作者：李佳
2007在港上市，但一直表現不溫不火的時代中國（01233.HK），近幾年憑藉深耕大灣區的優勢，銷售複合增長率一直保持在40%以上，實現業績大幅增長。
2018年，時代中國實現合同銷售額605.95億元，完成全年目標的110.2%；合同銷售建築面積373.3萬平方米，同比增長32.3%。營業額達343.75億元，較去年同期增長48.7%；全年實現毛利106.21億元，同比增長64.7%；股東應占核心淨利潤為42.04億元，同比增長66%；每股基本盈利2.4元，較2017年的1.51元同比增幅達58.9%；每股派息68.77分，較2017年的41.43分同比增長66%。
截至4月30日，時代中國2019年前四月累計合同銷售（連合營項目銷售）金額約為191.5億元，簽約建築面積約為127.1萬平方米。已完成全年750億銷售目標的25.5%。
在新華社《環球》雜誌與中國投資協會投資諮詢專業委員會、標準排名聯合出品的《綠色信用“築基”綠建時代”2018中國上市房企綠色信用指數TOP50報告》中，時代中國以60.04得綜合得分，位列第32位。
深耕大灣區，2019年迎拿地高峰
時代中國1999年成立於廣州，定位於高端市場住宅，2007年在香港聯交所上市，此後雖然企業規模不斷擴大，但在全國範圍內的表現並不突出。直到2016年，時代中國趕上房地產市場的迅速升溫，進入深圳、惠州、東莞市場，完成珠三角佈局。2016年時代中國實現合同銷售額293億元，增幅超過50%。
高速增長的業績並沒有讓時代中國的銷售版圖得到擴展，其銷售中心仍然集中於珠三角地區的主要核心城市。2018年，時代中國共擁有99個處於不同階段的主要項目，其中96個分佈在廣州、佛山、江門、東莞、惠州、珠海、中山、清遠及肇慶等廣東省主要城市、2個位於湖南省長沙市以及1個位於四川省成都市。按2018年達成的合同銷售看，可供出售94個項目，其中廣東有89個項目，合同銷售金額佔比95.6%。
時代中國2018年通過參與政府公開拍賣、城市更新項目、一級開發、合作及收購等方式於廣州、佛山、珠海、江門、中山、清遠、東莞、成都及肇慶購入23幅地塊，土地收購成本總額約為129.67億元。
值得注意的是，時代中國於2018年10月首次挺進西南都市圈核心城市成都，項目開發中及未來開發的建築面積為6.21萬平方米，但相對於其2018年的合同銷售面積來講，該地區佔比僅為1.66%。同時，在2018年土地儲備中，成都、長沙土儲佔比分別為0.4%和6.8%，通過數據來看，時代中國的出省意願並不強烈。
截至2018年末，時代中國共擁有土儲約1844.6萬平方米，其中位於大灣區（含清遠區域）的土儲佔比約93%，土地儲備倍數為4.94，同比下降20.9%，相比往年土地儲備仍需補充。
2018年，時代中國的拿地預算為275億元，但最終其拿地總額僅為129.76億元。對於今年的拿地預算，時代中國表示，今年的拿地預算為302億元，除此之外還有2018年未使用的額度。如此看來，2019年時代中國或許會迎來拿地高峰。
營運能力提升，毛利率連續4年增長
從近五年來看，時代中國的去化速度較為穩定，反映去化壓力的指標“存貨/平均預收賬款”均位於2.5左右，始終處於行業中位數水平之下。2018年。時代中國“存貨/平均預收賬款”指標為2.58，同比下降3.7%，去化壓力下降。
預收賬款週轉率也在2018年升至近五年的最高水平，由2017年的1.26增長至1.75，增幅達到38.9%，預收賬款結轉收入的速度加快。
時代中國的收入主要由物業發展、城市更新業務、物業租賃和轉租及物業管理服務產生，2018年的收入佔比分別約為89.5%、8.1%、1.0%及1.4%，收入總額由2017年的231.1億元增加至2018年的343.8億元，幅為48.7%，收入增加主要歸因於物業銷售及城市更新業務收入增加。
得益於毛利率較高的產品收入確認比例的提升以及新增的城市更新業務毛利率較高，時代中國2018年實現毛利率30.90%，同比上升近3個百分點，毛利率連續4年增長。
同時，隨著收入的增長，時代中國的期間費用率隨之上升。近五年，時代中國期間費用率由2014年最高值9.55%降至2017年的最低值6.84%，在2018年出現小幅度反彈。
數據顯示，由於物業銷售上升，時代中國2018年的銷售成本同比增加42.6%，至237.54億元；銷售費用為8.36億元，同比增加34.1%；行政費用為11.12億元同比增加51.8%；融資成本為6.672億元，同比增加66.4%。
2018年時代中國的期間費用率為6.99%，較2017年略有上升，但仍控制在行業中位數以下水平，成本費用控制能力較好。
負債加重，現金流堪憂
2018年，時代中國扣除預收賬款之後的資產負債率為70.65%，同比上升約5個百分點。同時2018年時代中國的有息負債為476.31億元，較2017年的332.89億元，增幅達到43.1%，導致淨負債率由2017年57.55%上升至2018年62.56%，債務加重。
從債務結構來看，2018年時代中國大量增加長期債務，在非流動負債中，計息銀行及其他借款同比增長47.9%，同時流動負債佔有總額的比例有所下降，由2017年的60.9%降至2018年的56.4%，槓桿結構得到改善。
綜合來看，時代中國反映槓桿水平的指標在2018年雖然都有所增加，但都處於行業中位數以下，債務負擔仍在可控範圍。
時代中國調整後的速動比率自2016年起逐年回升，2018年時代中國速動比率同比增長9.3%至1.88，達到近五年的最高值，短期償債能力進一步提升。
同時，時代中國調整後的現金比率也在逐年上升，2018年同樣升至近五年的最高值0.66。但是根據年報數據顯示，時代中國近五年經營活動所產生的現金流量淨額分別為-24.56億、-52.43億、-5.59億、-65.85億和-5.23億元。近五年投資活動所產生的的現金流量淨額分別為-0.45億、-16.1億、-43.9億、-84.96億和-70.79億元。
可見近五年時代中國經營活動及投資活動產生的現金流量均為負值，期末現金流全靠融資活動支撐。同時，2018年時代中國的融資成本由2017年的40.09億元增加至66.71億元，增幅66.4%。
2018年時代中國反映長期償債能力的指標較上年略有下降，“（貨幣資金＋存貨＋投資性房地產－預收賬款）／全部債務”指標2018年為0.62，不及行業中位數水平。
早在2018年初，時代中國董事會主席、執行總裁岑釗雄就提出了千億計劃，2019年是時代中國成立第20個年頭，也是時代中國從百億級企業躍升至千億級企業的關鍵一年。
2019年時代中國把銷售目標定在750億元，較2018年的606億元的同比增幅為23.6%，對比前幾年超過40%的複合增長率，2019年時代中國的增速明顯放緩。
