上半年土地市場火爆
寧波近兩個月土拍市場火爆，地王頻出。長豐、小港、奉化主城、東錢湖和姜山等都出現地王。從掛牌量來看，4月份寧波市六區涉宅用地掛牌數量為13宗，5月份掛牌18宗。去年同期涉宅用地4月和5月掛牌量均只有5宗，涉宅用地掛牌量大增。從掛牌價看，多宗地塊掛牌價上漲明顯，比如姜山地塊在2017年掛牌價僅不到6000元/㎡，而最新成交的姜山地塊B地塊掛牌價破萬，漲幅高達78%。從近期涉宅用地成交溢價率來看，4月和5月份寧波十六區涉宅用地土拍平均溢價率高達44%。這兩天拍出的地塊，比如啟運路溢價率達61.4%，北侖霞浦地塊地塊達60.2%。溢價率相較去年下半年有很大的回升。土地拍賣的競拍開發商數量和競拍輪數明顯增加，土地市場一時風光無兩。
2019年寧波土地月度供應
2019年1-5月寧波土地成交建面和成交樓面價
不僅寧波，其他新一線城市在過去幾個月裡土地市場同樣火爆。
今年4月，全國土地成交量維持上漲，土拍溢價率創過去10個月新高。截止5月9日，全國50大熱門城市賣地收入達1.22萬億，同比上漲1.2%。杭州在今年前4月賣地收入達947億元，排名全國第一。就在5月17日當天，杭州主城8宗地塊掛牌出讓，溢價率均達到30%的封頂價，杭州土地市場保持升溫。
（杭州錢江世紀城，圖片來源於網絡）
蘇州土地市場同樣火爆，地價頻頻刷新。4月，蘇州出讓宅地總建面達119.95萬平，同比增長9倍，平均溢價率為33.9%。特別地，中海在4月29日以樓面價30287元/平方米，溢價率37.67%摘得蘇州園區宅地，這一價格甚至超過蘇州工業園區過去28057元/㎡的最高單價，成為地王。
為什麼新一線城市土地市場迎來爆發？
土地市場火爆，造船君認為，一方面是開發商手上有錢；另一方面是開發商看好杭州、寧波等新一線城市的潛力。
從年初開始的降準，以及對房地產融資的放開，都緩解了開發商尤其頭部開發商融資的難度。2019年開年以來，整體金融市場環境穩中向好，各大開發商在資本市場不像去年那樣遭受很多限制，通過發放債券迅速融資，光3月份，開發商融資額就已經破千億，融資年利率在6%-8%，這極大地緩解了開發商資金面的緊張。
同時開發商也需進行土地儲備，隨著長三角一體化戰略的逐步推進，上海拿地難度越來越大，像杭州、蘇州和南京等強二線城市或成為資金的好去處，寧波作為長三角一體化中的金南翼自然也被開發商所看好。
（蘇州，圖片來源於網絡）
因此優質地塊引來多家開發商角逐，推高地價。那麼地價暴漲，房價會不會也在未來迎來暴漲呢？
地價暴漲會導致房價暴漲嗎？
一般而言，土地價格是房價諸多成本中佔比最大的一項。地價暴漲，更多地會帶來一種房價暴漲的預期。地價就像是麵粉，而房價就像是麵包，麵粉價格暴漲，麵包價格自然也要上漲。但是房價影響因素眾多，只看地價，這是典型的唯成本論的思維。
經濟學裡面有個說法叫房價長期看人口，中期看金融，短期看政策。更準確的說法是，房價主要受人口、土地和金融的影響。土地和金融是供給端，人口是需求端，房價本質上還是受供需關係的影響。
人口對於房價的支撐已無需贅言。想想看，有人口不斷流入的城市才會有新增購房的群體。像黑龍江鶴崗這些城市，就是由於長期人口淨流出，才會出現一套46平的房子只要16000元，摺合單價僅348元/平方米。不僅國內如此，國外也是一樣的道理。比如美國曾經風光的汽車城市底特律，由於人口和汽車產業的衰敗，底特律破產，房價自然一文不值了。
（美國汽車城底特律，圖片來源於網絡）
土地對於房價是一個重要影響因素。香港能夠維持目前如此畸高的房價，很大原因在於香港無地可供，供給很少，需求一直比較旺盛，那麼房價就會維持高位。而平抑房價暴漲的方法之一就是加大推地量，增加供給。
金融對於房價的影響也非常大。廣義貨幣存量一直在增加。截止2018年年底，廣義貨幣（M2）餘額為182.67萬億元，1997年年底約為9.1萬億元。20年時間廣義貨幣M2大漲近20倍。多出來的錢多數都不可避免地流入了房地產市場，推高房價。
2015-2018年中國廣義貨幣M2存量
調控政策是影響房價的直接因素。顯然，中國的房地產市場是典型的政策市。政府的基調很明顯是“房住不炒”，所以一旦房價快速上漲，就不可避免地會出臺調控政策。調控政策多樣，限售、限購和限貸對房價的調控在表面上還是成效顯著。去年7月31日，政治局提出堅決遏制房價上漲，多項政策收緊，土地市場和樓市雙雙遇冷，地塊基本上無懸念底價或者低溢價成交，甚至很多地塊出現流拍，新項目開盤去化率慘淡。直到今年年初樓市政策有有放鬆，先是房貸利率下調，接著各地人才引進政策的推出，開發商融資放開，才有了土地市場火爆，日光盤重現。所以影響房價的上漲的因素有很多，絕不僅僅只有土地一項，還受到土地、人口和政策的影響，所以我們不能簡單地認為地價暴漲必然導致房價暴漲。
回到寧波，寧波未來房價同樣受到多種因素影響。寧波今年土地價格確實大幅上漲，根據克而瑞的數據，寧波大市有3000萬平的土地供應量，這一數字超過杭州，根據地產新觀察的統計，寧波六區土地的潛在供應量為860萬平，下半年將達到1000萬平，意味著隨著土地供給的逐漸放大，供不應求的狀況會得到緩解。地價的上漲會一定程度推升未來房價的上漲，但是隨著供應量的增加，房價暴漲的可能性不大。
去年寧波人口流入19.7萬，人口流入情況不錯，但是後續人口是否會依然流入，我們拭目以待。人口淨增的得與失將會是支撐房價的一個很重要的因素，這也是各大城市放開戶籍限制的一大原因。
2018年人口增量排行榜
近期金融和相關調控政策又有所收緊，央行成都分行發出緊急通知，要求各家銀行首套房貸利率不得低於上浮15%，二套不可低於上浮20%。中國銀保監會發文整治銀行機構和非銀機構亂象，劍指開發商，開發商資金面或重回緊張，將影響到下半年的土地市場。隨著房價上漲，日光盤頻現，寧波也很可能出臺調控政策抑制房價的快速上漲。從2018年到2019年，寧波房價已經經歷一輪上漲，寧波房價新一輪上漲可能會引起政府的警覺，從而加速調控政策的落地。
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