'地產野蠻人，突然都殺回來了'

行業最混沌的時候，就是外來物種入侵的時候，只是我沒想到的是，同時出現了兩類野蠻人

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第一個要說的，是險資入侵

險資入股房企我想大家多多少少會有點感覺，但是統計過後你會發現這樣的趨勢比你想象中的要強烈

光光只有今年，生命人壽+安邦保險入股了金地超過50%的股份，金融街在今年3月也整體出讓了31.44%的股份給險資，而最近的消息是平安和新華人壽拿下金茂一共24.38%的股份

其中常客應該是平安了，這幾年孜孜不倦的成為了融創、碧桂園、旭輝、華夏幸福、金茂的二股東，如果真的按照流量金額的計算，平安是當之無愧中國最大的開發商，再加上平安自己擁有不動產的板塊，是一個當之無愧的超級大航母

盤點了一下，安邦參股了6家房企，平安5家，前海人壽4家，中國人壽3家……

所以險資這麼孜孜不倦的進入房地產行業到底是什麼訴求

看懂這個問題我們首先要知道房企為什麼賣掉自己的股份讓險資進入，要知道一家開發商在這個行當這麼久了，什麼融資模式沒有做過，賣股份幾乎是最肉痛的一種模式，為什麼還要這麼做

最近我在重溫《我在碧桂園的1000天》這本書，回顧了碧桂園當初引入平安的兩個核心關鍵原因，首先依賴平安這張名片，可以幫助碧桂園在後續的資本市場降低成本，這對高週轉的企業來說，哪怕只是降低一個點，對於這樣的高週轉企業是本質的區別

另外也因為平安的名片，可以幫助拓寬融資模式，最近上課了才知道一家開發商融資的路徑有各種各樣，而不同的模式對你是不同維度的考核，有了險資的資質，很多場景運用解釋成本就會降低很多

另外還有很重要的一點，對於一些民企來說，引入險資是身份的象徵，在未來的樓市裡，越是根正苗紅就越能夠站的久，對於這一點很多閩系開發商看的也確實通透

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而對於險資來說願意入股也非常簡單，我們可以看到他們幾乎完全不需要品牌露出，對於整個項目也基本毫不關心，因為對於他們來說只是財務投資

對於險資背後這麼龐大的資金儲備量，他們日常考量的思路就是如何把錢放在一個有穩定收益且池子夠大的地方。這樣的選擇如今並不多，房地產算一個

但是很多人會說，對於開發商每年的年報，幾乎利潤率都非常的低，險資進入的回報不一定很高。

的確這個問題，但是險資和開發商的合作遠比我們想象中的要緊密，除了公司入股之外，在不同的項目上險資也會進入類似於聯合操盤手的身份進入，但是完全都是隱形不對外說的

換句話來說，公司層面入股獲得規模出口，項目層面入股獲得利潤出口

另外還有一個細節，如果你細心的話可能也會發現，但凡險資入股的開發商們，後續的合作會非常的緊密，這麼做除了互相之間抬轎子做規模之外，最大的好處就是險資的交叉收益會高很多

對於他們來說，財務投資就是這樣，算的是一筆總賬，如今持續的在投資也說明地產投資對於他們來說是比劃算的買賣

當然這裡的划算本質上也吃了開發商如今恐慌的便宜，相比較而言房企更加需要險資的幫助

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第二類，其實可以說是最熟悉的陌生人了，港資房企，開始殺回大陸市場了。

對市場跟進的比較緊密的朋友應該有端倪，剛剛上個禮拜，新鴻基聯合平安（又是平安），以132.6億的代價，拿下了杭州江河匯地塊。新鴻基宣傳等待了這塊土地20年

而這不是杭州進入的第一家港資企業，嘉裡、恆隆、新世界都已經佈局杭州

另外非常明顯的，更多的二線城市成為這一輪港資回湧的主戰場，除了杭州，南京也是如此。香港置地在南京已經有3個項目，其中就有一個超過百億的大盤，一樣是城市核心區的絕版地段

