解決“新市民”群體住房難問題是當前進一步做好民生工作的重要任務。其中，城鄉和地區分割的戶籍制度是導致“新市民”住房難的制度性原因，而收入水平相對較低、房價收入比過高是其中的經濟原因。要解決“新市民”的住房難問題，需要堅持“租購併舉、租賃為主”的住房保障建設思路，完善“新市民”的住房金融支持體系，以及抑制房價與提高收入共舉。
解決“新市民”群體住房難問題是當前進一步做好民生工作的重要任務。其中，城鄉和地區分割的戶籍制度是導致“新市民”住房難的制度性原因，而收入水平相對較低、房價收入比過高是其中的經濟原因。要解決“新市民”的住房難問題，需要堅持“租購併舉、租賃為主”的住房保障建設思路，完善“新市民”的住房金融支持體系，以及抑制房價與提高收入共舉。
改革開放以來，隨著流動人口規模的不斷擴大以及新型城鎮化的逐步推進，在我國的經濟社會活動中產生了一個新的群體：“新市民”。“新市民”包括兩大類群體：一類是戶籍為非本地的進城務工農村流動人口，另一類是戶籍為非本地的城鎮流動人口，前者是“新市民”中的主體。據測算，在我國勞動密集型的製造業中，農民工的比重已經佔到了70%以上。規模如此龐大的農民工已成為我國產業工人隊伍的主力軍。在構建和諧社會和全面建成小康社會的過程中，如何讓這些“新市民”能夠儘快地融入城市生活，如何確保他們的各項權益得到切實的保障，尤其是居住權得到保障，使他們能夠“安居樂業”“住有所居”，是當前進一步做好民生工作的一項重要任務。
“新市民”面臨的“住房難、住房貴、住房差”問題突出
根據公安部門的統計，隨著農業轉移人口進城落戶條件進一步放寬，農業人口落戶城鎮的人數日益增多。僅在2018年，全國農業轉移人口進城落戶的人數就達到了1390萬人；與此同時，大力推行居住證制度，2018年年內全國一共發放居住證2400餘萬張。大量的流動人口湧入城市，在推動我國城鎮化水平不斷提高的同時，也必然會對當地的各種公共設施形成龐大的需求。這其中，住房需求是最基本、也是最迫切的民生需求之一。然而，從目前的情況來看，這些“新市民”的住房條件並不令人滿意，“住房難、住房貴、住房差”問題十分突出。從居住方式來看，絕大多數“新市民”選擇的是住在工棚或租住房屋。根據國家統計局2015年公佈的數據顯示，在全部外出農民工中，大約有39.8%的人選擇居住在單位宿舍或工地工棚，另有37%的人選擇自行租賃住房。其中選擇合租和獨立租賃的又各佔到一半左右，相比之下，僅有1.3%的外出農民工能夠在打工所在地有能力購房。
在居住面積方面，“新市民”的居住面積大多比較狹小。根據國家統計局的監測報告顯示，2017年，進城農民工人均居住面積為19.8平方米，雖然比上年提高0.4平方米，但是與全國居民人均住房建築面積40.8平方米相比，連平均水平的一半都不到。即使與城鎮居民人均住房建築面積的36.6平方米相比，也僅及他們的54%左右。如果再與他們離開的農村相比，住房面積更是直線下降，當年農村居民人均住房建築面積為45.8平方米，是進城農民工人均居住面積的2.3倍多。值得注意的是，城市規模越大，進城農民工所擁有的人均居住面積就越小。比如在500萬人以上城市，農民工的人均居住面積僅為15.7平方米，其中人均居住面積5平方米及以下的農民工佔5.7%。除了居住面積小，居住條件也不好。有13%的進城農民工家裡沒有自來水，有近20%的進城農民工家裡沒有洗澡設施，還有近30%的進城農民工家裡沒有獨立廁所。
戶籍制度是導致“新市民”住房難的制度性原因，而收入水平相對較低、房價收入比過高是經濟原因
導致“新市民”住房難的原因多種多樣，首先，城鄉和地區隔離的戶籍制度導致大多數“新市民”喪失了城市住房權。在我國的城市中，特別是在大中城市中，戶籍制度的限制仍未徹底消除。雖然近些年來大力推行城鄉居民統一的居住證制度，但從實際效果上來看，農民、農民工以及城鎮戶口的非本地戶籍流動人口的各項保障和福利待遇與城鎮居民相比仍有較為明顯的差距。在戶籍制度放開的城市層級上，目前能夠真正實現相對比較開放並能夠自由落戶的，多數停留在部分中小城市。
