“想要在南京拿地太難了，房企之間競爭壓力太大，我們進駐南京的計劃一直難以實現”，此前我在實探主城某地塊時偶遇某開發商，他向我這樣吐槽。到目前為止，該開發商在南京依然無所斬獲，進寧之路再度擱淺。
事實上，在實力房企並起的背景下，南京土地市場早已是“鐵板”一塊，外來房企想要入寧，必得過五關、斬六將。因此，就出現了五花八門的房企進駐方式。最傳統的是單刀直入直接拍地，例如新希望；亦或是通過入股，例如路勁；還有聯合拿地，例如新力，等等。迄今來看，在全國百強房企中，超大半均已成功落子南京。
那麼，這些房企在南京的儲備量究竟如何？聯合開發項目是否已經成為樓市常態？
百強房企57家成功落子南京
南京樓市是塊誘人的大蛋糕，人人都想分一勺。近年來，外來房企在南京拿地勢頭很猛，不少品牌房企在南京已經紮根十年以上。
根據2019年最新百強房企名單顯示，排在前100名房企當中的已經有57家房企成功落子南京，佔比超6成。其中深耕南京十年以上的房企有：萬科、中海、萬達、榮盛、招商、綠地、仁恆、世茂、明發、新城等。
值得一提的是，在百強房企名單的前50名中，僅有10家未落子南京。另外，在最新百強房企名單中，南京本土房企只有蘇寧置業上榜。
2019年中國房地產百強企業TOP100 （黃色字體為暫未在南京有項目的房企）
那麼這些百強房企在南京的具體儲備量如何？
據不完全統計，目前在南京有在售或待售項目的百強房企，有50家之多。其中，樓盤儲備數量最多的是保利、招商和金茂，多達12個項目，遍佈江寧、江北、城南、河西等板塊；其次是綠地，共9個項目，分佈於江寧、江北等板塊。
接下來，我們主要分析百強房企在南京儲備項目數量TOP3，分別為保利、招商和金茂。
保利
作為央企一線品牌的開發商，保利落地南京已經多達10年。自2009年9月8日，保利歷經10輪激戰，從一眾品牌房企中脫穎而出，一舉拿下當時河西新地王，打造進駐南京首個項目——保利香檳國際，從此展開進寧之路。
從目前南京市場來看，保利儲備項目有12個，分佈江寧、江北、城南等板塊，而保利佈局南京的花樣頗多，其中保利雲禧、保利淳化G05地塊等項目是直接拿地，而翡翠天際、悅峰等項目是聯合開發。
在這些項目中，江山大境、保利朗詩青龍山G22地塊、保利淳化G05地塊、新保弘天宸、印悅府、悅峰、為純新盤，目前還未入市。
從今年上半年來看，保利主要入市重點集中在保利雲禧、翡翠天際2個項目，下半年或將迎來一批新盤入市，其中印悅府、江山大境將於近期公開面世。
招商
招商進駐南京的時間比較久，目前已經紮根南京長達24年。1995年，招商以寫字樓為撕裂口，打造南京首個項目新街口的國際金融中心，在接下來的的10年裡，招商在南京的主力項目依然是寫字樓，並未涉足住宅。
而招商真正開始打造住宅應該是從2005年開始，從最早的招商依云溪谷、紫金山1號、雍華府，到2014年招商蛇口南京公司的全面爆發和擴張，一舉拿下了7個項目。
從目前招商在南京的市場情況來看，儲備項目有12個，分佈江北、城南、城東等板塊，其中應天府、招商名築為純新盤。其中應天府售樓處已於6月5日公開，預計7月開盤，該項目所在地塊於2017年2月被招商拿下，成交總價98.1億，當時一舉成為南京總價地王。
2019年上半年招商房源供貨主力集中在招商正榮東望府、和峰南岸、葛洲壩招商紫郡蘭園和招商雍寧府，下半年預計將會迎來2大純新盤入市。
金茂
金茂於2013年首進南京，首站擇址青龍山新城。6年過去，金茂相繼打造了金茂府、金茂悅系等金茂系產品。
目前在南京儲備項目為11個，主要分佈於河西、江寧和高淳等板塊，其中江寧項目分佈最多，板塊內僅剩招商名築和金茂青龍山G66地塊2大新盤還未入市。
此外，河西金茂府最快6月公開，據悉，“府”系列是中國金茂旗下住宅最高端的一個產品系，定位最高、品質最好的，也是最具知名的產品系。且該項目拿地價高達37027元/㎡，未來入市將引發關注。
抵禦風險、加大拿地機率 聯合開發成常態
在樓市中，除了獨立拿地，獨自操盤外，聯合開發已經成為一種發展戰略手段，房企聯合開發項目屢見不鮮，“抱團”似乎成為很多開發商開疆拓土的一種最直接的方式。
所謂“一個人可以走的很快，但是一群人可以走的更遠”，在樓市中同樣如此。
細看南京市場，高價地頻出，加上限價限購等政策，制約房企獨立拿地和操盤的能力，開發商面臨嚴峻的環境，與其夾縫生存，不如抱團取暖。從南京樓市特色來看，房企在選擇“合夥人”時，更傾向與南京本土房企合作，如旭輝和銀城、禹洲和弘陽；或者和成熟運營經驗的房企合作，如招商、保利和仁恆聯合開發桃園世紀，金茂、平安和華潤聯合開發河西南G97地塊。
而值得一提的是，2018年南京樓市“聯姻”項目衝到新高，據不完全統計，這一年南京熱點聯合開發商項目多達35個，那麼今年南京聯合開發項目情況如何？據樂居君不完全統計，南京目前聯合開發項目有63個，其中尤以招商、保利、弘陽最為活躍。
