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■本文作者： 黃豔 劉天慧 北京在明律師事務所
導讀：儘管目前我國的農村戶籍人口已明顯少於城市，但農村所佔據的面積卻仍遠遠大於城市。隨著城市化進程的加快，中心城區的輻射效應帶動了城郊、城中村等集體土地上的房屋徵收拆遷。由於農村房屋怎麼拆、怎麼補目前並沒有全國通行的法律、法規予以調整，都是在執行各地自行制定的地方性規定。在明律師代理的案件、接到的諮詢中，面臨徵遷的人們存在共同疑問：農村房屋拆遷，宅基地上房屋到底如何補償？為什麼總是覺得補償特別低呢？
目前，農村的宅基地和房屋拆遷實行的是分開補償——宅基地的補償在徵地環節統一將補償款補給村集體，房屋的補償則分別給到擁有房屋所有權的村民。地補、房補分離的制度設計，主要是考慮到兩個方面：其一，宅基地的所有權歸農村集體經濟組織，故將土地補償給到村集體。村民的宅基地被徵收後，如果沒有其他宅基地，那麼村集體要給村民重新分配宅基地供其異地重建；其二，房屋屬於村民的私產，因此房屋的補償歸村民所有。
關於宅基地的補償標準，根據《土地管理法》第47條第3款的規定，由省、自治區、直轄市參照徵收耕地的土地補償費和安置補助費的標準規定。
關於房屋的補償標準，目前各地通行的做法是根據宅基地區位補償價、被拆遷房屋重置成新價予以確定。其中，宅基地區位補償價參照當地普通住宅指導價，由區縣人民政府參照一定時間、一定區域內普通商品房住宅均價、城市規劃等綜合確定；房屋重置成新價則由房地產估價機構評估確定。
不過在明律師認為，前述通行做法及標準的合理性甚至是合法性都是值得考究的：
首先，關於宅基地的補償，應當區分村集體是否給村民另批宅基地確定是否將宅基地補償款給村民——批，不給；不批，則應當將宅基地全部或部分（扣除村集體提留）給予被拆遷村民。畢竟，根據《物權法》的相關規定，宅基地使用權是用益物權，因不動產徵收導致用益物權消滅的，宅基地使用權人有權要求補償。
其次，關於房屋的補償，從如下兩個方面來說，應當參照被拆遷房屋周邊居住房屋市場交易價格予以確定，而放棄按照長期以來廣遭詬病的“區位補償價+重置成新價”補償：
一方面，重置成新價往往不能保障被拆遷村民的居住條件。一戶農村家庭的房屋面積一般都是100至200平方米左右，若根據重置成新，即使在北京、上海等一線城市，每平方米的評估單價一般都在1000元上下浮動。（嚴格意義上講，在北京、上海“重置成新”與在西藏重置成新幾乎沒有區別，它主要就是補償一個磚頭瓦塊錢）即使加上宅基地區位補償、附屬物補償等，補償總額才數十萬元，有的甚至低於該村民新建一棟類似房屋的成本。村民拿著補償款去回購相同面積的安置房再進行裝修，可能就要面臨“倒貼錢”了。
另一方面，2011年1月21日起，《國有土地上房屋徵收與補償條例》施行，中央政策及最高人民法院司法解釋均明確，集體土地被徵收後，地上房屋徵收須參照《國有土地上房屋徵收與補償條例》的精神執行。在北京、上海等地，往往動遷地塊周邊房屋交易均價已經達到了4萬甚至6萬元一平米，而評估公司評出的重置成新單價卻不到1300元。而那個區位補償價所依據的“當地普通住宅指導價”與“周邊類似房地產的市場價格”相去甚遠，往往是“指導”出來之後十數年都未曾調整過的老數。若按此標準進行補償安置，被徵地農民的居住條件難以得到保障幾乎是板上釘釘的事情，這也正是農村宅基地上房屋拆遷矛盾糾紛頻發的根本原因所在。
故此，在明律師認為，從速完成《土地管理法》的修改，將宅基地上房屋的補償費用及其標準明確列入法律規定之中，是推動這塊兒補償向合理化邁進的關鍵一步。