觀點地產網宋衛平正式辭去董事會主席的一個半月後，綠城中國發布了2019年中期報告。
8月26日下午，張亞東準時出席在香港舉行的業績發佈會現場，並率領一批新管理層亮相。
除了首席財務官兼公司祕書馮徵為老面孔外，兩位執行總裁兼執行董事耿忠強、周連營，財務資金中心執行總經理陳紅偉都是第一次出席業績會。他們當中既有從中交過來接替李青岸和李永前的耿忠強、周連營，也有十多年的老綠城人陳紅偉。
這是這家公司過去五年裡，管理層的第三次更換。從宋衛平、曹舟南到張亞東，中交入主5年來，無論是對規模的追逐，還是對內組織架構、管理制度的調整，綠城正在適應新舊週期交替下的改變。
不過，在張亞東上任一年後的這次中期成績單中，綠城卻出現了營收、利潤下降。另一方面，毛利率上升到30%以上，財務逐漸趨穩等又透露出綠城的另一面。
半年報顯示，期內，綠城累計取得合同銷售金額743億元，實現營業收入186.58億元，股東應占利潤為20.58億元，三項數據同比都有所減少；同時，期內綠城的毛利率為32%，同比增加13.9個百分點。
財務方面，截至2019年6月30日，綠城的淨資產負債率為58.6%，並持有銀行存款及現金（包括抵押銀行存款）482.32億元，總有息貸款865.59億元，其中一年內到期借貸餘額為人民幣179.61億元，佔總借貸的20.8%。
無論是中交的一面還是老綠城的一面，在經歷了掌舵人變更後的迷茫與陣痛後，如今的綠城就是那個連接過去與未來的真實綠城。
用張亞東的話來說：“上半年綠城各項產出性指標都是觸底的，現在綠城已經越來越穩定，進入了回升的通道。”
2000億目標與下半年壓力
據觀點地產新媒體瞭解，這是近三年來，綠城各方面數據首次出現下滑的現象。
數據顯示，2019年上半年，綠城營收186.58億元，同比下降44.4%，股東應占利潤20.58億，較去年同期下降11.9%，734億的半年銷售額也比去年同期的754億減少20億，其中投資項目合同金額494億，投資項目銷售均價25031元/平方米。
儘管僅完成全年目標2000億的38%，但張亞東指出，上半年綠城的表現已超預期。
據其透露：“年初計劃，上半年完成全年的24%已經很多了，現在已經達到了1/3略強，所以比我們年初預計的數要好一些。”
對於營收下降，馮徵的解釋是，上下半年竣工面積的不均衡。他續稱，上半年綠城新開工449萬平方米，竣工135萬平方米，下半年預計新開工493萬平方米，竣工484萬平方米，全年竣工面積預計較去年同期提升25.8%。
因此，儘管上半年的營業額較去年有大幅減少，但全年預計是增加的。
而在貨值儲備上，張亞東透露，下半年的貨值大概是2263億，如果去化速度達到55%，全年就能完成2000億。
半年報顯示，2019年上半年，綠城整體銷售去化率為61%，其中新增房源去化率達77%。
另據綠城現場透露，截至2019年6月30日，綠城累計已售未結轉額為1216億元，其中權益部分為670億元。
預計這一部分將在未來兩到三年逐漸釋放，其中2019年下半年預計結轉443億元，權益268億元，2020年預計結轉473億元，權益254億元，2021年後結轉300億元，權益148億。
值得一提的是，儘管一直以來，綠城都以產品為“特長”，但在運營管理上卻存在短板，尤其隨著規模擴大，這一缺陷暴露的問題足以令這家公司陷入險境。
據張亞東介紹，經過半年的進一步優化，綠城的運營能力也在持續提升。
具體而言，目前綠城已經做到4個月開工、9個月開盤、14個月現金回正，並朝著5912進行提升。
與此同時，從今年年初起，綠城開始推行跟投制。數據顯示，上半年綠城的跟投項目達103個（回顧期內綠城一共擁有125個項目）。
張亞東介紹，目前公司有一部項目分高管是強制跟投，有一部分是員工自願跟投，而自願跟投非常踴躍。
不過張亞東也坦誠，由於中美貿易戰的情況，公司判斷短期內房地產下行壓力比較大。
持續拿小鎮和TOD項目
儘管營收、利潤雙雙下降，但回顧期內，綠城的毛利率達到31%，較去年同期有17%的增長，同時實現核心利潤來24.3億，核心利潤率13%。
對此，馮徵指出，一方面由於項目的溢價表現尚可，另一方面也是得益於公司成本管理，包括各項費用的減少。
