有利於規避週期風險,在這個過程中,週期比較靈活,在賣房的時候,更有利於主動地位,會賣到有更合適的價格。
優點:如果賣了小房,購房者的手頭資金十分充裕,同時在貸款時也享有首套房的待遇,利率明顯偏低,購房者負擔減輕不少,這無疑是為換房置業者量身定做的。
缺點:但這種方式並不是百利無一害,也存在一些弊端。如購買的新房,不能立即交房入住,這段時間居住就會有些不便,要再次面臨租房的窘境,同時房屋的租金也是一筆不小的費用。
2、先買後賣
先買後賣是指先簽訂購房合同,再進行換房的其他流程操作。
(1)當市場上行的階段,採取先買後賣的方式。
舉個例子:2015年5月,深圳的房子飛漲,有些小區甚至達到一平米漲2萬的程度,如果把房子賣了之後,再買可能買不到理想的房子。在市場行情上漲時,買在前,賣在後,讓你妥妥的抓住低買高賣。
(2)還有一種情況適合先買,就是要買的房子,可能是同小區的稀缺房源,競爭比較大,等不到你賣房之後再來買它,這種情況下,可以先買後賣的方式;優點:先買後賣還能夠讓你鎖定稀缺房源。黃金樓層,南北通透,太多人盯著的時候,甩出豪邁,買買買,先下手為強。
缺點:後期任何一個環節出差錯,都可能導致違約,一不小心賠付幾十萬,損失慘重。先買後賣,比較讓人著急的,就是簽了買房合同,房子卻賣不出去。
有些小房換大房的購房者以小房子的全部款項作為新房首付,需要注意的是如果舊房子的買家要靠貸款方式付房款,收尾款需要在過戶之後一段時間才能到賬,換房者要提前打好時間差,以免影響居住。
文章來源:樂居買房
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