轉眼已是2019年下半年，又到了寧波樓市年中總結時間！總結是為了能預判下半年的樓市趨勢，抓住購房時機，找準潛力區域，買對房子！所謂兵馬未動，糧草先行！先行奉上寧波樓市土拍半年總結。滿滿乾貨，6個問題讓你掌握大勢，下半年買房胸有成竹！
寧波2019年上半年度土地成交概況
①涉宅土地84宗，總成交額664.98億
②58家開發商瓜分寧波上半年551.49萬方涉宅土地
③出讓土地量區域No.1杭州灣，186.73萬方
寧波上半年土地總成交額704.9億，成交樓面均價為3088元/㎡（含商業、工業、停車場等用地），相較去年上漲了60.74%。上半年出讓的84宗涉宅土地中，純住宅用地38宗，出讓面積199.97萬方，商住用地46宗，出讓面積351.52萬方。
01
各區拿地排名！奉化異軍突起
慈溪市供應量最大，鄞州區地價最貴，奉化最熱門。前兩者毫無懸念，而奉化可謂是今年的新起之秀。
5月30日，奉化龍津實驗學校南側地塊以驚人的9050元/㎡樓面價、溢價56%，創造了新的奉化地王，震驚全城！根據《寧波市鄞南片分區規劃》，未來鄞南片區將躍升寧波南北融合的門戶地區，鄞奉同城化也將日益深化，加上地鐵3號線的開通，寧奉線即將到來，逐漸實現鄞奉地區融入寧波中心城半小時交通圈的目標。
投資客看中了奉化的升值潛力，剛需客看中了這裡的交通便捷與低總價，所以奉化熱了。
02
2019年都有哪些重點土拍？
上半年成交樓面價前10名的地塊中，海曙佔2宗，鄞州佔8宗，有4宗土地的地價封頂，分別被中海、中交、奧克斯、綠城拿下。
上半年寧波成交總價地王為龍湖競得的鄞州區H1-1、H2-1、H4-1、F3-1[江南公路地段JD08]，總價37.15億，也是市區出讓面積最大的一宗地，佔地10.43萬方，容積率2.74，地用途為城鎮住宅、商務金融、旅館、餐飲、零售商業用地，這也是龍湖上半年拿的唯一一塊地。
市區土地紅利已不在，地塊面積不大，出讓條件限制多，讓房企拿地非常謹慎，尤其價格高昂的地王，本身去化難度就大，一旦滯銷就會導致房企高位站崗，遇到市場寒冬還必須自折身價。此時品牌房企尚可頂住，資金實力不雄厚的開發商聯合起來也是一條出路。房企的日子，沒有看起來那麼光鮮。
03
上半年開發商誰的拿地實力強
上半年各家房企都是穩紮穩打，小心謹慎。84宗地58家房企分，平均每家1.45宗地，可謂保守。拿地量最大的是綠地，拿地花錢最多的是萬科。
拿地量前10的房企所拿地塊大多集中在杭州灣、慈溪、象山等周邊區縣。此次綠地斥資58億在杭州灣再拿129.73萬方土地，為綠地集團“南灣北島戰略”儲備新的土地。
上半年也看到了很多新的面孔，包括赤峰中天、祥源旅遊、廈門國貿、禹州、新鴻隆祥、創維、銘豐、新力、華董等地方實力開發商，且來勢洶洶，赤峰中天以13690元/平樓面價刷新集仕港片區最高樓面價，祥源旅遊以 25.32 億元，競得杭州灣 40.61 萬方土地，廈門國貿以溢價率60.2%，成交樓面價13300元/平競得北侖區霞浦地塊。
不在榜單上但值得一提還有榮安，上半年在鄞州連拿3宗地，分別以16970元/平、14250元/平拿下長豐兩塊熱地，區位條件優越成熟，加上自有商業配套，定是未來紅盤。
04
19年土拍市場有哪些新變化？
（1）全裝修時代徹底來臨
等這一批樓盤入市之時，寧波限購圈內就真正揮別毛坯房。全裝交付、精裝交付或大或小的問題幾乎每個樓盤都有，希望品牌房企們要加大品質把控，少一些維權吧。
（2）容積率越來越低
1.5-2.5已成為主流，這也意味著洋房和大面積依舊會是未來的主流。
（3）文創港項目啟動
有一宗土地值得注意，江北區JB04-01-16、JB04-01-17、JB04-01-21地塊，是江北文創港核心區啟動地塊，由寧波文創港環球產城發展有限公司競得，該商住用地的出讓，為文創港核心區啟動地塊的開發建設提供了土地保障。
文創港效果圖
05
有哪些新崛起區域值得關注？
（1）軌交聯動-鄞南騰飛還看姜山
姜山是鄞南片區規劃中組團區域面積最大的，且為生態走廊核心位置，區域優勢最為明顯，是鄞州區的交通樞紐，北與中心城區接壤，通過地鐵快速交流，南面通過地鐵、高速均可快速抵達奉化區，輻射南部寧海、象山二縣。
（2）寧波東進強音-東錢湖新城
6月底消息，寧波新的國際會展中心初步選址東錢湖，2019年，浙江省委省政府發佈了四大都市圈建設，首次將東部新城-東錢湖新城被單獨拎出來， 以此確立了以東部新城和東錢湖新城共同組成城市新中心的城市藍圖，奏響了寧波東進的超強音。
06
除去住宅，2019年土拍還有什麼？
（1）人民路公園
江北人民路公園地塊已出讓，人民路公園是三江口核心區景觀系統的重要組成部分，也是該片區重要的休閒場所。
（2）地鐵4號線站上蓋商業
綠城將在4號線雙東坊站上蓋商業體，建面約1萬方，建成後勢必給周邊居民帶來極大生活便利。
===小編有話說===
近三年寧波平均土地財政依賴度在50%左右，在全國排名14位，城市發展處處要用錢，地鐵也不是純PPP出來的，引用某位大咖的話——掩蓋舊地王和房價，需要新地王的出現，以基建拉動地王，以地王拉動樓市，以樓市拉動經濟的邏輯，貌似未來幾年內，依舊很有效，而購房者的抗壓力也會慢慢被磨礪出來的，能買還是早買吧。
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