他同時認為：“這其實才是綠城真實的項目毛利率，而30%以上也是比較理想的狀態。”
事實上，要實現高毛利率，除內部的管控成本外，拿地時土地成本很大程度就決定這一項目推出後的利潤表現，因此拿對地、拿好地才是更為關鍵所在。
張亞東透露，今年上半年毛利率比較高其中一個很重要的原因就是小鎮項目，“我們的小鎮和TOD的利率情況基本上還能保證在兩位數，這就是在投資的均好性上，我們一部分要拿招拍掛，另一部分還要拿小鎮和TOD。”
其續稱，綠城今年的計劃是自己拿10個小鎮，協同各區公司再拿10個小鎮，估計今年完成20個小鎮的問題不大，小鎮也依然是綠城現在的佈局重點。
據觀點地產新媒體瞭解，2016年7月，綠城內部成立四大集團，其中就包括小鎮集團，2018年，綠城再度進行大規模組織架構調整時，小鎮集團也依然保留在其重資產板塊中。
另有公開數據稱，在2018年綠城中國1500億的銷售額中，小鎮集團貢獻了其中的1/10左右，但在利潤額方面卻貢獻了將近1/3。因此，小鎮項目的低成本、長週期開發模式既能對衝風險，也能為綠城帶來更穩定的利潤回報。
儘管如此，張亞東也坦言，通過上半年拿地和房地產市場的調控措施，綠城未來的毛利率並不能繼續維持如此高水平，“上半年我們拿地的利弊測算已由原來的至少百分之十幾下降到現在的一位數。”
半年報顯示，2019年上半年，綠城新增地塊共計19個，總建築面積約為322萬平方米；總成交金額約人252億元，其中歸屬於綠城支付的約為181億元；預計新增可售金額約626億元，其中歸屬於綠城權益約367億元，新增土地平均樓面價約12837元/平方米，新增土地成本較去年末的11398元/平方米上漲了12.6%。
在張亞東看來，不僅綠城，未來整個地產行業或許都很難再實現目前的高利潤。
另外其透露，“實際上截至今天，我們已經拿500億的現金拿到了1500億的貨值，估計年底至少能拿到2000億的貨值，並大多集中在一二線城市，佔了近90%。”
與此前40%權益不同的是，綠城上半年拿地的權益達到了65%，“因為以前我們的資金層面比較緊張，所以只能合作，現在我們的權益大幅提升，所以這也說明我們的資金能力在持續增強。”
百年人壽、代建與多元化
地產開發主業的規模之外，綠城也在尋找多元化的可能性。
其中，金融就是綠城十分看重的板塊。去年12月，綠城公告稱以27.18億收購百年人壽保險11.55%的股份，並表示對百年人壽擁有控制權。
不過隨著今年7月奧園宣佈32.6億入股百年人壽，令市場猜測綠城在百年人壽的去留問題。
8月26日一早，綠城發公告稱終止收購百年人壽，賣方將退還全部購買價。
業績會現場，張亞東也為此迴應，由於在有效期內百年人壽那邊沒有得到銀保監會的批准，所以就自然而然地終止了。
但他同時表示，未來，綠城對養老闆塊和金融業務還是會持續構建的，也不排除繼續尋覓保險、金融類的機構做一些合作或者持股，有一些公司也已經在洽淡，但還沒有最終定論。
不過，作為一個長期戰略，多元化並不是短期內綠城所急迫的事。
張亞東透露，未來綠城要構建一個持圍繞主業的多元綜合產業體系，拉長上下游的產業鏈條，在同樣一個產業上形成一個產業樹，構成比較穩定的業務，形成綠城一個新的增長點。
此外，報告期內，綠城的代建業務繼續保持增長。
數據顯示，2019年上半年，綠城代建項目實現合同銷售面積約206萬平方米，合同銷售金額約249億元。
與此同此，回顧期內，綠城新增項目達59個，截至2019年6月30日，綠城集團代建管理項目合計達317個，規劃總建築面積約7284萬平米，預計總可售金額約4194億元。
不過，對於代建上市，張亞東依舊諱莫如深，僅以一句簡單的“正在做一些準備性、基礎性的工作”輕輕帶過。
以下為綠城中國控股有限公司2019年中期業績發佈會現場問答實錄：
現場提問：今天上午公司發佈公告稱停止收購百年人壽，原因是什麼？會對公司的多元化業務帶來哪些影響？綠城中國是否會繼續尋找保險行業的投資機會？另外，代建業務的上市計劃是怎樣的。
張亞東：收購百年人壽是去年的一個協議，約定自去年的12月26日到今年6月26日，6月26日需要銀保監會批准，如果不批准就到6月26日停止。
