明朝初年，為了防禦倭寇，明政府於洪武三十一年（1398年）在山東半島北端，地處黃海之濱的芝罘灣設立了一個奇山守禦千戶所，這是典型的明代衛所軍事防禦單位。自秦漢以來，芝罘就是一個有名的天然良港。奇山所設立之後，在這裡修築了烽火臺傳遞情報，因而後人又以“煙臺”之名代指芝罘港灣地區，煙臺之名由此而來。
清初的海禁政策對煙臺沿海經濟和港口的發展打擊很大。直到道光年間，由於漕運的發展，政府鼓勵南方沙船主北上轉運漕糧，允許沙船捎帶少量貨物在沿海販運，煙臺港貿易由此重獲生機。道光初，因京杭大運河運輸糧食發生困難，清廷不得己於道光六年(1826年)下令改用海路運送漕糧，為了鼓勵海運，政府允許每隻漕船“八成裝米，二成搭貨，免其納稅以恤商”。
奇山所城舊址
當時的煙臺商業發展還是比較有限，“入口不過糧石，出口不過魚鹽而己。時商號僅三二十家”。道光末年，煙臺的商業漸成規模，“帆船漸多，逮道光之末，則商號已千餘家”。不過即便到了此時，煙臺的商業結構還是非常單一，入口僅限糧食，出口就是魚鹽。
鴉片戰爭之後，五口通商時代來臨，外國商品大量出現在南方沿海，從而為從事漕糧運輸的沙船攜帶洋貨販運提供了條件。這一時期，抵煙臺港貿易的沿海商船，除進行糧、魚、鹽等傳統土貨交易外，還買賣粉絲、花生、豆油、豆餅、棉布、糖、竹、鴉片等多種貨物。同時，抵港商船數和輸出入貿易量也逐年增多。“煙臺為南北之衝，海船經過收泊較多於他處，故以此一口為較盛”，煙臺已發展為北方海區的一個貿易中心。
近代煙臺建築
第二次鴉片戰爭中，中英《天津條約》簽訂之後，通商口岸進一步向中國腹地拓展，其中就包括山東半島。起初，中英雙方商定的山東半島通商口岸是“登州府城口”的蓬萊港。但是，英國駐登州領事官馬禮遜等人在1861年底對山東進“考察”之後，發現“登州府作為一個港口是不利的”，“它的港口淺，並且完全無遮蔽”，而煙臺港則無論地理位置、自然條件和當時的商業規模，都遠遠超過登州港，這些情況，促使英國最後選中煙臺來取代登州作為通商口岸。
煙臺闢為通商口岸後，因所處的地理位置“四通八達，佔水路運輸衝要之便”與北方諸港相比，還有氣候溫暖，冬季不結冰等優點，“故船舶來往，四時不絕，帆檣林立，貨物輻輳，買賣極盛”。從19世紀80年代起，煙臺逐漸成為歐美和東亞各種進口商品以及北方地區各種出口土貨的重要集散市場。
近代煙臺建築
在1864年至1894年甲午戰爭爆發的31年中，煙臺港進出口貿易獲得了長足的發展，無論港口進出口船舶數、港口吞吐量以及進出口貿易額，都比開埠初期有了大幅增長。1864年煙臺開埠之初，進出港船舶數為900艘，船舶噸位近28萬噸。隨後煙臺港的重要地位漸漸顯露出來，“從商業的角度看，煙臺佔有了優越的地位”，是當時“整個中國北方貨物的集散地”。
1865-1880年，港口年平均進出港船舶數為1200艘，總噸位54萬噸，年平均貨物吞吐量13萬噸。1881-1894年，煙臺港年平均進出港船舶數增至1950艘，總噸位增至158萬噸，年平均貨物吞吐量達到20萬噸，進出口貿易一直呈平穩增長之勢。1864-1894年，煙臺進出口貿易額由600萬海關兩（淨數556萬海關兩）增至1535萬海關兩（淨數1478萬海關兩），增長了1.56倍。1894年甲午戰爭之後，外國經濟勢力在步步深，不斷向內地開拓著市場。國外商品輸入規模的擴大和內地土產出口的大幅增加，導致煙臺對外貿易出現了迅猛增長的勢頭。