阻礙“新市民”在城市購房的另一個因素是收入。在大多數的城市，相對於普通民眾的收入水平而言，偏高的房價使得房價收入比（即平均家庭住房總價與年度平均居民家庭可支配收入的比值）不斷攀升。依據國際慣例，房價收入比在3-6倍之間為合理區間。然而，在我國幾乎所有的一二線城市中，房價收入比都遠超6倍的警戒線。相比高昂的房價，“新市民”的收入水平明顯偏低。2017年，外出務工農民工月均收入3805元，除去必要的日常開支，基本上不具備購房能力。此外，雖然近兩年房價上漲勢頭受到了一定的抑制，但房租卻出現“蹺蹺板”效應，上漲勢頭明顯。面對昂貴的房價和房租，“新市民”們只能無奈地群租或者住在工棚。
堅持“租購併舉、租賃為主”，完善“新市民”的住房金融支持體系，抑制房價與提高收入共舉
目前，在經濟適用房、限價房、廉租房、共有產權住房等保障房建設過程中，都有專門針對非本地戶籍流動人口的優惠措施。2016年5月，國務院辦公廳印發了《關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》，要求準確把握住房的居住屬性，建立購租並舉的住房制度。2017年7月，住房和城鄉建設部會同國家發展和改革委員會等八部門聯合印發了《關於在人口淨流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，提出住房建設要以滿足“新市民”住房需求為基本出發點，重申了要堅持“租購併舉”的住房制度。堅持以政府為主導，深入推進住房供給側改革，為“新市民”提供基本住房保障。建議加快推進租賃住房建設，切實增加租賃住房的有效供應，大力發展住房租賃市場，加快培育保障房二級市場，降低保障房空置率，實現合理優化配置，對過剩的保障房實行“租售並舉”。堅持以租賃為主，是從“新市民”的實際情況出發的一條可行之路。
完善“新市民”的住房金融支持體系。一方面，加大對“新市民”個人住房貸款的支持。通過個人所得稅減免、政府貼息支持、合理制定貸款模式，為“新市民”家庭的基本住房需求提供穩定、長期、低息的住房抵押貸款。同時，加大對租賃住房建設的支持力度，對以企業主導的租賃住房建設項目，在符合國家政策的前提下提供專項貸款支持，企業既可以給本單位“新市民”提供住房便利，也可以豐富市場供給。另一方面，擴大住房公積金的資金運作空間，提高住房公積金的使用效率。激勵“新市民”自願繳存住房公積金，政府和企業給予一定的資金補貼，同時可享受低利率的住房公積金貸款。試行租房貸款等小額度貸款制度，放寬住房公積金在租房等方面的使用範圍。
努力提高“新市民”的收入水平，這是增強他們住房消費能力的關鍵點。堅持工資上漲與企業效益提高同步、與經濟社會發展水平同步，堅決打擊惡意欠薪行為，保障工資能夠及時、足額發放。此外，還需要儘快完善“新市民”住房保障體系，以確保“新市民”的家庭居住權，放寬保障房在年齡、戶籍和可支配收入等方面的限制。建議中央政府和地方政府設立“新市民”住房保障補助，為收入過低的“新市民”家庭提供購房和租房補助金，加快實施房產稅，明確房產稅可作為補助金的主要來源，並制定購買和租賃住房補貼制度，同時實行房地產租金管制，以抑制租金過快增長。只有如此，才能真正圓“新市民”的“住房夢”。
李長安 劉娜（作者分別為對外經濟貿易大學公共管理學院教授、博導；上海電機學院商學院副教授）
【參考文獻】
①邵林：《我國住房租賃市場金融支持問題解決及國際借鑑》，《理論探討》，2018年第5期。
②祝仲坤、冷晨昕 ：《農民工住房公積金制度的運行現狀——基於中國勞動力動態調查數據的分析》，《城市問題》，2017年第3期。
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