實際上我們對養老闆塊和金融系統還是持續想構建的，但是由於在有效期內，百年人壽那邊沒有得到銀保監會的批准，所以就自然而然地終止了。
現在也一樣，我們還是在積極探討金融板塊不斷補強的動作，以後有機會，我們在這方面還要持續加強。
關於管理集團的代建板塊的上市大家也很關注，我們正在做一些準備性、基礎性的工作，我們會按照上市的規則來推動這項工作。
現場提問：今年綠城中國的利潤率很高，毛利率也是歷史最高的，目前看來是與小鎮項目有關係？未來小鎮佔項目的比重是怎麼樣的？另外，綠城中國今年的融資成本創歷史最低，未來的融資成本有沒有可能進一步下滑？
張亞東：今年確實毛利率比較高，其中一個很重要的原因就是小鎮項目，其他的還有營造能力、成本管控的因素。
這和小鎮確實是高度相關的，但實際上我們通過上半年拿地和房地產市場的調控措施，（預計）未來的毛利率達不到這樣一個程度，所以這也如實跟大家報告。但是在以後的結構中，我們可能還是要持續拿小鎮、拿TOD等項目。
上半年我們拿地的利弊測算已由原來的至少10%以上下降到現在的一位數。我們的小鎮和TOD的利率情況基本上還能保證在兩位數上，這就是在投資的均好性上，我們一部分要拿招拍掛，另一部分還要拿小鎮和TOD。包括上半年也拿了一個城市更新的項目，以及和浙江省委省政府正在推廣的未來社區。城市更新項目的利潤率也是保持在兩位數，這些都是保證我們未來的毛利率能夠儘量提升的。
但現在基本上我們也感覺到，再達到這麼高的程度也比較難了，我估計是全行業的情況。小鎮項目也是我們持續推動的，我們今年計劃自己拿10個小鎮，協同各區公司再拿10個小鎮。
很多工作上半年都在做，其他的小鎮都在途中，估計今年完成20個小鎮的問題不大，小鎮也依然是我們現在的佈局重點，也是體現綠城的產品形式。
關於融資，我們現在是5.4%的融資成本，在下一步的工作中我們當然希望努力地去爭取。但是我們現在的經營團隊也高度關注資金方面的政策，特別是中美貿易戰情況下，下半年國內國外兩個市場的資本情況可能都是我們關注的重點。所以下半年資本成本到什麼情況我們還回答不了，我們當然希望持續降低。
現場提問：下半年的整體情況都不太好，綠城中國有什麼應對的方式？上半年負債率還是在安全範圍內的，但是供應鏈160億還是比較多的，在債務結構優化方面有什麼舉措嗎？
陳紅偉：因為歷史曾經有這樣的經歷，我對這塊特別看重。
在資金的排布上我們是會有幾個排布的：限制是怎麼樣、正常水平是怎麼樣、好的情況怎麼樣。尤其是在這樣的情況下，我們要做好底線思維，所有的投資都會根據綠城中國整體的情況去排布。
綠城這幾年尤其是修煉內功做得很好，尤其在財務的穩健性上也是逐步提升。目前我們賬上的貨幣基金1年內到期的是負債的2.69倍，這在整個行業裡看，都還是非常好的數字，所以我們在資金上比前幾年可以相對放鬆。
因為這幾年也憑藉中交的信用背書以及金融機構對綠城的大力支持，綠城這兩年在融資方面還是得到了很好的改善。
但是下半年我們覺得還是不容樂觀，尤其是金融政策的調整，我們還是會做好準備。一方面我們會跟各大金融機構加強交流。另一方面，我們手上還有很多債券，最近也拿了一個上交所45億的公司債。所以我們在資金的充足方面還是非常有信心的。
關於淨資產負債率，我們境外發的一些債券要求是控制在90%之內，但實際上我們每個月度在控制都是不能超過80%。下半年我們會去看市場上有沒有一些好的投資機會，可能會適當往上提升，但是一定會控制在紅線的80%以內。
張亞東：我補充一下，我們上半年反映有一個數就是土地儲備的權益。以前綠城中國的權益都是40%多，上半年拿地的權益達到了65%，這就說明我們的資金實力。
以前因為我們的資金層面比較緊張，所以只能合作，現在我們的權益大幅提升，所以這也說明我們的資金能力在持續增強，也更加穩健。
現場提問：除了產品標準化以及加快開發週期，綠城中國有沒有比較特色的舉措來提高利潤率？關於人事調整，過去幾年綠城中國在人員上一直在調，包括現在臺上還有兩位新來的管理層，從您的角度來看，人員的調動與行業競爭本身的加劇有沒有關係？除了綠城中國自己內部在修煉內功，最近有關於濱江的新聞，宋衛平說濱江正在超越綠城，綠城有沒有什麼迴應？