近代煙臺建築
煙臺港的繁榮也催生了近代煙臺城市的發展開埠後，在港口的帶動下，煙臺的交通樞紐地位上升明顯，並且圍繞天后宮的商業區域逐漸外擴，使南商北旅大量出入此地，並因此吸引內地大批勞動力不斷向此地流動。
人口的增加，帶來了煙臺城市規模的擴大。煙臺城市的基礎是明代的奇山所城，所謂的“所城”是衛所軍事據點，和一般意義的城市還有很大差距。開埠之後，煙臺在近代化和城市化的進程中一時進入了快車道。隨著人口的增加和經濟的日益繁榮，煙臺的城市範圍逐漸擴大，城市功能不斷健全。19世紀末，除原有的天后宮周圍商業街，又從朝陽街向西和向南延伸出了新的商業街區，兩側店鋪林立，人氣興旺，並由此擴展出二馬路、三馬路、四馬路等新的街道。城市的商業、服務業也隨著興旺起來。
近代煙臺建築
作為通商口岸，近代的煙臺也呈現出一定程度的異域風情。開埠以後聚集起的煙臺人口中有大量的外國商人、西方外交人員和傳教士，他們不僅給煙臺帶來西方的城市佈局、歐化的樓宇建築、現代化的生活設施，而且使這裡日益呈現出異域的文化特質。
近代化的學校、醫院出現在這個山東小城，通向上海、天津、大連等地的水下電纜也開始鋪設，電話、電報以及郵政等近代通訊業務相繼出現，健全了煙臺作為一座城市的基礎設施，使煙臺的城市功能不斷升級。洋人的酒吧、咖啡館也漸漸增多，整個城市充滿了現代氣息。
近代煙臺建築
煙臺港的輝煌持續到1905年，這一年是煙臺港貿易的一個分水嶺，在這一年之後貿易形式急轉直下，開始步入衰退。煙臺港的衰落，其原因是非常複雜的，其中一個重要的原因就是北方其他對外開放口岸的出現，對煙臺港的貿易地位構成了強烈的衝擊。煙臺港之所以夠迅速繁榮一個重要的原因就是煙臺港長期作為山東省唯一的港口以及北方開放的三口之一。但當青島、大連等港開埠通商後，煙臺港的壟斷地位逐漸被改變，對煙臺港貿易產生了深遠的影響。
除了外部衝擊，煙臺港本身也存在嚴重問題，港口設施長期落後，煙臺港是中國條件最好的港口之一。酷暑、寒冬等惡劣天氣與這裡無緣，所有的這些有利的自然條件都促進了煙臺開埠初期貿易的迅速發展，但是隨著煙臺貿易的發展，煙臺港沒有深水碼頭和防浪堤的缺陷越來越阻礙煙臺港貿易的進一步發展。煙臺港與內地的交通網絡非常落後，在煙臺港與山東腹地貿易過程中，落後的交通極大限制了貿易的發展。
近代煙臺建築
與貿易大港的地位極不相稱的是，煙臺的城市規劃長期是比較混亂的。煙臺開埠後，外國侵略者、當地官員和商賈按照先來後到憑勢力佔據地盤，“當時外國人第一次變為土地買主時，沒有一個明確的計劃可以實行”。煙臺城內混亂的發展，商民不分，街道狹窄，這都直接影響了煙臺港的發展。
在東海關貿易報告中，也屢次提到煙臺城內的混亂情況，騾馬無法通過狹窄的街道，城市沒有排水系統，汙水亂流。糟糕的環境，一方面不利於貨物的流通，另一方也不利於人們的身體健康，特別是在春秋疾病多發季節，據東海關貿易報告記載幾乎每年都會因此而發生痢疾、瘧疾等傳染性疾病，外國商人對此怨聲載道。這都不利於吸引國內外的商人來煙臺經營貿易。
近代煙臺建築
煙臺港衰落了，煙臺這個城市也失去了崛起的機會，在鄰居青島耀眼的光彩之下，多少顯得有點黯淡。