請注意，風險來自於槓桿，而不是房地產本身。

速讀

• 調查中投資者認為房地產是未來十年最佳投資選擇。
• 股票和債券市場目前估值過高，房地產未來有可能比這兩類資產表現得更好。
• 如果你判斷未來會出現大規模的股市熊市，可以選擇房地產，因為風險更低。

文 | 馬克·赫伯特(Mark Hulbert)

編輯 | 李成章

“對於十年以上都不需要動用的資金，你認為以下哪種投資方式最好? 股票、債券、房地產、現金、黃金/金屬，還是比特幣/加密貨幣? ”

最近，在金融信息服務公司Bankrate的一項調查中，1000多名美國投資者被問到了這個問題。以很大程度勝出的答案是——房地產，每兩位受訪者選擇股票的同時，就有三名以上認為房地產是必然選擇。

這些投資者說到點子上了嗎？這些年來，理財規劃師是不是一直都錯了？在本文中，我將從歷史數據中尋找答案。

正如我的同事凱蒂•希爾(Catey Hill)指出的那樣，乍看起來，接受調查的受訪者需要補補歷史的課了。根據Case-Shiller美國全國房價指數和消費者價格指數(CPI)，自1890年以來，美國房地產的年回報率僅高於0.4%的通貨膨脹率。而標準普爾500指數的表現要好得多，其年化回報率(包括股息)為6.3%，遠超通脹率。

長期美國國債的表現也優於房地產，經通脹因素調整後的年化總回報率為2.7%。

如果這就是故事的結局，那麼這篇文章也就到此為止了。

但這還不是結束。

股票和債券市場目前估值過高，以至於在未來十年，房地產不僅有可能、而且是完全有可能比這兩類資產表現得更好。

也許大眾投資者們比我們想象中更聰明。

讓我們從考慮未來十年債券的前景開始。目前，10年期美國國債收益率為2.1%，僅比10年期損益平衡通脹率高0.3個百分點。(編者注：損益平衡通脹率，是10年期美國國債的名義收益率與10年期通脹保值國債的實際收益率之差。) 因此，目前市場最樂觀的判斷是，未來十年，經通脹調整後的十年期美國國債回報率僅為年化0.3%。

如果通貨膨脹比市場目前預期的還要嚴重，債券的表現將更加糟糕。

接下來讓我們考慮一下股票的前景。與債券相比，預測股市表現要困難得多，因為影響其回報率的因素要多得多。但你應該知道，根據幾乎所有的估值指標，股票目前的估值介於高估和極度高估之間。此外，你無法解釋為什麼低利率會導致這種估值過高。

鑑於這種估值過高的情況，未來十年，股票完全有可能與債券一樣，遠低於歷史平均水平。比歷史平均水平低多少？ 作為一個可能的答案，我建議你參考由銳聯資產管理有限公司(Research Affiliates)編制的十年預測。他們目前預計，標準普爾500指數在未來十年，經通脹調整後的年回報率僅為0.5%(包括股息)，而美國長期國債經通脹調整後的回報率為-0.7%。

或者以總部位於波士頓的投資公司GMO的7年預測為例。他們預計，從現在到2026年，標準普爾500指數經通脹調整後的總回報率將為-4.2%，而美國長期國債的年化收益率為-1.1%。

當然，這些只是預測，其他公司比這兩家更樂觀。但是，至少，這兩家公司的預測表明，Bankrate調查的受訪者並不一定像表面看起來那樣缺乏信息。

股市熊市期間的房地產

在決定未來十年房地產和股票，哪個是更好的投資選擇時，還有另外一個因素需要考慮：在股市大幅下跌的時候，房地產會有怎樣的表現？鑑於我們對房地產在金融危機期間糟糕表現的記憶猶新，你可能正在迴避房地產，因為它比股票風險更大。

但房地產在金融危機期間的經歷似乎只是例外，並非常態。自上世紀50年代以來，每一次股市熊市中，Case-Shiller美國全國房價指數都出現了上漲，只有一次例外。在2007年前的那次熊市中，該指數確實唯一一次下跌了，但跌幅僅為0.4%。(幾年前，我在《巴倫》撰寫的一篇文章中討論了房地產在股市熊市中的表現。)

此外，你應該知道，Case-Shiller房價指數的波動性比股市要小得多。實際上，以年度回報率的標準差來衡量，Case-Shiller房價指數的波動性只有整個股市的40%。相反，房地產比股票風險更大的觀念，來自於我們在購買房地產時通常使用的槓桿。請注意，風險來自於槓桿，而不是房地產本身。

因此，如果你判斷在未來十年的某個時候，會出現大規模的股市熊市，你可能會選擇房地產，因為它的風險更低。

本文首發於MarketWatch。

翻譯 | 小彩

版權聲明：

《巴倫》(barronschina) 原創文章，未經許可，不得轉載。英文版見2019年8月12日報道“The Single Best Investment for the Next Decade”。

（本文內容僅供參考，投資建議不代表《巴倫》傾向；市場有風險，投資須謹慎。）