張亞東：我們的售價這幾年在持續上升，從不到2萬元到21000多元，去年大概是24600元、24700元，今年大概是25000多元。實際上取得好的利潤，是綠城最拿手的本領。
實際上綠城產品的溢價能力是最強的，由於限價，使得我們的溢價能力體現不出來，這也是我們目前面臨的一個巨大的壓力。所以我們苦練內功，對產品的體系、產品的效益加大力度，同時我們也在開源節流方面做一些工作。
綠城現在在產品上就是要堅持我們自己的“四化”：標準化、產業化、科技化、環保化，通過這些措施體現綠城產品的特色特質，優化利潤率。
關於人事調整，實際上7月11日已經討論過這個議題了，這是一個很正常的行為。按照中交的情況，大家知道一般都是3年到4年都要進行輪轉，上一任的兩位值總也工作了四年半，是非常正常的輪轉。周連營總和耿忠強總來了我們也很高興，至少穩定四年。我們也會根據經營情況進行協商，這是很簡單的事情。
關於濱江的情況我不太瞭解，但是我們和濱江的合作還是非常緊密的，和濱江的交流也非常密切。最近和濱江合作的項目也有好幾個，至於其他的情況我還不太瞭解。
現場提問：房地產融資收緊，境內外融資困難會不會上升？下半年發債情況如何？另外，可以再說一下公司短期和長期的戰略嗎？
陳紅偉：講到下半年整個金融政策，我們還是倍感壓力的。第一、我們一直認為現在的綠城和之前的綠城相比有很大的改變。第二、綠城對標同行，我們可能覺得有壓力，但是機會還更多。
下半年資金的來源肯定主要是靠內源性資金來發展，我們最近也一直在積極地與各家總行在溝通，基本上也得到了一些保證。
另外，資本市場對綠城還是非常認可的，我們在拿地和實際發行等方面都得到了資本市場相關機構的充分認可，具體金額和具體計劃也要看最後的實際情況。
開發貸基本上是按照項目進度的方式，具體的資本市場這塊我們會與相關機構作進一步溝通。
張亞東：公司的長短期戰略，我本來是沒想多講的，但又回到這樣一個話題。從綠城來講，實際上特別是我擔任董事會主席以後，我更多關注的是綠城未來的十年的發展。
所以應該說，我們要做三方面的工作，第二和第三方面實際上就是我們長期的戰略，第一方面就是我們的短期和長期的戰略。
也就是說綠城未來要構建一個多元的綜合產業體系，當然我個人是反對多元化的，但我是支持圍繞主業進行多元化的。
我一直在講拉長我們的上下游的產業鏈條，在同樣一個產業上形成一個產業樹，構成比較穩定的業務。按照這樣一個思路，我們短、中、長期的戰略就是三大部分：
第一，做好我們傳統的房地產開發，這主要是以重資產為代表的綠城這25年來的所作所為。重資產持續做好，既是我們短期的任務，也是我們長期的任務。
第二，長期戰略就是要強化輕資產業務，我們的代建以後要形成和重資產並列的支柱，來支持綠城整個集團的行穩致遠。
第三，綜合產業的佈局，這個以後要變成綠城的一個新的增長點。
大家知道我們原來有“綠城+”，現在就要大力推動“綠城+”，這既可以理解為綠城的各種加法，在產品上賦予生活的內容，把它智能化。
我們還有“綠城家”，使得綠城真正的落地理想生活服務商，使得我們不是給大家造房子，而是給大家造生活，進一步給大家造一個舒適的家，另外還要形成“綠城佳”。
構築這幾個“加”就是綜合產業的佈局。一是綠城的科技板塊，就是要賦予這些內容，賦予智能化的內容，智能化多了，我們的服務和產品就會使大家更舒適，生活更美好。
二是構築綠城的生活集團，這裡有我們的4S服務、養老服務等等，這些都是為了構築我們的多元化板塊。三是圍繞房產體的下游延伸的綠城服務，都是我們在拓展的。
所以也可以跟大家說，最近綠城生活的4S集團下一步將全面展開家裝服務。目前由於限價的原因，大部分房子不搞精裝了，但是我們覺得這對房產品的舒適程度是極大的不利，所以我們也以4S集團為班底，開展家裝服務，這也相當於是我們綜合產業的一小部分，使得這些綜合產業一起支撐主業的發展，也希望這些綜合產業未來能和輕資產、重資產形成三分天下，用三個支柱來支撐綠城集團的行穩致遠。
這三大方面也是之前和大家介紹的我們的長期戰略落地的具體策略，所以就是從這個角度給大家補充我們的短期、長期的戰略。
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