南京聯合開發項目一覽（在售+待售）
在這些合作項目中，少則兩家房企合作開發，多則7家房企，例如都薈天地，由萬科、招商、華髮、碧桂園、融信、中駿、南京高鐵7家房企聯合開發，另外江寧的保利金地貝殼灣聯合開發房企數量也不少，多達6家，分別為保利、金地、碧桂園、中駿、金科和平安。但是總體來說，目前南京聯合開發項目以“2-3人”組隊比較常見。
此前有業內人調侃，“在南京，開發商拿不到地，就是死刑，拿到地是死緩，然後減刑，最終可能會被無罪釋放。” 拿不到又想進駐拿地只能選擇聯合開發，加上爆發的高價地背景下，土地成本增加，聯合開發最大的好處就在於降低資本風險，加大成功拿地機率。兩相取捨，房企聯合開發已經成為大勢所趨。
拿地、出資、參股，房企進寧方式五花八門
伴隨全國二線城市土地市場回暖，2019年上半年，南京土地市場同步爆發，不少房企新面孔成功布局南京。除了直接拿地外，選擇避開土拍鋒芒、“曲線”佈局南京的房企明顯增多，進駐方法也是五花八門、各有特色。
另外在今年的土拍中，我發現也有很多南京樓市“老夥伴”選擇更改版圖擴張方向，佈局範圍在逐漸拓寬。
實力房企直接拿地，沒在怕的！
大多數房企選擇直接拿地來實現進駐南京的意圖，這種方式簡單粗暴，但是隨著土拍市場激烈的競爭，直接拿地也是對房企的硬實力有一定考驗。
例如今年首進南京的2家新房企，分別為新希望和徳信。能在硝煙瀰漫的土地市場中成功突圍，房企實力不容小覷。
具體來看這2個房企進駐南京的歷史——
3月29日，南京迎來7幅地塊出讓，3塊為涉宅用地，其中邁皋橋G01地塊經過120輪激烈報價，多家品牌房企"廝殺"，最終成都新希望脫穎而出，以總價53.2億成功競得，樓面地價22628元/㎡，標誌著南京又迎來一家新房企。
邁皋橋G01地塊及周邊情況（僅供參考）
4月30日，南京迎來第二批土地出讓，涉宅地塊7幅，其中谷裡G11地塊引來25家房企爭相競價，最終徳信以上限價4.2億元+10000㎡自持面積摘得。其實這家浙系房企對南京關注已久，早在幾年前，德信就已經報名參加過南京土拍，只是一直未有收穫，此次終於如願首進南京。
谷裡G11地塊示意圖（經四路為規劃路，範圍僅供參考）
曲線進駐南京 實現佈局意圖
近年來，南京土地市場廝殺愈發激烈，隱形拿地成本水漲船高，這讓另一些有意進駐的房企望而卻步。不過也有房企另闢蹊徑，通過股權收購和合作開發等方法進入南京。
其中最具代表性的為路勁地產和陽光城。
路勁地產此前一直關注南京市場，曾經參拍過賽虹橋G70地塊，但未成功競得，後期通過與中鐵聯合開發成功進入南京市場，該項目由中國鐵建操盤，路勁地產以小額參股方式實現佈局南京的目標。
無獨有偶，早在幾年前，陽光城同樣也是曲線進寧。2017年，陽光城發飛機稿宣佈進駐南京青龍山國際生態新城，自此開啟開拓南京之路，而陽光城首次進寧是與金茂合作開發青龍山G61地塊。
但是值得一提的是，陽光城成功進駐南京後，2018年12月經過了22輪的“廝殺”之後,陽光城以17815元/㎡的樓面價，78000萬的總價拿下地鐵小鎮G68地塊。
在南京地價高、市場預期不明朗的情況下，曲線進寧無疑是一種更加保險和穩妥的方式。
主城與都市圈，有些人想進去，有些人想出來
南京土地太燙手，不僅是“新人”壓力大，“老人”也很慌。一些在此前深根南京主城或者特定片區的房企，開始不約而同轉換佈局思路，不論從主城到城郊、從主城到都市圈，還是“抬腳”離開固定深耕的片區，房企的眼光在逐漸寬廣。
就近幾次土拍結果來看，就能清晰感知這一明顯變化。
佳兆業由內走到外
4月30日，佳兆業競價37輪，以9.4億斬獲溧水G06地塊，樓面地價6504元/㎡。此前一直深根在河西、城北等主城片區的佳兆業，這次把視野轉向都市圈，首次進駐溧水，實現擴張第一步。
早在2014年，佳兆業首次進駐南京，於河西南打造南京佳兆業·城市廣場項目，目前二手房價高達5.2萬/㎡。2017年，佳兆業佈局燕子磯，打造了南京佳兆業·天御。本次佳兆業競得的溧水G06地塊，又會打造成什麼項目？值得期待。
事實上，隨著南京臨空經濟示範區正式獲批，公辦南外、蘇外簽約進駐，大批重大產業、優質教育資源持續入駐，給溧水樓市帶來明顯的吸引力，或許也是佳兆業轉戰溧水拿地的重要原因。
榮盛從外走到內
一些房企想要走出主城，攻佔都市圈，也有一些房企想要走出都市圈，開始把目光轉向主城和其他片區，最典型的就是“六合老大哥”榮盛。
4月30日的土拍，榮盛可謂是當日的頭號"贏家"，一口氣拿下3塊地，分別為江心洲G08地塊、龍潭G10地塊和六合G14地塊。一直紮根六合的榮盛以一己之力單挑多家房企，最終競價112輪將江心洲G08這塊香餑餑囊獲。這一結果也在宣告，榮盛走出六合，實現更大的佈局版圖。
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