其實你仔細去找，你會發現不論是新鴻基、香港置地、恆隆都開始悄無聲息的佈局內陸市場，曾經在樓市裡我們以為幾乎快絕跡的港資企業變得越來越普遍

他們為什麼可以拿地，而且不少還是大規模的優質核心地塊，其實他們的切入點非常簡單，就是看準了大量土地出讓時候對持有面積的要求以及土地付款方式的要求。

港資企業之前消失因為兩點，第一都是自己的錢所以快不起來，第二喜歡持有做運營，而之前的市場不需要做運營

而如今，這兩點恰恰成為他們的最強競爭力。也正是因為這一點，如今不少港資可以拿到絕版土地的原因

這一點並不是今年才發生的，我印象中大概2016年開始，類似於香港置地在上海就和旭輝合作聯合拿地一個做商業一個賣住宅，他們通過一個個點狀的合作摸清市場已經找到自己的核心競爭力

我曾經和一家港資的負責人聊天，他說了一句話我印象深刻：大陸開發商負債率太高了，都是70%，80%，甚至還有一百多的，我們負債只有6%，拿出來的都是自己的錢，這種優勢在土地端實在是太明顯了

後來我查了一些數據才知道，類似新鴻基，企業的淨資產額度已經超過6000億，而大陸房企前三梯隊的，淨資產也不過2000-3000億，我們在實現快週轉的同時，其實本質上也並沒有自己的企業帶來什麼資本。而那些默默無聞的港資企業，實力其實比我們想象的要大很多

現在他們反攻大陸市場，第一是覺得如今是個好機會，第二也是現在的環境對他們來說真的非常適合

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然後我想說的是，其實未來行業的主流，其實都是被這兩大野蠻人牢牢把握的。我們引以為傲的住宅模塊，旁人沒辦法觸及，但是幾乎所有開發商都認為這不會是未來的主流

而在不少我們認為的小眾行業裡，他們的布點比我們想象的要更早

保監會在2018年6月發佈通知，允許保險資金涉足大中城市的長租公寓市場，物流地產中國人壽和泰康人壽也早就佈局，另外更別說養老地產了，險資最多的就是精準的養老客群

另外對於商業地產和辦公樓市場，港資就更不用說了，都是他們發家的東西，現在各種都是輕車熟路

這三大未來的主流賽道，他們佈局都早過於地產商，甚至還擁有自己非常明顯的優勢

所以在我們面前看到的，就是江山慢慢在傾斜以及未來的話語權也在他們身上。換句話來說，這樣的入侵不是暫時性的，而是永久般的存在

這個時候你突然回過頭來看看自己，幾乎除了住宅開發之外，什麼都不會……

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我們來反觀這兩類入侵者，其實我更想說是，從他們身上我們看到了自己有什麼

其實如今的格局都是掐住瞭如今我們主流開發商的兩個命門

融資成本越來越高以及行業去槓桿的節奏越來越猛，所以這兩個氛圍讓不少開發商變得非常難受

也正是因為這樣的氛圍，也讓不少房企意識到，原來在世道艱難的時候自己會是那麼脆弱。這些都是過去20年所有開發商引以為傲的“企業競爭力”，如今看來多少有點原罪的意思。

毫無疑問，地產的世道和以前不太一樣了，管控的更嚴，也是逼迫所有的開發商更多的依賴自己。而且以後會越來越明顯

為什麼，其實道理也很簡單，就是希望外力的錢不要再流入到房地產了，讓錢可以到實業裡面，地產的錢就讓開發商自己在內部循環

有人算過一筆賬，真的要實現這樣的場景，就是所有開發商的負債率要降低到20%以下，而能夠做到這種比例的開發商也只有港資了

港資會不會替代主流開發商我不知道，但是毫無疑問，所有內陸的房企未來就是一個夾縫中求生存的模式

對於險資和港資，其實是兩種不一樣的模式入侵，一種是融入你的身體，就看未來會不會完全的佔據，一種就是和你搶飯吃，就看未來會不會把你餓死

但是不論如何我們都應該感受到外圍的虎視眈眈。我們可以不被危機驅動，但是必須要靠危機感讓自己保持警醒

越是混沌的市場未來的分層越超乎我們意料，但是不論如何在最後風景都看透的時候，讓自己保持在牌桌上，才是最關鍵的事情

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文章從頭到尾我都叫他們是野蠻人，我特別好奇十年後我們再來看房地產，我們又會定義誰是野蠻人